【平均年収1700万円】地主株式会社
今回は「地主」をリサーチしました。
文字通り、会社として「JINUSHIビジネス」を手掛ける、異端の不動産企業です。調べてみると、少数精鋭の高収益企業でした。
それでは、さっそく見ていきましょう〜
①概要
1-1 基本データ
企業理念：
「JINUSHIビジネスを通じて安全な不動産金融商品を創り出し、
世界の人々の資産を守る一翼を担う。」
事業内容：
家庭用レジャー機器の製造・販売
設立：
2000年
上場市場：
東京プライム市場
時価総額：
400億円
従業員数※：
連結91名 単体55名（平均年齢38.9歳）
平均年収※：
1697万円
※会社四季報 2024年1集 新春号より
1-2 事業内容
地主株式会社は、2000年に日本商業開発株式会社として創業されました。
創業当初から、”底地”とよばれる土地の所有権をビジネスとして手掛け、業容を拡大してきました。
なお、現在の社名は2022年に変更されたものです。
同社のビジネスは専門性が高く複雑なのですが、ざっくりいうと、有望な土地を購入して、誰かに貸す/売ることで収入を得るビジネスです。あくまで土地の所有権を扱うだけなので、その土地の上に立つ建物やテナントには関わりません。なので、追加の投資がかからないメリットがある一方、仕入れる土地の目利き力が重要になります。
まさに、”地主業”を営んでいるのですね。
主に不動産の売却によって得られるのが、同社の売上の70％を占めるフロービジネスです。そのほか、賃貸の収益や、運用しているREITの収益などがあります。付加価値の高い土地を仕入れて、高く売る、または誰かに貸すことで、長期的に安定した収益を生み出しています。
②業績
2-1 直近の決算
営業利益：本業で稼いだ利益
経常利益：営業利益＋本業以外の損益の合計
純利益：税金などを引いたあとの最終的な利益
決算説明資料によれば、地主株式会社は純利益を最重要の指標にしています。2021年から純利益は順調に拡大傾向にありますね。
一方、売上高はこの3年間でほぼ半減しています。これは、所有している土地の売却量をコントロールすることで、自分たちで持つ土地を増やしながらも、高利益の案件で利益を伸ばすという計画に沿ったものです。
2-2 貸借対照表（B/S）
続いて貸借対照表を見てみましょう。
貸借対照表（バランスシート=B/S）は、その会社が持つ資産を可視化したものです。
流動資産：現金にしやすい資産（現金・受取手形など）
固定資産：現金にしにくい資産（土地・建物など）
流動負債：1年以内に返済が必要な負債（短期借入金・引当金など）
固定負債：1年以内に返さなくても良い負債（長期借入金・社債など）
自己資本比率：総資本のうち自己資本が占める割合。高いほど健全。
同社は不動産を仕入れる際に、金融機関から長期借入金を借りています。その影響で、固定負債の割合が高くなっています。
また、販売用の不動産の仕入れを強化しているようで、こちらは流動資産に計上されています。
2-3 損益計算書（P/L）
続いて損益計算書です。
損益計算書（P/L）は、その会社がどう稼いで、何にお金を使ったのかを可視化したものになります。
売上高：本業で稼いだ収益
売上原価：売上を上げるために直接かかった費用
販管費：商品の販売や管理にかかった費用（広告費や賃料など）
営業利益/損失：本業で出た利益/損失
営業利益率：売上高のうち営業利益が占める割合。高いほど効率よく稼いでいる。営業損失の場合は算出できない。
積極的に有望な土地を仕入れるため、原価の割合が高くなっています。また、営業利益率は約20％と非常に高収益です。少数精鋭の優れたスタッフによる確かな土地の目利き力、仕入れ力による収益性のため、同社の平均年収は1700万円と相当に高く設定することができています。
2-4 株価の動向
次に、直近5年間の株価推移です。
コロナショックの際は落ち込みましたが、その後上昇傾向にあります。不動産ビジネスなので、いわゆる景気敏感株にあたります。昨今の株価の上昇は、日本の不動産市況を読み取るうえでも参考となる数値だと思います。
③まとめ
以上、「地主株式会社」についてリサーチした結果、
・独自のビジネスモデルを持つ不動産屋さん
・いい土地を仕入れて高く売る/貸す
・少数精鋭で高年収
・営業利益率が高く稼ぐ力が強い
でした。
今後も個人的に気になった企業についてどんどんリサーチしていこうと思います。
参考資料
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