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3-1 法令上の制限
新しい章の始まりです。
宅建の勉強をしている人はよく耳にすると思う法令上の制限とは土地の利用に関する制限のことです。 土地を購入しても、所有者が自由にその土地を使用できるわけではありません。 例えば、家を建てるのにも階数の制限や、広さの制限があります。 そういった制限を規定している各種法律のことを、総称して法令上の制限と言います。
どんな場合に制限がかかるのか
①土地の取得ーー広大な土地の売買
2-24 <住宅瑕疵担保履行法>
住宅瑕疵担保履行法とは瑕疵（カシ）・・・・種類・品質に関しての形容内容に適合しない状態のこと
引渡した時から１０年間の担保責任を『瑕疵担保責任』という
瑕疵担保責任では注文者・買主の救済手段として①損害賠償請求②契約の解除③追感請求④代金減額請求の４種類あります
この制度を履行するために請負人や売主の資力確保を義務化する法律として住宅瑕疵担保履行法が制定されました
適応対象瑕疵担保の履行が
2−22ー宅建士に対する監督処分ー
前回は宅建業者だったので今回は宅建士の処分について説明します
宅建士に関する監督処分は指示処分、事務禁止処分、登録消除処分があります
指示処分対象事由
・宅建業者に対して自己が専任の宅建士として従事している事務所以外の専任の宅建士である旨の表示をすること
・他人に自己の名義の使用を許し当該他人がその名義を使用して宅建士である旨の表示をしたとき
・宅建士として行う事務に関し、不正または著しく不当
2-21ー宅建業者による監督処分ー
今までは規則の説明でしたがここからは処分の説明になります
宅建業者に対する監督処分は①指示処分②業務停止処分③免許取り消し処分があります この３つの処分は指示処分＜業務停止処分＜免許取り消し処分の順に重くなります
指示処分宅建業者に対し宅建業法の違反行為や違法状態を解消するための措置などを示し、実施させる命令を言います
指示処分は免許賢者のほか宅建業者が処分対象行為を行った都道府県の都道府県
2-20 ＜報酬に関する制限2＞
賃借に関する報酬制限について
賃借の媒介・代理の報酬限度額は原則として、借賃を基準に算出します。
住居以外の宅地や店舗・事務所の賃貸借で権利金の支払いがされる時は、権利金の額を基準に限度額を算出することも可能です。
借賃を基準にする方法
賃借を基準にする場合宅建業者が受領できる金額は依頼者双方から合わせて賃借の１ヶ月分以内になります。
※宅建業者が複数の場合でも全ての受領額を合計して１ヶ月分
2-19＜報酬に関する制限１＞
宅建業者が媒介・代理の時に得られる報酬の制限について勉強します。
宅建業法では、国土交通大臣が報酬額の限度を定め宅建業者はその額を超えて報酬を受領することはできないとされています。
報酬限度額を求める計算式を覚えよう。
売買の媒介・代理１件の取引における報酬の限度額は基本式の２倍
宅建業者が一人でも複数でもこの事は変わらない
報酬計算の基本式１．代金額が２００万円以下の場合
2−18≪自ら売主制限４≫
最も重要な売主制限と言われているよ！
手付金の等の保全措置手付金等の保全措置とは
売主が倒産したりしても手付金等を確実に返金できるように措置を行うこと
⭐️宅建業者は自ら売主となる宅地・建物の売買契約において、原則として保全措置を講じた後でなければ手付け金等を受領してはならない。
手付金等とは⭐️前金、内金、手付金どんな名称でも代金に充当し、契約締結以後引渡し前に支払われるもの
※引渡し後
２−１７≪自ら売主制限3≫
自ら売主になると特約が多いですね。自ら売主の損害賠償や手付についてnoteします。
損害賠償予定等の制限損害賠償額の予定とは
損害賠償は債権者が実際に損した額であるのが原則です。
損害賠償額の予定ではあらかじめ、定められた額の損害賠償を請求することができます。
予定額の制限自ら売主となる場合当事者の賠償責任額を予定し又は違約金をこれらを合算した額が金額の１０分の２まで。これに違犯して10分の２
2-16 ≪自ら売主制限２≫
自己の所有に属しない宅地・建物の売買契約制限１
自己の所有に属しない宅地・建物とはいったい何でしょう。
①売主以外の者の所有に属する宅地・建物（他人の物）
②未完成の宅地建物
が当たります。
他人物売買自ら売主になり売買契約（予約を含む）を結んでも所有者が拒めば契約を実行することが出来ません。このことから宅建業法では他人物の売買は原則禁止されています。
例外）売主である宅建業者がその物件を取
2-15 ≪自ら売主制限１≫
ここから18までは宅建業者が自ら売主の時だけ適応される特別な制限について勉強します。
自ら売主制限とは✤自ら売主制限は、宅建業者が自ら売主となって宅建業者でない者と宅地・建物の売買契約を締結する場合に適応される。
✤買主が宅建業者の場合は適応されない。
クーリングオフ制度とは消費者保護のために買主側から一方的に申し込みの撤回や契約の解除をすることが出来る制度
クーリングオフの適応ルール事務所
2-14≪その他の業務上の規制≫
ご無沙汰しています。試験案内まであと1週間です。
試験までは4カ月をきりました。コツコツが1番です。
一緒に頑張りましょう👍
守秘義務宅建業法ではお客さんの個人情報の取り扱いに守秘義務を定めています。
✤宅建業者は正当な理由がある場合でなければ、業務上取り扱ったことで知り得た情報を他に漏らしてはならない。宅建業を営まなくなった後も、同様である。従業員も同様である。
・宅建業者だけでなく従業
2－13≪契約に関する規制≫
こんにちは。1日1日と世界が変わっていきますね。
契約締結時の制限宅建業者は、宅地造成・建物建築に関する工事完了前においては、当該工事に必要とされる開発許可・建築確認等の処分があったあとでなければ
当該工事に関わる宅地・建物につき自ら当事者として、または当事者を代理して売買・交換契約を締結したり、売買・交換の媒介をしてはならない
公告開始時期の制限と似てますね。
違うところは賃借の代理・媒介に
2－12≪説明義務≫
重要事項の説明制度：宅地建物についての情報や契約に関する情報をお客さんに提供する
☆宅建業者は、宅地建物を取得し、または借りようとしているとしている者に対して、売買、交換、賃借の契約成立するまでの間に、宅建士が説明内容を記載した重要事項説明書「35条書面」を交付して説明をしなければならない
★買主や借主に説明する。売り主や貸主に説明はいらない
☆宅建業者が売主で他の宅建業者が媒介・代理をした場合