【不動産投資】儲かる物件の選び方
こんにちは、森大です。
医師をしながら不動産投資家としても
活動しております。
僕は2017年から投資家として活動を始め、
現在6年目です。
投資対象は
不動産
株式
債券
仮想通貨
などです。
不動産投資ではアパート5棟(35戸)を所有し、
黒字経営出来ています。
前回の記事では儲け(キャッシュフロー)の
出ない不動産は生活を不自由にすることを
お伝えしました。
そんな中、聞かれることがあります。
「どんな物件が儲かるんですか?」
そりゃまぁ色々とあるんですが、
“不動産のことは全然知らないよ”という方にも
分かりやすくまとめます。
不動産投資に興味がある方や、
今後始めてみたい方は参考にしてください!
〈補足〉
私は家賃収入で利益を出す方針です。
売却益狙いの方は方針が異なることを
ご了承ください。
―――――――――――――――――
1.物件には3つの力がある。
物件を評価するためには
その物件の3つの力を見ていきます。
それぞれ簡単に説明します。
収益力
これは「物件価格に対して家賃が高いこと」
を評価します。
具体的には利回りといって、次の式で表します。
例えば3000万円の物件価格に対して
年間家賃150万円の場合、
150 ÷ 3000 = 5%
となります。
利回りが高いほど
「銀行返済(支出)に対して家賃(収入)が多い」
ということを表します。
担保力
土地の値段を表します。
物件の値段を足すこともあるのですが、
土地だけで考えた方が実用的と考えています。
なぜかと言うと、
物件価値は年々下がってゼロになりますが、
土地の価値は上下はあっても無くならないからです。
土地価格は都心や中央都市、駅近くで高くなります。
土地の価格が3000万円あれば、
「最悪3000万円以上では売れるだろう」
と考えることができます。
銀行は貸し倒れのリスクを減らしたいので
担保力のある物件に好んで融資を行います。
稼働力
空室が少ないことを表します。
これは直感的に分かると思いますが、
人口が多く駅に近いほど安定します。
2.まずは収益力でふるいにかける。
「じゃあ3つの力が満点の物件を見つけよう!」
まず大前提として、
例えば「港区の駅近くで利回り10%」
という物件は存在しないのです。
「港区の駅近くで利回り4%」
「北海道の郊外で利回り20%」
という物件は存在します。
そのため、自分が重視するものを
決めなければなりません。
選び方は簡単に言うとこうです。
「稼働力はどこに行ったの?」
と感じる方もいらっしゃるかもしれません。
その点については次のセクションでお話しします。
***
僕は手元資金を増やしたいので
収益力重視です。
前回の記事でもお話ししましたが、
利回りの低い物件は赤字経営になってしまいます。
そのため、年収1000万円以下の方が
担保力を重視した都心の物件を購入するのは
お勧めしません。
ほとんどの方は「利回りが8%以上あること」で
まずふるいにかけると良いでしょう。
3.実質利回りを見ることが大切。
「いやいや、いくら利回りが高くても
空室になったら意味ないでしょ?」
その通りです。
ここで稼働力が登場します。
稼働力とは「空室が少ないこと」でしたね。
これは言い換えれば「空室率が低い」ということ。
例えば平均して10部屋中2部屋空いている物件は
空室率20%ということになります。
空室率は低いほどいいですが、
利回りと合わせて考えることが大切です。
ここでは僕が「実質利回り」と呼んでいる
考え方をお伝えします。
例えば次の2つの物件を比較してみます。
あなたはどちらを選びますか?
僕なら迷わずAです。
それぞれ3000万円
の物件だとして計算しますね。
どうでしょうか?
収益力に大きな差が出ることが
分かります。
「空室が少ないから儲かる」という
単純な話ではないことがお分かりでしょうか?
ちなみにそれぞれの実質利回りを計算します。
利回りがその物件の収益力の上限で、
そこに空室率をかけて実際の収益力が出ます。
利回りが低い物件は、
どれだけ頑張っても収益を出せません。
その担保
これが儲かる物件ということになります。
おわりに
今回は「儲かる物件の選び方」
というテーマでお送りしました!
まとめます。
以上となります!
***
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