不動産投資を始めるには1000万円貯めて・・・そんなことできるか！

不動産セミナーに行ってきました。
昨年から入会していて、参加者の平均年齢は30代前半〜半ばくらい、僕は後半なんで年長組に入る、収益不動産界隈では極めて珍しい若い人が集まる大家会です。

いくつか大家会に行ってみたものの、アラ還のおぢが当時の不動産手法、融資ジャブジャブで今よりはるかに利回りがよく買い進めてアガった武勇伝を酒を片手に聞くのがしんどくなって、その会は早めに卒業しました。居酒屋で自慢話を聞かされて飲み放題付きコース4000円を支払うのは仕事だけにしてほしいからです。

そんな中で主催が30代前半のイベントをSNSで見つけて参加したのがキッカケでした。
今回はそんなセミナーで実際にFIRE間近な大家を登壇の会で、1000万円の現金からスタートした話です。

スタートラインで1000万円の現金が無理

20代30代の平均年収は3〜400万円くらい、一人暮らしで家賃やら光熱費で100万円以上支出が出ると年間の手残りが100万円あれば優秀、でも、そこまでも残りませんよね。旅行に行きたいし、誕生日にはちょっといいディナーを恋人と行きたいですからね。実家にも帰省しないと・・・となるとまずお金が貯まりません。

じゃあ、お前はどうだったんだよ？と聞かれると私、エンドレス大家は会社の社員寮にパラサイトしているおかげでクリアしていました。不動産を買った頃には1500万円くらい現金があったと記憶しています。でも、こんなん、普通難しいと思います。

結婚適齢期にも差し掛かっている

一番大きいのはこれかなと。結婚をするとめちゃくちゃお金がかかります。婚約指輪に20万円、結婚式に150万円、新婚旅行に100万円とざっくり安めの見積って300万円近く、新居への引っ越しも入れたらいくらかかるんだよと思いますが、ここでお金を吐き出したらまず無理ですよね、現金1000万円は。

不動産をやろうと自制心があって、休みの日まで勉強をして真面目に取り組もうとする人は結婚とはかくあるべきみたいなのを持っている人が少なくなくて、同セミナーの既婚者に聞くと家賃20万円の家に住んで、結婚式は400万円かけたと。その人は奥さんにお金を借りて不動産投資を始めたらしいですが、そりゃ当人はお金ないですよね。

それでも不動産投資を始めるには

• 頭金が諸費用のみの区分から始める

• なんとかして貯める

区分を始めるのはオススメしません。手残りがほとんど出ないか、マイナスになるパターンが多いです。収益ではなく、売買で儲けたいと考え市場の歪みを狙って安く買えるのならアリですがハードルがかなり高いです。

となりますと、後者の気合を入れて貯めるしかありません。
会社員の収入で100万円、バイトで100万円の年間で合計200万円を5年貯めます。休みまで働くのはしんどいですが牛肉を掬って牛丼を作るほかありません。20代30代で年収のいい企業に勤めているのはごくわずか、これが現実的かと思います。

収益不動産は参入障壁がある

「じゃあ、築古戸建を200万円で買って始める」
という人もいますよね。全然アリです。2024年、アパートローンの融資はさらに厳しくなるかもしれませんから現金で買い進めるのは危険性が低いですからね。

アリなんですが規模感は出ません。10年でFIREするとか余程うまくやらないと難しいと思います。200万円の物件を買って、運良く入居がすぐついて家賃5万円もらえたとしましょう（利回り30％！すごい）
それでも年間60万円、税金を考慮せずに次も同じ物件を買えるのは本業の手残り100万円＋家賃収入60万円、おおよそ1.5年に1軒、10年かけても6軒x5万円で30万円/月にしかなりません。ちょっと規模のあるアパートを1棟買えばそれくらいの手残り出ることだってあります。

今後の取り組みは二分する

融資が厳しくなれば

• 金融機関とのつながりを持っていて融資を広げる

• 現金で買い進める

ここが大きく分かれるのではないかなと。
融資が引きやすい時代は属性、資産関係なく買えましたが、これからは属性or財産のどちらか、場合によってどちらもある人だけが融資を引き、その土俵に乗れない人は現金でボロ戸建を修繕しながら小さく続けていくんじゃないでしょうか。

そもそも、不動産投資は一昔前までは代々地主や士業や医者、成功した起業家にしか開かれていない狭い世界だったのだから融資が開かれた時代が異常だったのかもしれないからです。

最後に

これをみて、不動産投資を始めたいですか？
僕の行ったセミナーは年収1000万円オーバー、現金で数千万円みたいな人がゴロゴロいます。それを言ったとて、チヤホヤされず、何かを持っている人がほとんどです。参入障壁があって、誰しもが始められるものではありません。

無理をせず、新NISAで資産形成するのは正解ですし、ギリギリの現金で初めて黒字倒産なんてことにならないようにした方がいいのでは？と思います。

まずは書籍で勉強、実際にやっている人にあって聞いてみて判断してみてほしいです。