【不動産投資】儲かる物件の選び方

こんにちは、森大です。
医師をしながら不動産投資家としても
活動しております。

僕は2017年から投資家として活動を始め、
現在6年目です。

投資対象は

• 不動産

• 株式

• 債券

• 仮想通貨

などです。

不動産投資ではアパート5棟(35戸)を所有し、
黒字経営出来ています。

前回の記事では儲け(キャッシュフロー)の
出ない不動産は生活を不自由にすることを
お伝えしました。

そんな中、聞かれることがあります。

「どんな物件が儲かるんですか？」

そりゃまぁ色々とあるんですが、
“不動産のことは全然知らないよ”という方にも
分かりやすくまとめます。

不動産投資に興味がある方や、
今後始めてみたい方は参考にしてください！

〈補足〉
私は家賃収入で利益を出す方針です。
売却益狙いの方は方針が異なることを
ご了承ください。

【不動産シリーズ】
◆不動産投資のメリット、デメリット
◆不動産投資の利益ってどんなもんなの？
◆ワンルームマンション投資をおすすめしない理由

―――――――――――――――――

１．物件には３つの力がある。

物件を評価するためには
その物件の３つの力を見ていきます。

【物件の力】
①収益力：利回り
②担保力：土地の値段 (+物件の値段)
③稼働力：空室の少なさ

それぞれ簡単に説明します。

収益力

これは「物件価格に対して家賃が高いこと」
を評価します。

具体的には利回りといって、次の式で表します。

利回り(%) = 年間家賃 ÷ 物件価格

例えば3000万円の物件価格に対して
年間家賃150万円の場合、
150 ÷ 3000 = 5%
となります。

利回りが高いほど
「銀行返済(支出)に対して家賃(収入)が多い」
ということを表します。

担保力

土地の値段を表します。

物件の値段を足すこともあるのですが、
土地だけで考えた方が実用的と考えています。

なぜかと言うと、
物件価値は年々下がってゼロになりますが、
土地の価値は上下はあっても無くならないからです。

土地価格は都心や中央都市、駅近くで高くなります。

土地の価格が3000万円あれば、
「最悪3000万円以上では売れるだろう」
と考えることができます。

銀行は貸し倒れのリスクを減らしたいので
担保力のある物件に好んで融資を行います。

稼働力

空室が少ないことを表します。

これは直感的に分かると思いますが、
人口が多く駅に近いほど安定します。

２．まずは収益力でふるいにかける。

「じゃあ３つの力が満点の物件を見つけよう！」

まず大前提として、

３つの力が全て100点の物件はありません。

例えば「港区の駅近くで利回り10%」
という物件は存在しないのです。

「港区の駅近くで利回り4%」
「北海道の郊外で利回り20%」
という物件は存在します。

そのため、自分が重視するものを
決めなければなりません。

選び方は簡単に言うとこうです。

手元のお金を増やしたい
⇒ 収益力重視
例) 副収入を得てセミリタイアしたい。

将来の資産をつくりたい
⇒ 担保力重視
例) 今は赤字でもいいから老後資金を貯めたい。

「稼働力はどこに行ったの？」

と感じる方もいらっしゃるかもしれません。
その点については次のセクションでお話しします。

＊＊＊

僕は手元資金を増やしたいので
収益力重視です。

前回の記事でもお話ししましたが、
利回りの低い物件は赤字経営になってしまいます。

そのため、年収1000万円以下の方が
担保力を重視した都心の物件を購入するのは
お勧めしません。

ほとんどの方は「利回りが8%以上あること」で
まずふるいにかけると良いでしょう。

３．実質利回りを見ることが大切。

「いやいや、いくら利回りが高くても
空室になったら意味ないでしょ？」

その通りです。
ここで稼働力が登場します。

稼働力とは「空室が少ないこと」でしたね。
これは言い換えれば「空室率が低い」ということ。

例えば平均して10部屋中2部屋空いている物件は
空室率20%ということになります。

空室率は低いほどいいですが、
利回りと合わせて考えることが大切です。

ここでは僕が「実質利回り」と呼んでいる
考え方をお伝えします。

実質利回り = 利回り × (1-空室率)

例えば次の２つの物件を比較してみます。

物件A：利回り 10%、空室率 20%
物件B：利回り 4%、空室率 5%
＊どちらも現実的な例です。

あなたはどちらを選びますか？
僕なら迷わずAです。

それぞれ3000万円
の物件だとして計算しますね。

【物件A】
年間家賃が300万円
空室が20%
⇒ 実際の家賃は240万円

【物件B】
年間家賃が120万円
空室が5%
⇒ 実際の家賃は114万円

どうでしょうか？
収益力に大きな差が出ることが
分かります。

「空室が少ないから儲かる」という
単純な話ではないことがお分かりでしょうか？

ちなみにそれぞれの実質利回りを計算します。

【物件A】
実質利回り=10 × (1-0.2) = 8%
【物件B】
実質利回り=4 × (1-0.05) = 3.8%

利回りがその物件の収益力の上限で、
そこに空室率をかけて実際の収益力が出ます。

利回りが低い物件は、
どれだけ頑張っても収益を出せません。

その担保

利回りが高い物件の中で空室率が低い、
もしくは工夫をして下げられる物件。

これが儲かる物件ということになります。

おわりに

今回は「儲かる物件の選び方」
というテーマでお送りしました！

まとめます。

◆物件には「収益力」「担保力」「稼働力」
という３つの力がある。

◆副収入をつくりたい場合は収益力を重視し、
老後資産をつくりたい場合は担保力を重視する。

◆儲かる物件とは「利回りが高い物件の中で空室率が低い、
もしくは工夫をして下げられる物件」のこと。

以上となります！

＊＊＊

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