東京都心はどんな街になっていくのだろうか

1． 東京都心の魅力

東京都心の魅力は何といってもまずその利便性でしょう。何をするのにもどこに行くのにも便利です。店舗も公共施設も充実しているし、電車やバスなどの公共交通の路線も網の目のように張り巡らされています。そして建物の不燃化率が高く、治水も高水準です。夜間も街は明るく人が動き続けるので治安も良好で安全性も高いです。地下街や公共空間が豊富なので、暑い夏でも寒い冬でも雨や風が激しい日でもそこで快適に過ごせます。

2． 東京都心の街は激しく変貌し続けている

都心の街は変化し続けています。港区内にはアークヒルズから始まって、六本木、城山、虎ノ門、麻布台ヒルズが建設されて、第二六本木ヒルズも事業中です。これらの地域内には住居と事務所と店舗が混在していますから、街は24時間眠ることがありません。赤坂の東京ミッドタウンに続き日比谷と八重洲にもミッドタウンが開業し、日本橋にも建築中です。これらの施設内にも事務所や店舗のほかにホテルという住居が混在しています。かつて業務用に特化した建物しか無かった丸の内も仲通り沿いに店舗が連坦するようになりました。休日にも多くの人が訪れるようになり、レジデンシャルホテルも開業しました。都心の街の未来形はどこも住商業務混在の街に、24時間人が行き交う場所に変化しています。

3． 面開発で街が繋がって大きくなっている

銀座中央通りに接面する土地は京橋から日本橋を超えてその先のコレド室町まで、次々と大規模な商業施設に建替わって、連続した商業地域を形成しようとしています。渋谷と原宿・表参道と青山は、以前はそれぞれが独立した商業地域だったのですが、今は一体の大きな商業地域になっています。人気の商業地域は日々拡大を続け、隣接する街と繋がって大きな商業地域へと発展しています。その発展の過程では、住宅が店舗として使われるようになり、やがて住商混在のビルや商業ビルや住商業務混在のビルに建て替わります。低層階が店舗、中層階が事務所、上層階が住居として利用されることが多いです。

4．24時間フルに活動できる都市空間になっている

東京都心は安全でこの先ももっと便利に暮らせるようになってゆく場所なので、そこから別の場所に住み替えたいと思うとすれば、広い住居が必要になったときに経済的な理由でそれが手に入らないからでしょう。ですから東京にいつまでも住み続けようと思ったら、狭い空間を有効に使う工夫をしなければいけません。空間の利便性が上がれば上がるほど需要も拡大するので空間支配のコスト（賃料や床の販売単価）が上昇します。今は住居として使っている空間もいずれは事務所や店舗として使われるようになることを想定しておいた方がいいでしょう。

5． 東京都心の街が変化するたびに不動産の価値が上がっていく

空間の用途が住居から事務所や店舗に替わればその部屋の賃料単価は上昇します。賃料が上がれば部屋の価格も上がるので、街の変化と伴に都心の不動産の価格は上がり続けます。

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