ワンルームマンション投資をおすすめしない理由
こんにちは、森大です。
医師をしながら不動産投資家としても
活動しております。
僕は2017年から投資家として活動を始め、
現在6年目です。
投資対象は
不動産
株式
債券
仮想通貨
などです。
不動産投資ではアパート5棟を所有しており、
黒字経営出来ています。
そんな中、不動産投資をしていない方に
聞かれることがあります。
「都心のワンルームマンション投資が
一番安心ですよね？」
ここはハッキリ言わせて頂くと、
ワンルームマンション投資はイバラの道です。
年収1000万以下の方は
ワンルームマンション投資に
手を出さない方が良い。
というのが僕の意見です。
なぜそんなことになるのか、
分かりやすく説明しますので
一緒に学んでいってみましょう！
(補足)
高年収の方にとっては良い貯金になることもあり、
目的によって向いている方もいらっしゃいます。
１．都心のマンションは安心という幻想
投資家でない方のよくある勘違いに
「都心のマンションは空室になりにくいから安心」
というものがあります。
一見何も間違いはなさそうですが、
実はここに大きな落とし穴があります。
都心のマンションは利回りが低く、
満室でもほとんど赤字経営になる。
「満室なのに赤字って、そんなわけないでしょ笑」
そう思われるかもしれませんが、
実際にそうなのです。
このように首都圏の新築1Rマンションは
利回り4%程度です。
＊中古になれば利回りは徐々に上がります。
利回り4%というのは物件価格に対して4%の
家賃を1年間で受け取ることを表します。
例えば3000万円の物件なら4%で120万円です。
「だから、120万円ももらえるなら大丈夫でしょ？」
そうではありません。前回もお話しした通り、
大家の家賃収入は次の手順で計算されます。
【大家の家賃収入】
①家賃を受け取る。
②銀行返済を行う。
③税金を払う。
④管理費、修繕積立金を払う。
⑤インターネット代など諸費用を払う。
⑥残った金額が収入。
＊手残り額をキャッシュフロー(CF)と言います。
この時CFがプラスなら黒字、マイナスなら赤字です。
投資家の感覚から言って、
利回りは8%以上ないと黒字化は難しいです。
例えばこちらの条件で計算してみましょう。
〈条件〉
物件価格：3000万円
利回り：4% ⇒ 家賃10万円/月
融資金利：2%
頭金：なし
融資年数：35年
ピンとこない方もいらっしゃると
思いますが、よくあるような数字です。
では計算してみますね。
返済額は…
月9.9万円です。
この時点で「え？」って感じじゃないですか？
【利回り4%の家賃収入例】
①家賃を受け取る。⇒ +10万
②銀行返済を行う。 ⇒ -9.9万
③税金を払う。⇒ 赤字なのでゼロ
④管理費、修繕積立金を払う。⇒ -2.0万
⑤インターネット代など諸費用を払う。⇒ -0.1万
⑥残った金額が収入。
10 - 9.9 - 2 - 0.1 = -2万円
復習すると、利回りが低いということは
物件価格が高くて家賃が少ないわけです。
ということは返済額が多くて、
家賃が少ないということ。
当然赤字になりやすいのです。
２．収入が赤字なら不自由になる。
「でも、最後に売れば儲かるんでしょ？」
確かにマンションを上手く高値で売却できれば
大きな金額が手に入るでしょう。
しかし、それまでの10年、20年、30年は
どうなりますか？
家賃は新築の時が一番高いです。
ということは、毎月のCFはどんどんマイナスに
傾いていきます。
日本人の年収の中央値は約370万円。
つまり月収30万円程度であり、
手取り24万円程度です。
そこから家賃や生活費、保険料などを差し引くと
なかなか自由なお金も少ないものです。
そこから毎月2万円、3万円とマイナスになるのです。
それを20年、30年と。
さらに言えば1Rマンションは平均して2年に１度
引っ越しがありますから、転居時のリフォームに
10～20万円ほどかかります。
毎月マイナスになる上に、突発的な出費も
考えなければなりません。
「この上退去が出たらどうしよう…」
そう不安になるのが普通であり、
会社の給料に、より依存するようになります。
＊＊＊
赤字の不動産投資は人生を不自由にします。
一方で毎月のCFが黒字になると自由に近づきます。
ですから、低利回りの都心1Rマンションの投資は
お勧めできません。
３．年収1000万以上ならおすすめ？
「年収1000万以上なら良いって言ってたよね？」
お勧めとは言いませんが、
目的が合えば良いと思います。
なぜかと言うと、年収、ひいては月収が高ければ
毎月2万、3万の赤字は吸収できてしまうからです。
毎月40万円自由に使える人にとって、
2万円の赤字の打撃は少ないでしょう。
その様な方にとっては
「毎月マイナスにはなるけど、
最後に売った時に儲けよう。」
という考えが成り立ちます。
これは考え方を変えれば強制的な貯金です。
また高年収の方は税金も高いので、
赤字を出すことで合計年収を抑えて
節税することができます。
あくまで黒字経営の方が良いというのが大前提です。
しかし年収1000万円以上なら赤字を吸収できるので、
投資でなく貯金と考えるならありかもしれません。
おわりに
今回は
「ワンルームマンション投資をおすすめしない理由」
というテーマでお送りしました！
まとめます。
◆都心の1Rマンションは空室こそ出にくいが
利回りが低いのでほとんどの場合赤字経営になる。
◆赤字の不動産投資は人生を不自由にする。
赤字を補填するためにサラリーマンとしての給与収入に
より依存してしまう。
◆年収1000万以上の場合は赤字を吸収しやすいので、
貯金と考えればありかもしれない。
以上となります！
もし1Rマンション投資の話が来て迷ったら、
ぜひ一度僕に相談してください！
＊＊＊
今後もお金のテーマを中心に
役に立つ記事をお届けします！
もし「面白い、役に立つ」と思って頂けたら
いいね、フォローなどお願いします。
コメント欄への質問もお待ちしてます。
Instagramやstand.fmなど
各種リンクはこちら ↓
#お金 #勉強 #お金の勉強会
#投資 #投資初心者 #資産形成 #資産運用
#投資信託 #株式 #債券 #預金 #貯金
#家計管理 #支出 #節約
#不動産投資 #アパート #マンション
#利回り #返済 #経費 #キャッシュフロー
#自由 #経済的自由 #税金 #節税
もしよろしければサポートをお願いします！ 今後の活動をより一層頑張らせて頂きます！