年収の5倍？いくらの家を買えるのか？

いくらまでの家を買っても大丈夫なの？年収の5倍？月々のローン返済が今の家賃と同じならOK？

こんにちは。家を買うときは勢いも必要と思っている いなつち☆稲田智 です。

私が今の家を買ってからもうすぐ3年。家を買ったときは、フワッとした理解では気持ち悪かったので、ファイナンシャルプランニングとか各方面のさまざまな知識を1年ほど学び、自らの頭でシミュレーションした上で購入しました。

で、今回はみなさんが必ずぶち当たるであろう、そして、その割になんとなく決めているであろう、「いくらの家を買えるのか？」問題に迫りたいと思います。

世の中では年収の5倍なら大丈夫とか、今の家賃と同じぐらいの月々返済なら大丈夫とか、いろんな情報がはびこっていますが、結論からいうとその情報は間違いです！

だって、何で年収の5倍なら大丈夫なのかその理屈わかりますか？たぶんそのアドバイスには5倍までなら大丈夫の理屈は書いてないはずです。つまり「なんとなく」なのです！

子供の人数や教育にかける費用、車をもつ/もたないなど、家庭環境は人それぞれなのに、一律で年収の5倍と言い切る勇気、スゴいです。

じゃあ、どうやったら算出出来るのでしょうか？「いくらの家が買えるのか？」という買い物の基本中の基本なのに、わからないですよね？

うちの息子でもおこづかい200円あったら、その範囲で何のお菓子買うかをちゃんと考えて決めます。でもそれが「家」という商品になったとたんにわからなくなり、思考停止するのです。

で、「いくらの家を買えるのか？」の算出手順をフロー化すると以下のようになります。

いくらの家を買えるのか？算出フロー。

①生涯のライフプランを一生賃貸で書く。

②預金残高を全期間でプラスにする。

③生涯の家賃を全て足し「生涯の住居費」を出す。

④「生涯の住居費」＝「土地＋建物」＋（諸費用＋住宅ローン利息＋修繕費＋固定資産税および都市計画税）となるような「土地＋建物」を求める。→これが答え。

次から具体的に見て行きましょう。

①生涯のライフプランを一生賃貸で書く。

EXCELを用意しこんな感じで書いていきます↓

※金額は仮想のものです。

細かい注意点はいろいろありますが、収入は「手取り」で。家賃は賃貸前提にして下さい。賃貸が一番高くつくため。

これを死ぬまで書くと以下のようになります↓

将来の収入は見込みで、退職金は会社に聞けばわかるはずです。年金は「ねんきんネット」で見て下さい。

②預金残高を全期間でプラスにする。

さきほどの表の一番下の行が預金残高です。預金残高が一生の間、一度もマイナスにならなければお金は足りていることになります。

預金残高をグラフにしてみるとわかりやすいです↓

死ぬまでマイナスにならなければOK！生命保険をやめたりいろいろしながらシミュレーションしてみてください。

③生涯の家賃を全て足し「生涯の住居費」を出す。

EXCELの家賃の項目を横に足していってみて下さい(2019年から2070年の52年分)。これがこれからの生涯の住居費の合計となります。9,360万です。

④「生涯の住居費」＝「土地＋建物」＋（諸費用＋住宅ローン利息＋修繕費＋固定資産税および都市計画税）となるような「土地＋建物」を求める。

持ち家の場合、土地と建物以外にも、固定資産税とか修繕費とか住宅ローン利息とかがかかるので、それらの合計が9,360万以内に収まればOKということになります。以下の(A)〜(E)です。

(A)土地＋建物
(B)諸費用
(C)住宅ローン利息
(D)修繕費
(E)固定資産税および都市計画税

(A)土地＋建物
土地と建物です。今回判明させたい金額です。

(B)諸費用
家を購入する際の諸費用です。登記費用、仲介手数料、銀行事務手数料、印紙代、火災保険料などです。物件価格によりますが300万程度を見込んでみます。

(C)住宅ローン利息
金利によりますが、2019年現在割と低金利なので、融資額の30%程度で見てみます。

(D)修繕費
1回修繕するとして300万程度を見込んでみます。

(E)固定資産税および都市計画税
土地と建物にかかる税金です。住宅を取得すると毎年払うことになります。物件価格によりますが年額15万程度で見込んでみます。厳密には建物分は減っていきますがここでは一旦一律15万とします。

今回の計算では、住宅ローンは(A)土地＋建物の全額融資を受ける前提とします。

そうすると、計算式は以下となります。

◼️計算式

9,360＝
((A)土地＋建物)
＋300(諸費用)
＋((A)土地＋建物)×0.3((C)住宅ローン利息)
＋300((D)修繕費)
＋15((E)固定資産税および都市計画税)×52年間

この式を解くと、

((A)土地＋建物)＝6,138万
となります。この額がこの家庭における「いくらの家を買えるのか？」の答えです。

どうでしたでしょうか？本来はこのくらいやらないと答えが出ない問題なのでした。

ここまで見てくると、年収の5倍が目安ってどんなロジック？なんだろうと思いますね。子供の人数や教育費の想定が違うだけでも相当買える物件が変わります。

自分の頭で考えることが重要！

おわり。

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※当ライフプランシミュレーションはあくまで私(素人)の収集した情報や経験に基づいて一例を記載したものです。みなさんの生涯にわたる資金予測や住宅取得を保証するものではありません。ライフプランシミュレーションは家庭によって全く異なります。当事例は参考とお考えいただき、みなさんご自身でご自身の人生をシミュレーションしていただければ幸いです。

※詳細なシミュレーションのやり方は「サラリーマンでも田園調布に一戸建てを買えるかもしれない」マガジンをご覧ください↓

サラリーマンでも田園調布に一戸建てを買えるかもしれない話｜いなつち☆稲田智｜note