年収500万円の会社員でも手残り30万円を作る不動産投資
2023年11月現在、融資を引くのが簡単ではありません。特に低属性の僕のような年収の低いサラリーマンは特にです。
年収1000万円の上場企業、士業、医者はまた別でしょうし、昔はそういう方しか不動産投資できなかったのでしょう。
一昔前は、「一法人一物件」というスキームで融資が引けましたが、今ではそのようなことができません。
フルローン、場合によってはオーバーローンが出ていた時代もあったようですが、今では低属性サラリーマンだと頭金を入れないと厳しいでしょうね。
では、僕みたいな年収500万円の会社員がどうやって不動産でアガりを狙うのかをまとめていきます。
築古1棟アパートのみを狙う
新築、中古ワンルームマンション投資が厳しいのは不動産Gメン滝島さんのYouTubeチャンネルを見てください。
家賃－ローンの支払である程度の手残りを出すには築古木造かつ一棟アパートがいいでしょう。
利回りがそれなりに高く、築古戸建てよりも規模がある（2000万円～）
耐用年数オーバーで減価償却が短く、短期間で税金のバックが狙える
築古戸建てでもいいじゃないか！という意見があります。
もしも手残り10万円でいいなら、現金で利回り10%超えている300万円そこそこの物件を買っていけば達成できます。ただし、30万円になると規模感的に難しく、できたとて時間がかなりかかります。
手残りが大きく出るのと、所得税の還付、住民税の支払い減で一気に現金が貯まっていきます。
最低500万円、できれば1000万円を現金で貯める
これが一番難しいのですが、現金を貯められないがゆえにフルローンが引ける手残りが出にくい区分で不動産投資を始める人が多いのだと思います。
低属性だとフルローンが降りません。物件価格の1～3割の頭金と諸費用約7%は見ないといけません。
たとえば、規模が小さめの2000万円のアパートを買うとして仮に頭金15%として諸費用7%を合わせて22%いるとすると440万円が現金でかかります。
場合によっては空室をリフォームしなければならないかもしれないですし、築古なら突然の修繕もあり得ます。そう考えると現金500万円は余裕がありません。できれば1000万円くらいは貯めておきたいところです。
僕の場合はどうやって現金を貯めたかというと家賃の安い家に住んで、平日は自炊をして節約して30半ばで1400万円を貯めて不動産投資のスタートを切りました。
友達や同僚がマンションや建売戸建てを買うのを横目に、ローカル駅より徒歩15分の狭い1Kに住み、せっせと節約生活に励んでお金を作りました。
海外旅行にも行きたいし、おいしいご飯を食べていたいですが、そうすると目標の資産拡大に遠のくのです。低属性の会社員の限られた収入の中から貯めるには支出を抑えるほかありません。ぐっと堪えるほかありません。
融資を引く順番
長い期間の融資を引くことで手残りが増えます。
僕も一棟目の失敗として融資をマックス期間まで引けませんでした。
20年弱でしたが今なら30年引ける物件にしたでしょう。
・年収500万円の場合
四国の地方銀行（金利2%後半～)
関西の地方銀行（金利2%後半～)
ノンバンク（金利4％～)
で、10万円ずつ手残りを出して合計30万円です。
・年収400万円代以下の場合
関西の地方銀行（金利2%後半～)
ノンバンク（金利4％～)
融資別手残りの比較
たとえば、3000万円のアパートで表面利回りが10%だとすると、頭金を除いて、税金を考慮せずに2パターンで手残りがどれだけ出るか元利均等方式で計算します。
家賃収入：￥250,000/月
金利1.5% 期間15年（信金プロパー融資）
金利4% 期間30年（ノンバンク）
金利2.8% 期間20年（地銀）
1.の場合はローンの支払いが￥186,222/月、手残りが￥63,778です。
2.の場合はローンの支払いが￥143,224/月、手残りが￥106,776です。
2.の場合はローンの支払いが￥163,391/月、手残りが￥86,609です。
一見、1.5%の金利で安くて引けて良さそうに見えますが、一番お金が残るのは金利は高いですが長い期間引いたノンバンクです。
元金は税金で引けませんが、お利息は税金で引けるので節税的にも有利です。
↑の本は不動産投資の知識があまりない方でも入り口にいいと思います。
2023年11月現在表面利回り10%前後の築古木造は収益専門の不動産会社のメルマガで見ますし、関東近郊じゃなくて地方なら高利回りがまだまだあるはずです。
じゃあ、ノンバンクで買い続ければいいと思うかもしれませんが頭金2〜3割ツッコめるだけの現金がありません。
本物件のような3000万円だったら頭金2割で600万円＋諸費用が必要です。
年収500万円のサラリーマンなら1〜2棟で現金がショートします。
属性が低いと信金のプロパーローンでも1〜2割頭金を求められて融資期間を長く引けないので手残りが少なく買い進められません。
それなら手残りが出やすい長期間融資が引ける傾向にあるノンバンクで引いて手残りを出るようにして、次の物件を買う現金を貯めるのがいいと考えています。
低属性は優良顧客ではない
年収3000万円の医者だと不動産でなにか大きな問題が起きても本業で稼いでいるから金融機関はとりっぱぐれが起きる可能性は低いでしょう。
僕のような年収500万円だとローンが6000万円あると、額面年収の10年分以上あるので最悪の最悪はローンが支払えずに破綻が待っているので金融機関にとっては優良顧客とは言えないのです。
属性がいいとフルローンでそれなりの長期間が組めて、規模感のある物件を手に入れられるでしょうけど、低属性だと手間がかかって入居付けにも時間がかかる規模感の小さい築古アパートを、それでも貸してくれる数少ない金融機関にすがりながらコツコツ増やすほかありません。
むしろ、年収500万円でも何千万円も貸してくれる金融機関に感謝しかありません。
手残り100万円の戦略は異なる
家賃収入で手残り100万円を目指したいなら、残念ながら当記事でやり方だと厳しいです。
現金が足りなくなります。
年収を増やして節税として使う、そもそも融資戦略をもっと変えるなどなど。目標によって取り組み方は変わります。
あなたはどこに行きたいですか？月に3万円程度のお小遣いが欲しいなら千葉からかなり行ったところの300万円の古屋付き土地を100万かけてリフォームして3.5万円で貸せばいいのです。
とりあえず、買えるから買う。でいくのはお金に余裕があるか高年収の人しか不動産で資産形成は難しいでしょう。
僕のような低年収だと一手間違えると詰み、次の物件が買えなくなって終わりを迎えてしまいますから。
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