築古アパートはリスクがたくさんある

↑の記事で年収が対して高くなくとも不動産投資で融資を最大化して、手残りを出すというのにフォーカスして一筆書きました。

FIREムーブメントも一周して、雨後の筍のようにFIRE本も出ており、うまくやれば会社員の月の手取りくらいの収入ができてしまうと不動産投資が注目されるのもわからなくはありません。

今回は、それでも築古アパートを買いますか？デメリットを紹介していきます。

築古アパートは問題が起きやすい

• 入居者が死ぬ

• 家賃滞納が起きる

• エアコンの故障

• ガスコンロの故障

• 床下漏水

• ゴミ屋敷

購入からたった2年でこれだけの問題が起きました。
管理会社さんとなんらかのやりとりをしていることが多く、築古アパートは
不労所得なんて甘いものではないことを思い知らされました。

仕事が多忙な中で、これらのやりとりができますか？管理会社さんが入っていたとしても判断は大家であるあなたがしなければなりません。

仕事でも判断を迫られ、プライベートでも資産に大きく関わる決断をするのは楽ではありません。この記事を見て不動産投資を本当にやるべきか考えてみてください。

表面利回りを維持し辛い

築古アパートだったら家賃下落し切っていて、新築のように最初を頂点にして年々家賃が下がっていくようなことがない、と思いきや築古APの家賃を維持するのも容易ではありません。

築古APも15年前は築浅物件でその頃に入居した主のような入居者さんがいて、当時の賃料のままか若干安くなった程度でその人のおかげで利回りが上がっている場合があります。

僕の持っている築古APは建った新築の頃からご入居頂いている方がいて、その時の家賃が現行でご入居されている方の6割増しでした。
大家側からあえて家賃減額を申し出る必要はないと、代々の大家が放置し続けてきたんだと思われます。

僕が買った後にその入居者さんが部屋でお亡くなりになられて、修繕費用＋家賃の大幅減額で入居者を募集となったのでした。

入居付けが簡単ではない

6月に入居者さんがお亡くなりになられた部屋で部屋をリフォームして募集を開始したのが8月から、入居者がついたのが翌年の2月です。6月から考えると入居までに半年以上かかっています。

加えて、最初はAD（不動産仲介に払う広告料）を1ヶ月分で募集していましたが、集客が振るわず、最終的にはAD2ヵ月、フリーレント1ヵ月にしました。

コロナが落ち着き、外国人実習生が増えたおかげか、ベトナム国籍の方がその部屋を借りてくれました。
入居付けが難しい築古3点ユニット狭小1Kなので、生活保護でも外国人でも家賃を払ってくれればOKです。入居者の選り好みしたいのなら、立地が良くて広くていい部屋の物件を買えるようになってからしようと思います。

大規模修繕リスク

築20～30年が経てば建物に何らかの悪いところが出てきます。

• 外壁

• 屋根、屋上防水

• 給水管

エアコン程度ならまだいいですが、↑のような大きな費用がかかる修繕が起こることがあります。
手残りの数年分が一気に吹き飛ぶ可能性があるので、こればかりは前の大家さんの管理状態にもよりますし、買付前の目視だけでは判断が困難です。

大抵のことはお金で解決できる

今回は築古アパートを本当に持っていいの？手残りはあるかもしれないですが失うものもあるかもしれないデメリットにフォーカスしました。

この記事を見ると、めんどくさい。リスクが高い。ストレスになると感じるでしょうが↑で書いていることのほとんどはお金で解決できます。

自主管理ではなくて管理会社に委託しているのならば、たいていのことはやってくれます。
もちろん、自分で手配した方が中間マージンがないので安い場合もありますが高額でないものは管理会社に任せてしまっています。

たとえば、退去が出たときのクリーニング費用は管理会社におまかせしても3万円台でやっていただいています。
暮らしのマーケットで頼むのと比較してめちゃくちゃ金額が変わるわけではありませんし、管理会社のわずかでも売上にもなればと考えてお願いしています。

最後に

築古アパートでの不動産投資は手残りが出て、資産拡大できる！といって飛びつく気持ちもわからなくありません。
融資を引いてレバレッジをかけられること資産拡大になりやすい側面もありますが様々なリスクがあります。

不動産は始めたあとにやーめたとすぐに下りられません。投資信託のようにすぐに売却できず時間もかかります。
売るのに手数料がかかりますし、場合によっては安い金額でしか売れずにローンとの差額で手出しが出ることだってあります。

そこまでリスクを冒してまで買いたいかよく考えたほうがいいでしょう。