【十分な仮住まい補償をして減歩率を明示して説明すれば、建替えに全員が賛成してくれるでしょう】

【建替えで組合員全員が利益を得ますから、しっかり計画して早期に実現させましょう】

容積オーバーで敷地が地上権という悪条件で、どうやって建替えを実現させましょうか。
どう工夫しても現在の建物と同規模の建物までしか建てられそうにありませんが、
その条件で、計算しやすいように10,000㎡の建物の建て替えで試算してみましょう。建物は都心３区の駅近に立地しているという想定です。

建替えには約70億円かかります。
主な費用は建物の建築費が約40億円
建物解体・建築期間の家賃補償費が約9.6億円
底地の買い取り費用が８億円などで、詳細は下記の「建替え事業の資金計画」の通りです。

建替え費用を捻出するために、建替え後の部屋の40％を売却します。（減歩率40％の計画）
現在の部屋の値段と建て替え後の部屋の値段はこのぐらいです。
現在の部屋の値段は1㎡当たり60万円ぐらい
リノベ済みの部屋なら1㎡当たり80万円ぐらい
（参考値：築浅の中古の部屋は１㎡当たり120万円ぐらい）
建替え後の部屋の値段は少なくとも1㎡当たり220万円ぐらい

10,000㎡の建物の80％が専有面積で、その40％の3,200㎡を売却すると、
１㎡当たり220万円なら売上収入は約70億円です。このお金で建て替えができるので、
全くお金を出さなくても元の部屋の60％の広さの新しい部屋はもらえます。

建替えで組合員全員が本当に利益を得られたのかを確かめます
建替え前のマンションの総専有面積8,000㎡の総額は1㎡当たり60万円なので約48億円
建替え後に組合員が全くお金を出さずにもらえる部屋の総専有面積は、
10,000㎡の建物の80％が専有面積で、その60％の4,800㎡なので総額は96億円です。
組合員の資産価値の総額は48億円から105.6億円に増え、2.2倍になりました。
例えば、
50㎡の部屋は30㎡になりますが、その価値は3,000万円（60万円×50㎡）から6,600万円（220万円×30㎡）になったので、資産価値は2.2倍になりました。
組合員全員が、元の部屋の時価の1.2倍相当（床面積×60万円×1.2）の利益を得たことになりました。

利益を得られたので、建替え後の暮らしの選択肢は多いです。その幾つかを例示します
建替え後の新しい部屋に住むのなら、部屋の広さは元の部屋の60％になってしまいます。
建替え後の新しい部屋を売却して
元の部屋と同程度の部屋を近所で買うのなら、元の部屋の倍の広さの部屋が買えます。
リノベ済みの部屋を買うのなら、元の部屋の1.5倍の広さの部屋が買えます。
築浅の中古の部屋を選ぶなら、元の部屋とほぼ同じ広さの部屋が買えます。
建替え後に住む部屋を広くしたいのなら１㎡当たり220万円で買い増せば広くできます。

建替えに賛成するだけで、全くお金を出さない建替えを成功させるポイントは
1㎡当たり月額4,000円30か月分（建物解体・建築期間）の補償金を全部屋に支払うことです。
この金額を全組合員に支給すれば、近隣で、元の部屋と同じ広さの部屋を、余裕で借りられます。
この金額を賃貸人にも支給すれば、そのお金の範囲で賃借人との交渉を余裕で成立させられます。
住居の立ち退き料は通常2年分の家賃と引っ越し代を支払えば十分だとされていますから。

早期の建て替えを成功させるための事業計画のポイントは以下の通りです。

減歩率は建築費や底地の買い取り費用が高くなれば大きくなりますが、新しい建物の売却単価が高くなれば小さくなります。建築できる建物が大きくなれば減歩率は小さくなりますし、建物が小さくなれば大きくなりますが、全くお金を出さないで建替えて、組合員全員が利益を得られるということだけは変わりません。

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