不動産投資の利益ってどんなもんなの？
こんにちは、森大です。
医師をしながら不動産投資家としても
活動しております。
僕は2017年から投資家として活動を始め、
現在6年目です。
投資対象は
不動産
株式
債券
仮想通貨
などです。
それなりに学びと失敗を繰り返し、今があります。
そんな中でFPとしてお金の勉強を教えていると
聞かれることがあります。
「不動産投資ってどれくらい儲かるんですか？」
不動産投資の儲けって、
意外と計算が難しいんですよ。
今回は僕のケースをもとにしてどんなふうに
収益が上がるのか学んでいってみましょう！
１．不動産投資の利益とは？
「俺、家賃年収1000万あるんだぜ。」
そうイキってこられたら、
なんか凄そうな気がしますよね。
しかしこれ、正直分かりません笑
もちろん無意味だとは思わないんですが、
それだけでは儲かっているかは不明なんです。
どういうことか説明しましょう。
＊＊＊
不動産投資に詳しくない方は思います。
「入居者が入っていれば儲かるんでしょ？」
しかしこれは違います。
不動産投資の全体像は図の通りです。
物件購入までは置いておいて、
ここからは物件購入後のお金の流れを整理します。
(図の③～⑤にあたります)
一度イメージしてみて下さい。
【物件購入後のお金の流れ】
①家賃を受け取る。
②銀行に返済する。
③税金やその他の経費を払う。
④手元に残ったお金が収入。
このうち②と③に注目する必要があります。
僕たち不動産投資家はほとんどの場合
銀行融資を受けているので、返済があります。
また不動産取得税、固定資産税、火災保険、
地震保険、管理費、退去時のリフォーム代…
様々なコストが生じます。
＊＊＊
「俺、家賃年収1000万あるんだぜ！」
ここで先ほどの流れを復習します。
【物件購入後のお金の流れ】
①家賃を受け取る。
②銀行に返済する。
③税金やその他の経費を払う。
④手元に残ったお金が収入。
このイキりはまだ①の段階なので、
④まで数字を出さないと儲かっているのか
分かりません。
銀行によって金利が異なり、
物件によって税金が異なり、
築年数によってリフォーム代が異なる。
これらの要素で実際の利益は大きく異なるのです。
２．森の投資対象
実は不動産投資にも様々な手法があります。
マンション or アパート
新築 or 中古
都心 or 郊外
などです。
他にも色々とあります。
僕の投資対象は
埼玉、神奈川、千葉の１棟アパート、マンション
一方でよく聞く話はこうです。
「都心のワンルームマンションが
空室が出なくていいんでしょ？」
はっきり言ってそんなことはありません。
むしろイバラの道です。
都心のワンルームマンションを買う不動産投資家は
かなり稀です。
僕の見解を言わせて頂くと
年収1000万円以下の人は
ワンルームマンションに手を出さない方が良い。
この点に関してはまた別の機会に説明しましょう。
年収1000万以上ならどうかというと、
良い投資とは言えませんが目的が合えば
良い貯金になると思います。
３．森の収益
「結局どれくらい利益が出るの？」
利回りの高い物件を選んでいけば
しっかり利益が出ます。
利回りという言葉について補足すると
不動産の利回り = 年間家賃 ÷ 物件価格
ということになります。
例えば年間家賃320万で物件価格4000万だとすると
320 ÷ 4000 = 8%
で利回り8%となります。
つまり利回りが高いとは、
物件価格に対して家賃収入が多いことを表しています。
＊＊＊
最後に僕の収益がどんな感じか
物件の１つを例にお伝えします。
本当のシミュレーションはもっと細かいのですが、
今回は簡略化してお伝えします。
【森の物件でシミュレーション】
＊物件価格5100万
＊利回り8.3%, 金利 1.575%
＊全て月間の数値
＊満室想定
家賃：35.5万
返済：-17.7万
管理費：-1.3万
インターネット代：-0.7万
清掃費：-0.9万
税金：-5万 (平均)
⇒ total +9.9万
つまり年間の手残り額が120万円程度。
不動産投資の業界では
物件価格の2～3%の手残りがあれば優秀
と言われています。
この物件場合は
120 ÷ 5100 ≒ 2.35%
ということで悪くない投資です。
2%と考えると1億の物件で200万です。
それで優秀です。
思ったよりしょぼく無いですか？
不動産投資はそんなもんです笑
おわりに
今回は
「不動産投資の利益ってどんなもんなの？」
というテーマでお送りしました！
まとめます
◆不動産投資の利益は家賃から返済、税金、
その他経費を引いた金額。
◆家賃年収だけでは儲かっているのか分からない。
◆物件価格に対して2～3%の手残り額が残れば
優秀と言われている。
以上となります！
意外と地道なんです笑
＊＊＊
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