東京の街をもっと住みよくする

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私が生まれ育って今も暮らしている東京はとても魅力的な街なのですが、将来もっと素敵な街に変わっていくためにはどうしたらいいのか考えてみました。その手法は大阪や名古屋や福岡などのほか…

運営しているクリエイター: 不動産鑑定士で一級建築士

東京都心の小規模ビルやマンションはどんな建物に建替えたらいいのだろうか

1．東京都心は変貌し続ける東京の都心は高度の利便性と安全性を兼ね備えた魅力的な街なので、人もお金もそこに集まり続けます。そして街は日々激しく変化し続けています。大規模な面開発が次々と行われ、繁華な地域が広い範囲に拡大し、やがてその地域が相互に繋がって広がり続け、東京都心の街はその全体が、２４時間フルに活動できる、眠らない街へと変貌しつつあります。 2．住・商・業務混在の街になってゆく不動産の価値はそれが有効に活用されることで生まれますから、昼夜を通じて長時間活用で

【東京が衰退することなどありえない】

１．東京は日本の他の都市とは違う 2016年にアメリカのシンクタンク、ブルッキングス研究所が発表した「世界の都市別経済規模（GRP）ランキング」では、東京（首都圏）はGRP：1兆6170億ドルで世界第１位でした。2位のニューヨークとの差は僅かですが、３位ロサンゼルス、４位ソウル、5位ロンドン、6位パリとはほぼ倍の差があり、7位の大阪（京阪神）GRP：6713億ドルの2.4倍です。森記念財団都市戦略研究所の世界の都市総合力ランキング(GPCI) 2023年（都心10㎞圏の都心

何故銀座の不動産の価格は高いのか

１．需要マインドに影響を与える要素　「何故東京の不動産の価格は高いのか」という記事で、需要マインド（買いたいと思う気持ち）に影響を与えるのは「収益価格」と「転売利益」と「開発利益」だと述べました。そのどれも高い水準にある地域なので銀座の不動産の価格は高いのです。２．収益価格が高い地域　銀座の不動産の賃料単価は既に高水準ですが、それは客単価の高い物販店や飲食店が集積しているからです。その集積度がもっと高まれば、賃料単価もさらに上昇します。容積率の限度まで全ての階が

何故東京の不動産の価格は高いのか

１．不動産の価値と価格は一致しない不動産の価値はその収益性（インカムゲイン）によって形成されますが、不動産の価格は不動産市場における需要と供給の均衡点で決まります。だから、不動産の価値と価格は必ずしも一致しません。２．不動産の価格は需要で決まる不動産はその供給が極めて限定的なので、不動産の価格はほぼ需要で決まります。金融緩和や円安で市場に資金が溢れると高くなり、金融引締めや円高で低くなります。ほかにもクレジットカードの使用や仮想通貨の流通が拡大すれば、不動産の

マンションのエントランスホールについて考えてみよう

マンションのエントランスホールは入口（玄関）から住戸（部屋）までの通路としての役割だけでなく、そのマンションの品等を誇示するという役割もあります。そして、基本的に必要な機能はセキュリティを担うことであり、オートロック、防犯カメラ、宅配ボックスなどの設備のほかに、管理人による人的監視の有無などがその優劣に影響します。品等に影響する機能としては住民サービスのためにコンシェルジュがいたり、ソファーやテーブルが設置されていたりすると、高級感が演出されて資産価値が上がります。これら

都心のマンションの住戸は狭いので共用空間にはゆとりが欲しい

都心の高級感タワーマンションにはホテルライクな生活感を演出するために、広いラウンジとコンシエルジュが必要ですが、郊外のファミリーマンションにはキッズルームのほうが望まれます。でも、駅近に立地するワンルームマンションにはどちらも必要ありません。都心のマンションの価格上昇はすさまじく、1㎡当たり200万円を超えています。世帯年収1,600万円のパワーカップルが年収の7倍の住宅ローンを借りても11,200万円なので、60㎡の12,000万円の住戸すら買えません。だから都心の新築

“こんなものいいな、あったらいいな”都心のマンションに必要な共用施設

１．トランクルーム都心のマンションは住戸が狭いので、どうしても収納が不足します。建物の地下部分や低層階の日当たりや眺望の悪い部分にトランクルームを設置したら、有料でも住人の賃借希望は多いと思います。それで住人サービスは向上し、その収入で管理費を値下げできます。２．複数のラウンジテーブル４人掛けのラウンジテーブルセットが複数設置されている広いエントランスラウンジなら高級感があります。その１セットだけは常にキープして、他は予約テーブルとして、住人に有料で時間貸しす

東京都心はどんな街になっていくのだろうか

1．東京都心の魅力東京都心の魅力は何といってもまずその利便性でしょう。何をするのにもどこに行くのにも便利です。店舗も公共施設も充実しているし、電車やバスなどの公共交通の路線も網の目のように張り巡らされています。そして建物の不燃化率が高く、治水も高水準です。夜間も街は明るく人が動き続けるので治安も良好で安全性も高いです。地下街や公共空間が豊富なので、暑い夏でも寒い冬でも雨や風が激しい日でもそこで快適に過ごせます。 2．東京都心の街は激しく変貌し続けている都心の街は