築古ボロ戸建を買わない理由

高利回り築古戸建のメルマガから目が離せず、毎日読んでいるエンドレス大家(e_e_st)です。

うーん、やっぱり需要よりも供給量が少ない築古戸建は、3点ユニットの狭小部屋よりも客付けが良いし、買ってみようかと何度も考えましたが結局買う選択には至りませんでした。

理由としては・・・

現金が必要

これが大きいです。安ければ数十万円で買えますが、今は築古ボロ戸建は物件にもよりますが数百万円くらいでしょうか？
リフォームを入れると300万円〜500万円程度としたとすると、そのくらいの現金があれば3000万円のアパートの1割頭金＋諸費用の金額と変わりません。

築古ボロ戸建と築古APとCFを比較

500万円で利回り15%として年間75万円の家賃収入、月にすると6万円と少し、規模としては大きくありませんよね。
それが3000万円APの利回り10%で300万円の家賃、返済比率が50%として150万円、月にすると12万円/月が見込めます。

こうして考えると時間が有限で10年でまとまったCFを出したい僕からすると築古高利回りAPを攻めていくと決めています。

借金がないのは気持ちが楽

借金は精神的にしんどい

規模が小さい築古戸建は現金で買うので大きな失敗になりづらいです。
額が数百万円と小さいとは言いませんが、アパートと比べたら大きくありませんよね。

借金に抵抗がある人も少なくないので、そういう人はローンを組まずに不動産投資を始められる築古ボロ戸建を買って賃貸業に参入するのはいいと思います。

限りある現金を有効に使う必要性

僕は築古APでCFを増やしていきたいポジション取りをしているので、どうしても高利回りなアパート推しになってしまいます。

僕のような高い給料をもらっていない会社員は限られた資産だからこそ、効率的に回さないとどこかで現金が尽きます。買えない状態になります。

不動産を買えば買うほどお金がなくなっていく・・・

融資で引けるだけ引いて、CFを上げておけば1年2年我慢すれば、もう融資上限を超えていたとしても、その時に現金で築古ボロ戸建を買えばいいと考えています。

順番だけの問題で築古ボロ戸建もいずれは組み入れていきたいですが、今はその時ではないという判断ですね。

最後に

例えば、毎月5万円分の副収入があれば十分と考えるのならば築古ボロ戸建を1戸、現金で買えば達成できるでしょう。

その人がどうしたいかで投資の取り組みは変わります。
特に今は融資が厳しくフルローンが出る金融機関は限られますし、2割3割の頭金もザラ、そうなると年収が限られたサラリーマンはどこかでお金が尽きます。買えなくなります。

しっかり現金を貯めておくことはもちろんですが、その貯めたお金で最大限効果を出すような運用、手残りの極大化が必要と考えています。