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30代後半、関東に2棟8戸築古アパートの大家さん。 終わりがないのが終わりな会社員をや…

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30代後半、関東に2棟8戸築古アパートの大家さん。 終わりがないのが終わりな会社員をやりつつ、大家業を行うノウハウを共有していきます。

築古ボロ戸建を買わない理由

高利回り築古戸建のメルマガから目が離せず、毎日読んでいるエンドレス大家(e_e_st)です。 うーん、やっぱり需要よりも供給量が少ない築古戸建は、3点ユニットの狭小部屋よりも客付けが良いし、買ってみようかと何度も考えましたが結局買う選択には至りませんでした。 理由としては・・・ 現金が必要これが大きいです。安ければ数十万円で買えますが、今は築古ボロ戸建は物件にもよりますが数百万円くらいでしょうか？ リフォームを入れると300万円〜500万円程度としたとすると、そのくらい

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    • 入居者が逮捕された話

      関東某県、駅徒歩10分の3点ユニットバスの3万円格安1Rはトラブルが多い。 トラブル多発物件を所有するエンドレス大家(e_e_st)です。 金曜日の夜のこと、1週間の仕事が終わって自宅に帰宅、ホッと一息ついていると管理会社から着信がありました。 お願いしている管理会社は紙・FAX文化が多い業界なのに大体の報告・連絡はメールとLINEなので助かっているのですが、あえて電話で報告することはよろしくないと相場は決まっています。まあ、今回もよろしくない報告だったのですが。 入居者

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      • 不動産でアガリたいなら融資を使うしかない

        私、エンドレス大家はノーマルの会社員です。フルコミでめちゃくちゃ稼いでいる外資系保険営業でもなければ、戦略コンサルに勤めているわけでもない、ごくごく一般的な星の数ほどあるJTC、一般的な中小企業勤務です。 年収も600万円前後の30代です。 世の中的には30代で年収600万円もらっていれば、そんなに悪くないのだと思います。平均年収400万円時代ですから恵まれている方かもしれませんがこと不動産投資においては不利な年収です。 年収700万円～の金融機関が少なくない最初にぶち当

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        • ボロい1K 退去した後の部屋の状態は？

          一棟アパート欲しい！キャッシュフローが出る物件！と思って不動産を探し始めた人に不動産賃貸業の綺麗じゃない部分を見てほしく、これが築古で利回り10%越えの3点ユニットバスのボロ物件、退去後の写真を交えながら紹介していきます。 便座が取れた3点ユニット 入居して20年・・・ではなく2年と2ヶ月でここまで汚れています。ほぼ掃除をしていないかと思われます。 タンクの管から黒い何かが染み出しているのも怖い・・・。SAWの鎖で繋がれた部屋くらい汚いし、生活感の域を超えた汚れ具合です

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          不動産投資を始めるには1000万円貯めて・・・そんなことできるか！

          不動産セミナーに行ってきました。 昨年から入会していて、参加者の平均年齢は30代前半〜半ばくらい、僕は後半なんで年長組に入る、収益不動産界隈では極めて珍しい若い人が集まる大家会です。 いくつか大家会に行ってみたものの、アラ還のおぢが当時の不動産手法、融資ジャブジャブで今よりはるかに利回りがよく買い進めてアガった武勇伝を酒を片手に聞くのがしんどくなって、その会は早めに卒業しました。居酒屋で自慢話を聞かされて飲み放題付きコース4000円を支払うのは仕事だけにしてほしいからです。

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          41歳男婚活の婚活から不動産の優先順位を学ぶ

          東京に来てから、7〜8年付き合いがある友達がいます。 一昔前に参加した街コンイベントで男性が余っていて、女性2人x1組に対して男性2人x2組が同席したときに本来の趣旨と異なり非常によろしくないのですが男性同士で話が盛り上がったのを覚えています。 その時に連絡先交換したところ、たまたま同じ駅周辺に住んでいて飲みに行くようになり、時間が空くと声をかけて遊びにいく間柄になり今に至ります。 街コンイベントに行くだけあって、彼女を作りたい・結婚したい意欲は強いのですがどうにもうまく

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          なぜ神戸への移住が増えているのか

          YouTuberのトーマスが神戸に移住したらしいです。他、FIRE界隈の方も神戸移住したとみました。フリーランスで働いている僕の知り合いも前日神戸に移住していて移住希望組にとって神戸は人気なのを実感しています。 僕は23年間神戸、それも三宮付近に住んでいたからこそわかるなぜ、神戸がいいのか説明します。 これから二拠点を考えていたり、リモートで働けるからどこか別の場所に移住したい人は参考にしていただければと思います。 賃貸物件が安いここ30年で大地震があった中でもっとも大き

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          ワンルームと空室

          賃貸物件の繁忙期は1〜3月でしょうか。 僕の保有しているアパートもこの期間に埋まっている印象があります。 繁忙期は入ってくる人もいますが、その反面。出て行く人もいて、特に僕のアパートのような単身用で魅力のない1Kは一定数出て行くのは仕方がありません。 出入りの多い単身用の物件、どうやって埋めるいくのでしょうか。 内装、清掃をする築古物件だとしても壁紙を綺麗にするだけでもかなり変わります。 建て付けの悪い部分、塗装剥がれや汚れがある部分くらいは綺麗にした方がいいでしょう。

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          収益不動産の確定申告

          2023年も始まって、3週間が経過しました。 1月半ばに証券会社から特定年間収支報告書（合っている？）が発行されたので確定申告の準備を行っています。 僕は税理士に申告は任せています。 自分でやったら無料なのになぜ？と思う方もいらっしゃいますが以下の理由で税理士に依頼しています。 煩雑な作業を外注化したい仕分けだけ自分で行って、後の作業を税理士に任せている人もいると思いますが、僕は資料（家賃、共用部電気代、修繕費用など）を提出するのみ、仕分けも含めて全てやってもらっています

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          不動産投資かの2024年の目標

          不動産投資家、これから不動産を買おうと考えている皆さん、本年もよろしくお願いいたします。 エンドレス大家(e_e_st)です。 新年も明けて2週間目になりましたが、そろそろ正月気分も抜けて、行動を起こし始めたころでしょうか？ 私はというと、年末から酷い風邪を引いて1週間ほど死んだように寝ていました。頭痛が絶えず、病院も空いていないものだからただ、寝ているしかなく本当に辛かったです。 体調が戻ってきてやっと、年が明けたと実感しましたね。 今年の目標としては 新たに一棟ア

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          築古アパートはリスクがたくさんある

          ↑の記事で年収が対して高くなくとも不動産投資で融資を最大化して、手残りを出すというのにフォーカスして一筆書きました。 FIREムーブメントも一周して、雨後の筍のようにFIRE本も出ており、うまくやれば会社員の月の手取りくらいの収入ができてしまうと不動産投資が注目されるのもわからなくはありません。 今回は、それでも築古アパートを買いますか？デメリットを紹介していきます。 築古アパートは問題が起きやすい入居者が死ぬ 家賃滞納が起きる エアコンの故障 ガスコンロの故障

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          年収500万円の会社員でも手残り30万円を作る不動産投資

          2023年11月現在、融資を引くのが簡単ではありません。特に低属性の僕のような年収の低いサラリーマンは特にです。 年収1000万円の上場企業、士業、医者はまた別でしょうし、昔はそういう方しか不動産投資できなかったのでしょう。 一昔前は、「一法人一物件」というスキームで融資が引けましたが、今ではそのようなことができません。 フルローン、場合によってはオーバーローンが出ていた時代もあったようですが、今では低属性サラリーマンだと頭金を入れないと厳しいでしょうね。 では、僕みたい

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          家賃3万円台のアパートに滞納が発生

          お久しぶりです。noteをサボっていたエンドレス大家で(@e_e_st)です。 この度、僕の保有しているアパートに家賃滞納が発生しました。 すでに滞納より3ヶ月経過している状況で管理会社より連絡が来ました。 滞納者が入っている物件東京に隣接する県で東京駅まで電車で60分程度 4室全室角部屋の小ぶりなアパートの1F 部屋の広さは1Kで20平米未満の3点ユニットバス 築30年 家賃は3.5万円 部屋自体は簡素で単身向けですが、それほど汚くもありません。狭いですが。

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          築古1Kアパートに無料インターネットは必要か？

          保有しているアパートでは入居者向けで無料インターネットを引いています。 築30年、風呂トイレ一緒の3点ユニットバスの狭い1Kですがインターネットは必須と考えています。 安い家賃なのにインターネットを提供するのはちょっとしんどいと思っている大家さんは検討していただければと思います。 インターネットはライフラインの1つここ10年でスマホが一般的になりました。さらに携帯電話会社の競争が進んで低容量な回線だったら音声通話付きで月1000円しないプランを出している会社も多いです。

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          会社員が不動産を買うために時間捻出するには

          現金を貯めることや不動産屋さんとのお付き合い以上に難易度が高いのは会社員が時間を作ることです。ここでは仕事が忙しく、休みが取りづらい会社にことを指します。 このJTC（古典的な日本会社）だと休む＝悪と思われているう企業がまだまだあって、休む理由を提出して上長が許さないと休めない会社なんて話も聞きます。 いい物件を不動産会社に紹介されても仕事の日で動けない。次の休みは5日後でその頃に問い合わせするとすでに買い付けが2軒入っていて勝ち目ほぼゼロなんてことは少なくありません。ス

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          空室ができたら

          一番好きな言葉は「満室」です。逆にアパートに空室が出るとストレスです。頭の片隅に空室の悪魔が棲みつくのです。ガツンとくるのではなく、毒攻撃でじわじわHPが減っていく感じのストレスなんですよね。 空室が出たらどうするのか。 特に僕の持っているような3点ユニットの狭いワンルームなんて競合が多すぎます。似たような物件近くに何件あるやら。自分の取り組み方を紹介していきます。 修繕、クリーニングをする入居付けできてから修繕をするといった話も聞いたことがありますが、汚れた壁紙、コーキ

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