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東京都心のマンションは建替えられる

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老朽化した耐力不足の建物を解体して建替えるには高額の建替え費用が必要なので、余剰容積が無い賃借権のマンションなどは無理だろうと思いがちですが、新築マンションが高値で売れる今ならば…
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“こんなものいいな、あったらいいな”都心のマンションに必要な共用施設

１． トランクルーム 都心のマンションは住戸が狭いので、どうしても収納が不足します。建物の地下部分や低層階の日当たりや眺望の悪い部分にトランクルームを設置したら、有料でも住人の賃借希望は多いと思います。それで住人サービスは向上し、その収入で管理費を値下げできます。 ２． 複数のラウンジテーブル ４人掛けのラウンジテーブルセットが複数設置されている広いエントランスラウンジなら高級感があります。その１セットだけは常にキープして、他は予約テーブルとして、住人に有料で時間貸しす

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都心のマンションの住戸は狭いので共用空間にはゆとりが欲しい

都心の高級感タワーマンションにはホテルライクな生活感を演出するために、広いラウンジとコンシエルジュが必要ですが、郊外のファミリーマンションにはキッズルームのほうが望まれます。でも、駅近に立地するワンルームマンションにはどちらも必要ありません。 都心のマンションの価格上昇はすさまじく、1㎡当たり200万円を超えています。世帯年収1,600万円のパワーカップルが年収の7倍の住宅ローンを借りても11,200万円なので、60㎡の12,000万円の住戸すら買えません。だから都心の新築

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マンションのエントランスホールについて考えてみよう

マンションのエントランスホールは入口（玄関）から住戸（部屋）までの通路としての役割だけでなく、そのマンションの品等を誇示するという役割もあります。そして、基本的に必要な機能はセキュリティを担うことであり、オートロック、防犯カメラ、宅配ボックスなどの設備のほかに、管理人による人的監視の有無などがその優劣に影響します。 品等に影響する機能としては住民サービスのためにコンシェルジュがいたり、ソファーやテーブルが設置されていたりすると、高級感が演出されて資産価値が上がります。これら

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都心のマンションなら建替えで開発利益を得られます

第1章（建て替え事業に付きまとう不安） 【建替え事業が実施されることで住まいが奪われるのではないかという不安があると思います】 建物の耐震性能に問題がある。老朽化で雨漏りが発生したり、配管からの水漏れが多発したりしている。バリアフリーやセキュリティなどの機能が脆弱で住みにくい。 改善するには修繕積立金の値上げが必要になる。それに加えて、借地権（地上権）の契約更新期限も迫っている。契約の更新料の支払いと、地代の値上げ分を負担するために、管理費も値上げすることになりそうだ。

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【十分な仮住まい補償をして減歩率を明示して説明すれば、建替えに全員が賛成してくれるでしょう】

【建替えで組合員全員が利益を得ますから、しっかり計画して早期に実現させましょう】 容積オーバーで敷地が地上権という悪条件で、どうやって建替えを実現させましょうか。 どう工夫しても現在の建物と同規模の建物までしか建てられそうにありませんが、 その条件で、計算しやすいように10,000㎡の建物の建て替えで試算してみましょう。建物は都心３区の駅近に立地しているという想定です。 建替えには約70億円かかります。 主な費用は建物の建築費が約40億円 建物解体・建築期間の家賃補償費が

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【マンション建替え四部作　パート４】【マンション建替えに時間がかかる理由・デベロッパーの皆さんやり方変えてみませんか】

【管理組合主導での建替え事業の実績はほとんどありません】 管理組合主導での建替え事業の実績はほとんどありません。その理由は執行機関である管理組合に、事業を遂行できる能力（ノウハウ）が無いからです。「減歩率」という概念も知らないし、「減歩率」を明示して「建替えという事業の実態」を組合員に知らせるという正攻法で「建替え合意」を成立させてから事業が実施されている例がおそらくないからです。 【建替えの必要性と経済合理性を強調して、「減歩率」を明らかにしない】 ほとんどの建て替え

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【マンション建替え四部作　パート３】【マンション建替えに必要なのは、まず建替え合意、次にもっと難しい権利変換合意】

マンション建替え円滑化法の施行で容積率が緩和され、住宅金融支援機構などで建て替えに必要な融資も確保しやすくなりました。これらの環境改善で、安全性や居住性に問題のあるマンションの建て替えは幾分やりやすくなりました。 １．【建替え合意決議】 建替え事業を実施するのは区分所有者（組合員）全員で構成される管理組合です。最初にしなければいけないことは「建替え合意」の決議です。そのためには組合員全員が理解できて、納得できる説明をしなくてはなりません。その説明の仕方は【マンション建替え

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【マンション建替え四部作　パート２】【資金０円での建替えの「減歩率」を明示すれば建替えの合意は容易にできる】

資金０円で組合員に経済的負担のないマンション建替えをするのに「減歩率」が何％になるかは【マンション建替え三部作　パート１】で纏めました。詳しくはそちらの記事をご覧ください。 老朽化で雨漏れが多発していている。耐震診断で耐力不足が指摘されている。共用配管から水漏れが多発している。これらの原因で修繕費が莫大な金額になっていたら、修繕積立金を値上げするよりも、建物を解体して建替えたほうがいいのかもしれません。 賃借権や地上権のマンションは、その権利の更新に高額の費用が必要なので、管

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【マンション建替え四部作　パート１】【都心3区のマンションは、部屋の面積を35％減らすだけで、資金0円で建て替えられる】

【建替え事業計画の前提条件】 権利床、保留床の区別や用途別、階層別効用比などを無視してシンプルに検討してみます。 マンション建替え円滑化法の施行で元の建物と同じ面積の建物が、建築可能になりました。 延べ床面積10,000㎡のマンションの建替え事業の試算です。 専有面積比率は延べ床面積の82％程度が通常です。専有面積は8,200㎡とします。 立替後の部屋の面積は65％になる（減歩率35％）の前提でまず試算します。 工事期間と準備期間の仮住まい家賃。月額1㎡当たり4,000円で2

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