マガジン
不動産活用
不動産鑑定士で一級建築士
- 13本
空き家の増大は経済を減退させて、街を衰退させます。不動産は活用されることによってその価値を発揮するものなので、使われない不動産は邪魔物でしかありません。新しい不動産を供給することだけでなく。空き家を活用することにこそが不動産業の存在意義ではないでしょうか。
不動産が街を作る
不動産鑑定士で一級建築士
- 16本
不動産の集積によって街が作られて、魅力的な街には人がたくさん集まって、まちは発展し続けます。少子化が進む時代になったので、街を消滅させないために、不動産と街との関係をもう一度初心に帰って見直す必要があるのではないでしょうか。
東京都心のマンション建替え
不動産鑑定士で一級建築士
- 5本
老朽化で雨漏れが多発していている。耐震診断で耐力不足が指摘されている。共用配管から水漏れが多発している。これらの原因で修繕費が莫大な金額になっていたら、修繕積立金を値上げするよりも、建物を解体して建替えたほうがいいのかもしれません。 余剰容積が無い賃借権や地上権のマンションは、その権利の更新に高額の費用が必要なので、建替えは無理だろうとあきらめてはいませんか。新築マンションが高値で売れる今ならば、東京の都心の中古マンションは、組合員が全くお金を出さずに建替えられます。 その方法を「建替え四部作」にまとめたのですが、内容が難しいとの意見が多かったので、誰が読んでも分かりやすい記事を、追加で発信していきます。
記事一覧
【マンション建替え四部作 パート４】【マンション建替えに時間がかかる理由・デベロッパーの皆さんやり方変えてみませんか】
【管理組合主導での建替え事業の実績はほとんどありません】
管理組合主導での建替え事業の実績はほとんどありません。その理由は執行機関である管理組合に、事業を遂行できる能力（ノウハウ）が無いからです。「減歩率」という概念も知らないし、「減歩率」を明示して「建替えという事業の実態」を組合員に知らせるという正攻法で「建替え合意」を成立させてから事業が実施されている例がおそらくないからです。
【建替えの
【マンション建替え四部作 パート３】【マンション建替えに必要なのは、まず建替え合意、次にもっと難しい権利変換合意】
マンション建替え円滑化法の施行で容積率が緩和され、住宅金融支援機構などで建て替えに必要な融資も確保しやすくなりました。これらの環境改善で、安全性や居住性に問題のあるマンションの建て替えは幾分やりやすくなりました。
１．【建替え合意決議】
建替え事業を実施するのは区分所有者（組合員）全員で構成される管理組合です。最初にしなければいけないことは「建替え合意」の決議です。そのためには組合員全員が理解
【マンション建替え四部作 パート２】【資金０円での建替えの「減歩率」を明示すれば建替えの合意は容易にできる】
資金０円で組合員に経済的負担のないマンション建替えをするのに「減歩率」が何％になるかは【マンション建替え三部作 パート１】で纏めました。詳しくはそちらの記事をご覧ください。
老朽化で雨漏れが多発していている。耐震診断で耐力不足が指摘されている。共用配管から水漏れが多発している。これらの原因で修繕費が莫大な金額になっていたら、修繕積立金を値上げするよりも、建物を解体して建替えたほうがいいのかもしれま
【マンション建替え四部作 パート１】【都心3区のマンションは、部屋の面積を35％減らすだけで、資金0円で建て替えられる】
【建替え事業計画の前提条件】
権利床、保留床の区別や用途別、階層別効用比などを無視してシンプルに検討してみます。
マンション建替え円滑化法の施行で元の建物と同じ面積の建物が、建築可能になりました。
延べ床面積10,000㎡のマンションの建替え事業の試算です。
専有面積比率は延べ床面積の82％程度が通常です。専有面積は8,200㎡とします。
立替後の部屋の面積は65％になる（減歩率35％）の前提でま
【不動産投資は投機ではありません】
１．土地基本法
土地基本法第一条には土地についての基本理念を定めた法であると記され、第二条で土地はその使用にあたっては「公共の福祉を優先させるもの」と定め、第三条で「その所在する地域の自然的、社会的、経済的及び文化的諸条件に応じて」あるいは「その周辺地域の良好な環境の形成を図るとともに当該周辺地域への悪影響を防止する観点から」それぞれ「適正に利用し、又は管理されるもの」と定め、第四条で「土地は、