書籍レビュー「不動産投資最強の教科書」

本日の書籍レビューは不動産関係の書籍を読んでみたがそれについて。

本日レビューする本はこちら、「初心者から経験者まですべての段階で差がつく！不動産投資　最強の教科書」

なお自分は兼業投資家であるが株式投資がメインであり、そちらは勉強しているが不動産投資はほぼ素人であることを前置きしておく。
一応法学部出身なことと法律学が好きなので、物権知識はある程度あるが実務経験はほぼないというくらいのレベル。

総評、感想

悪くもないが、特段いいわけでもない。普通。
内容、書き方としては読みやすい。初めて始める人、これから不動産投資を考えてる人でもとっつきやすいと思う。

ただ、不動産投資というと物件を購入してそれを賃貸して家賃収入を得るというのが基本パターンの1つだと思うが、その購入資金を準備するために一時的よはいえ趣味を我慢しようという記述が個人的には気に入らなかった。
そこまでしてやる価値があるのかと感じた。

また不動産投資の利回りは20％台と非常に高いが、やはり利回りが高いだけあってリスクが大きく物件選定もかなり難しいんだなぁと読んでいて感じた。
具体的な著者の体験ケースなど、成功経験、失敗経験が交えてありその内容でリアルな不動産投資事情はある程度伝わるのでそこは良かった。

以下、印象的だったところについてと、読んだ後での自分の不動産投資への考えについて書いてみる。

物件選びのポイント

満室経営ができることや、融資が受けられる物件であることが主な理由として書かれていた。
その他自分で足を運んで外観を見るとか実際に担当の不動産業者とこういうことを確認、話をしてみると良いなど具体性があった。

ここはわかりやすく確認するのも納得の事項が多く良かった。

借金に対する恐怖について

やはり不動産購入となれば数千万～億単位の原資が必要となるので貸付なしで行える人はあまりいないだろう。
このへんについては、事業モデルを事前に想定しどのくらいで返済ができるかというのを考えて、あとは実際やってみて理解する？という感じでした。

これで恐怖はなくなりました！と書いてあったが、億単位の借金を借りてそう簡単に割り切れる人はそう多くないのではないかと個人的には感じた。

入居偽装工作

稼働率を良く見せるためにそんなこともするのか不動産屋　という感じ。
レントロールを見て、日付などからチェックしようと書いてあったがこれを初心者が見抜くのは難しいような印象を受けた。

不動産業者は大まかだったり適当なイメージがあるが、この業界は怖い。

銀行へ融資を受ける際、訪問の身なり

浪費家が一番嫌われ、お金持ちか倹約家が融資相手として銀行は好むというもの。
また銀行員はその際、車、時計をよく見ているため、高級車、高級時計などはつけていかず倹約家な印象を与えようというもの。

これはおもしろかった。そりゃ浪費家には融資したくないよね。やはり信用の世界だということが改めて分かる。

自分が不動産投資をやるかどうか

今のところやらんなという感じ。元々興味はなかったが、読んで尚更そう思った。
第一に利回りというのは高すぎれば高いほどリスクがあると認識している。株式投資なら配当性向が高い、財務に無理をして出しているなどが当たる。

その認識から、利回り20％の不動産投資はどんなものかなと思って読んでいたが、当たり外れが大きい印象。
物件選定に際して厄介なのは不動産業者の説明にないリスクが後で判明したり、説明書きがすごく小さかったりなどというのがあるがそれが割と致命的な場合だとすぐに売却してキャッシュに戻す　というのができない場合だ。
(どうしても売れない事故物件などの場合)
そうした流動性という意味では、株なら損切りすればいいだけなので一瞬で済む。急遽現金が必要なこともあるしこの差は大きい。

またちゃんとキャッシュを生む優良物件かどうか見抜くポイントは説明されており、的も得ていたものは多かったが、これを経験しながら覚えていくというのはハードルが高い気がする、少額からやるというのが準備資金が必要なシステム上難しいからだ。

以上から今すでに本業+副業をしている自分には手を出すにはハードルがやや高いと感じた。

幸いすでに自分に合う副業は見つけている

また資金借入についても、自分はどうにも印象が悪い。

原資がなくてはできない投資なのはシステム上仕方ないのでわかるのだが、自分の場合は億はないものの数千万の金融資産がすでにあるため、安い物件であれば借入なしで借りられるかもしれないが、ここから借金をしてまで資産を増やそうというのはどうにも気が進まない。
株式投資がすでに自分にマッチしていることがわかっていることもあり、あまり前向きには捉えられなかった。
元々信用取引やFXなどは手を付けないし、それで損した人をある程度見ているので、保守的になってしまう。
でもこれは個人的な私見が入りまくってます。

そしてやはり利回りが高い投資商品ほどリスクだけでなく、手間がかかったりトラップ的要素があるんだなと感じた。

やはりそんな美味しい話は存在しないということだ。

※番外編：自分メモ　不動産投資の出口戦略

ここは個人的メモ。

①売却
物件を売却し、利益を得る。
売却益だけでなく、買い手が融資を受けやすいタイミングなども考える。

②更地売却
既存建物を壊し更地にして売却する。
住宅地だあれば戸建て分譲地としてディベロッパーへ売却可。
建物価値、解体費用、更地価値を総合で判断。

③スクラップ＆ビルド
既存建物を取り壊し、新しい建物から収益を得る。
建物と解体費用などを総合的に見て決める。

④更地の有効活用
更地でも立地が良ければ第三者への賃貸で収益にすることもできる。

自分が今回読みたかった目的の1つはこのへんは完全に自分メモ用。