不動産投資で失敗しないように｜不動産鑑定士で一級建築士

【不動産を所有して利益を得るための諸条件（妥当な対価で購入する）】

不動産を取得するのには高額の対価が必要です。そして、取得してからもその取扱いは簡単ではありません。まずは資金を準備して、妥当な対価で購入し、長期間所有しないと利益は得られません。購入後は的確な管理と運用も必要です。最後に、適切な時期に売却できたときに、やっと利益が確定します。（不動産バブルの始まり）金融緩和で貨幣市場に資金が溢れると株価が上昇し、企業は余剰資金で不動産を購入しようとしますから、不動産の価格も上昇します。アメリカが貿易赤字を解消して自国の製造業を守るた

【建物は建替えることができるので、不動産の価値も価格も立地が全て】

１．不動産価値も価格もその効用の大小によって決まります不動産とは土地と建物のことで、土地と建物が一体となって作り出す空間は、私たちの暮らしや仕事の役に立ちます。それが、不動産が生み出す効用で、効用の大小が不動産の価値の大小を決定します。その効用を求めて需要が生まれ、多くの需要が競合した結果、その不動産の価格が決まります。２．不動産の効用の大小はその場所（立地）によって決まります人は暮らしや仕事の場所として、安全で、便利で、快適な場所を求めますから、安全性、利便

鉄筋コンクリートの建物は100年以上使えるように造られています(機能的検証)

100年前の1924年には、ラジオが初めて売り出されました。そのほかの電化製品といえば電球とアイロンと扇風機ぐらいしかなく、テレビはおろか冷蔵庫も洗濯機も無かったので、家庭での電気使用量は僅かでした。その後、使用量が激増したために、建物の電気設備は交換が必要になりました。近い将来、フィルム型の太陽光パネルが普及したら、建物の壁面でも発電できるようになって、給電設備は蓄電設備にとって替わられるかもしれません。空気から飲料水を作る技術も既に開発されていますから、給水設備も不要にな

鉄筋コンクリートの建物は100年以上持つように造られています（経済的検証）

世界最古の鉄筋コンクリートの建物は1902年から1904年にかけて、フランスのパリ16区のフランクリン通り25番地に建築されたアパートです。120年を経た今でも健全な状態で使われています。日本最古の鉄筋コンクリートの建物は旧横浜正金銀行本店で、現在は神奈川県立歴史博物館として使われています。1904年７月竣工なので、やはり建築されてから120年が経過しています。 1933年に建築された、東京メトロ「清澄白河」駅出口前に所在する“清州寮”という鉄筋コンクリート造４階建ての共同

鉄筋コンクリートの建物は100年以上持つように造られています（施工の検証）

建物が100年以上持つように設計されていても、正しく施工されていなくては、100年はおろか30年も持ちません。鉄筋コンクリートの構造体は、鉄筋がしっかりと組み立てられて、コンクリートを現場で打設する時に、施工管理がきちんとできていなければ、設計通りの性能を発揮できません。打設時の天候や気温の状態でダメージを受けますし、工事中に作業員が手抜きをしたり、ケアを怠ったりすると、後からやり直すことができません。鉄筋コンクリートの建物の施工は簡単ではありませんから、たとえ、設計監理

鉄筋コンクリートの建物は100年以上持つように造られています（物理的検証）

鉄筋コンクリートの建物の寿命はコンクリートの内部の鉄筋が錆びることによって、膨張し、内側からコンクリートが破壊され始めた時に、終わるものだと考えられます。破壊されて生じたコンクリートのひび割れからは、多量の雨水が侵入し、建物のあちらこちらで雨漏れが発生するようになってしまったら、とても住み続けることはできません。コンクリートは弱アルカリ性の物質ですが、経年によって表面から中のほうへ、徐々に中性化が進みます。表面から鉄筋までのコンクリートの厚みは最低３㎝以上と決められています

25歳で一件目、35歳で二件目のマンションを買って東京都心で暮らしましょう

東京都心のマンションの価格は高いので、広い部屋は簡単には買えませんが、小さな部屋ならだれにでも手に入ります。そこから始めて必要な時に買い足す方法ならば、誰でも東京都心で住まいを所有して、老後も不安無く暮らせます。年齢階層別の平均年収を調べてみました。国税庁の「令和4年分民間給与実態統計調査」では以下のようになっています。年齢階層平均年収 19歳以下 124万円 20～24歳 273万円 25～29歳 389万円 30～34歳 425万円 35～39歳 462万円 4

【不動産とは何か宅地とは何か】

１．宅地と建物と複合不動産不動産とは土地と建物のことで、それは私たちの生活に深くかかわっています。土地は樹木や農作物を成育させますし、建造物を保持する力も持っています。土地はその本質的な能力で、さまざまな収益を生み出します。土地上に建設された建物と一体の複合不動産として利用されるときに、土地は最も大きな収益を生み出します。建物の敷地として使われる土地が宅地です。日本の国土の66％は林地です。そして13％が農地です。水面・河川・水路が4％、道路が3％、原野が1％、その他が8

【不動産投資と株式投資、老後資金の確保に有利なのは】

不動産投資と株式投資はどちらもサラリーマンが仕事を続けながら始められる資産運用ですが、利益を生む仕組みや投資の流れ、現金化のしやすさなどが違います。１．不動産投資の特徴不動産投資は物件を保有することで、長期的に家賃収入を得ることが主要な利益です。短期間での元本価額の変動は考えにくく、長期にわたる収益（家賃収入）の変動が元本価額にも影響しますから、賃料が低減しない物件を選んで投資することが肝心です。ａ．不動産投資の利益不動産投資の利益の中心は、不動産を保有し賃貸し

【不動産の価値と価格】

1．不動産の価値と価格は形成要因が全く違います不動産の価値はその物件がどれだけの収益を獲得できるかで決まり、不動産の価格は取引市場での需要と供給の均衡点で決まります。ですから価値と価格は通常異なります。不動産の売り希望価格は売主が決め、不動産の買い希望価格は買主が、その不動産の価値を査定して決定します。買主は売り希望価格が価値より低くなれば購入し、価値より高いときは見送ります。　 2．不動産の価値を決定するのは賃料です不動産の価値はその物件がどれだけの賃料を稼げ

【不動産投資は投機ではありません】

１．土地基本法土地基本法第一条には土地についての基本理念を定めた法であると記され、第二条で土地はその使用にあたっては「公共の福祉を優先させるもの」と定め、第三条で「その所在する地域の自然的、社会的、経済的及び文化的諸条件に応じて」あるいは「その周辺地域の良好な環境の形成を図るとともに当該周辺地域への悪影響を防止する観点から」それぞれ「適正に利用し、又は管理されるもの」と定め、第四条で「土地は、投機の対象とされてはならない」と定めています。ところが土地は建物の敷地としてとし

【銀座や丸の内なら利回り1％でも良いが住まいなら利回り5％以上の物件を選ぶ】

1.銀座中央通りの高値取引物件少し古い話になりますが、2013年10月4日の日刊ゲンダイで、銀座中央通りの「ティファニー銀座本店ビル」をソフトバンクの孫正義社長が高値で買ったと報道されました。ロイター通信の報道によれば、孫社長の購入金額は320億円で、リーマン・ショック前の2007年にゴールドマンサックス系の不動産ファンドが取得した380億円が「異常な高額取引」だと注目された物件です。その後、リーマン・ショックのあおりで物件の価値が下落。ゴールドマンサックス系の不動産ファンド

【不動産鑑定評価理論から学ぶ不動産の基本】

買うと損する不動産を選ばないように、価値と価格の関係を知っておきましょう。（ポイント１）不動産の効用は賃料に反映されて不動産の価値が定まります不動産の効用とは人の役に立って収益を生み出す能力です。不動産とは土地と建物のことで、土地は建物と一体となって大きな効用を発揮します。樹木を育成できる林地よりも作物を育成できる農地の効用が大きくて、農地よりも建物と一体となって仕事や生活の場を提供できる宅地の効用が一番大きくて、その効用の大きさが賃料の大小に反映されて、それぞれ

今、不動産の価格は高いのだろうか

１．一律で高い安いなどとは言えません「今、不動産の価格は高いのだろうか」というという命題には答えなどありません。どんな時にでも、需要が集中している不動産は高くなるし、人気のない不動産は安くなります。ただ、金融緩和で市場に資金が溢れ、円安で外貨が流入しやすい環境であれば、競合の激しい不動産の価格は高くなります。２．路線価だけではほとんど何もわからない路線価が示しているのはその道路沿いの標準的な面積と形状の更地の価格です。高層の事務所が標準的な地域なら500㎡前後の整

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