不動産でアガリたいなら融資を使うしかない

私、エンドレス大家はノーマルの会社員です。フルコミでめちゃくちゃ稼いでいる外資系保険営業でもなければ、戦略コンサルに勤めているわけでもない、ごくごく一般的な星の数ほどあるJTC、一般的な中小企業勤務です。
年収も600万円前後の30代です。

世の中的には30代で年収600万円もらっていれば、そんなに悪くないのだと思います。平均年収400万円時代ですから恵まれている方かもしれませんがこと不動産投資においては不利な年収です。

年収700万円～の金融機関が少なくない

年収700万円のハードルは高い

最初にぶち当たった壁がこれです。
不動産投資プレイヤーですが年収1000万円～が珍しくありません。大家会のあとの懇親会で属性の話になることがあります。

不思議なもんで年収なんて同じ会社の同僚ですら明かさないのに知り合って1時間そこそこでお互いの年収を言い合っているのですから。
その時に年収1200万円と話になったとしても、周りの人はすごい！とならず、へえと聞き流す程度のことがままあります。年収高くて当たり前、不動産は余剰資金でやる贅沢な投資なのでしょう。

金融機関だって、お金持ちにお金を貸したいですし、特にサラリーマンの給料をアテにして引くアパートローンはその傾向が強く、年収700万円～、1000万円～、と最低基準だったりします。
もちろん、基準にはなるので例えば、融資を引きたいアパートと同額の現金があってその銀行の口座に入れられる場合は交渉が利くかもです。でも、普通のサラリーマンはそんなお金ありませんよね。

年収500万円～の不動産投資

新築ワンルームマンション投資ならこの限りではありません。融資とパッケージされていて売られていて金融機関にいかなくても買えたなんて話も友達から聞きました。

中古の一棟アパートを買うなら属性が良くなければ地銀、すんきんで融資を引くのが困難です。会社員の与信のみだと下限ラインが年収500万円でしょうか。
20代後半～30代そこそこで達している人もそれなりにいると思われます。

金融機関も限られるので金利も決して安いわけではありません。保証料も高かったりします。それでも選択肢がありません。

年収300万円台で融資を引くには

見たくも聞きたくもないですがお金と向き合う必要があります

年収がクッソ安くても不動産投資は始められなくはありません。
ノンバンクしかないかもしれません。もしかすると関西の地銀で引けるかもしれません。

ノンバンクだと頭金２～３割、小ぶりの2000万円くらいの千葉の端っこにある築古アパートを30年で引けば手残りも出るでしょうから悪くありません。
諸費用含めて600～800万円程度かかるかと思われますが、年収が低くてもコツコツ貯められる人なら不可能な金額ではありません。

僕が年収300万円台なら、築古戸建てを200万円で買ってリフォームに100万円そこそこかけて現金でコツコツCFを増やしていくかもしれません。
お金をためて買った戸建てを担保にしつつ、アパートローンを組むといったところでしょうか。

最後に

これから融資状況は悪くなるかもしれません。引けるときに引く。そして悪くない物件を買う。（100点満点じゃなくて60点、70点でよし）でいくしかないかもしれません。

融資引けるからといってクソ物件を買うと自分の融資枠を削って、負債のクソ物件も足を引っ張りますから、とはいえ、満点の物件、積算がよくて手残りもあって、差別化できる部屋で・・・みたいな完璧なモノを待っていたら買えません。ある程度のところで決断しないといけません。