【勉強会参加】不動産ＶＳ投資信託　結局どっちが「お得」なのか？

2023年11月26日 18:33

今回参加したのは大阪の「つかえるFP梅田SG」の勉強会。『FP目線から見た証券投資VS不動産投資』です。
講師はメディアで活躍中のCFPⓇ・1級ファイナンシャルプランナーの水野圭子先生。住宅ローンアドバイザーで証券外務員二種の資格をお持ちです。

『FP目線から見た証券投資VS不動産投資』

「このセミナーは、「今後、インフレになって預貯金の価値が目減りしていくので、株や投資信託などの「証券投資」や、大家になって家賃を得る「不動産投資」などで、目減りしていく部分を補っていきましょう」というお話。
このレジュメの内容に情報を加えて「証券投資」と「不動産投資」のメリットとデメリットをまとめてみました。

証券投資（株式・投資信託・債券）のメリット・デメリット

株式投資のメリット

・少額（単元未満株なら1か月100円～）からスタートできる
・配当金と売却益が見込める
・換金しやすい

株式投資のデメリット

・株式市場の値動きと連動して評価額が極端に変わる
・投資していた会社が破綻すると投資したお金はゼロになる
・自分で投資する銘柄を選ばなければいけない

投資信託のメリット

・資産運用のプロにお任せできる
・リスク分散が可能
・金融機関やサービスによっては100円程度の積み立てからスタートできる

投資信託のデメリット

・自分の好きなようには運用できない
・元本割れのリスクがある
・投資信託を保有している間、信託報酬（管理運用手数料）が必要
・解約する時に信託財産留保額（売却手数料）が必要になる

債券のメリット

・元本割れしないので安全性が高い
・1万円から少額投資が可能
・利率が保証されている
・毎月発行されているので買いやすい

債券のデメリット

・途中で換金することもできるが、売却損が出るリスクがある
・収益性はあまり高くない
・社債の場合は、発行した会社が破綻すると価値がゼロになる
・個人向け国債は途中解約できるのが1年以降で、すぐに換金できない

参照元：日本証券業協会公式サイト

不動産投資のメリット・デメリット

不動産投資のメリット

・安定した賃料収入が得られる
・不動産価値は下がりにくく、家賃は上げられるので、インフレ対策に向いている
・土地を担保に銀行から資金を借りて、家賃からローンを返済した残りの金額が手元に残る
・ローンを組めば団体信用生命保険に加入するので、生命保険料が節約できる
・管理を外注化すれば、自分は何もせずに不動産収入を得ることができる
・相続対策として役に立つ

不動産投資のデメリット

・希望の建物を買うタイミングが難しい
・空き室が出て予定通りの収入が入らないリスクがある
・周辺のアパートやマンションの状況によっては、家賃を下げなければならない
・入居者募集の広告費や修繕費などの経費かかる
・「家賃保証」とうたう業者でも「家賃保証期間」が限定されていることが多い
・災害に遭うリスクがある
・売却する時、自分の思う値段で売れにくい

IFA・金融FPの水野圭子先生の目線

証券投資と不動産投資の合わせ技で資産形成を

「証券投資VS不動産投資」、講師の水野先生のお話をまとめると

・証券投資には、新NISAやidecoなど、長期的な資産運用をサポートする国の政策があるので、積極的に活用するべき
・長期的な資産運用として、性質の違う不動産投資（ワンルームマンション投資）との組み合わせも考えるのがおすすめ

ただし、終活アドバイザーで福祉住環境コーディネーターのFPこみなみは、証券外務員二種と住宅ローンアドバイザーの資格を持つ、水野先生とは、少し意見が違います。

母のアパート経営を手伝っていた、ライフのFPこみなみの目線

不動産投資の実際の利回りは？

私の母は2018年までアパートを経営していました。
大阪府内の閑静な住宅地に建つ中古のアパートを、ローンを組んで一棟丸ごと買い、10年以上、大家として管理していましたが、亡くなる直前に売却しました。

家賃からアパートのローンと諸経費を差し引いて、利回りは8％。
ゼロ金利政策が続いていた2000年代としては、高利回りの資産運用ですが、母の気苦労が絶えませんでしたね。

不動産投資は「現物購入」以外にも方法がある

入居者の管理は管理会社に任せたけれども、細かいところは、あまりいきとどかず、細かい部分の掃除などを、母が自分ですることも多々ありました。
私もアパートの掃除などの手伝いをしていましたが、「不動産経営」って、入居者のトラブルが多くて大変です。
もちろん、全部を管理会社に任せてもよいのですが、諸経費が高くなり、中古物件では採算が取れなくなるリスクもありました。
そして、元々中古で買った物件だったので、値下げしても、売却するのに時間がかかりました。

不動産投資には向き不向きがあります。
「親からもらった土地がある」「家賃で長期的に安定収入を得たい」「人の面倒を見るのが好き」「子どもが払う相続税を少なくしたい」といった方には、不動産投資がおすすめですが、「不動産投資には興味があるけれども、ローンを組んで投資するのは自信がない」という方には「REIT（Real Estate Investment Trust ：不動産投資信託）を検討してみるとよいでしょう。

最後まで読んでいただき、ありがとうございました。
またお目にかかりましょう。

＊ここでは、FPこみなみ（AFP認定者）が、独自の目線で、お金に関する話題について解説しています。あくまで個人的見解で、日本FP協会の見解ではないことをご了承ください。（写真：Yuka Shimamura）

【PR：FPこみなみの執筆実績】

仕事実績リスト
https://fpk2017.jp/works

ブログ：FPこみなみの「もらえるお金一問一答」
https://fpk2017.jp/

2023年11月30日　日本年金機構主催　令和5年度「わたしと年金」エッセイにて厚生労働大臣賞受賞を受賞しました。

日本年金機構：令和5年度「わたしと年金」エッセイ審査結果について
https://www.nenkin.go.jp/info/torikumi/nenkin-essay/20231130.html
厚生労働大臣賞受賞作品
https://www.nenkin.go.jp/info/torikumi/nenkin-essay/20231130.files/01.pdf

厚生労働省フォトレポート　令和5年度「わたしと年金」エッセイ厚生労働大臣賞表彰式
https://www.mhlw.go.jp/stf/photo/2023/11/ph1130-02.html