不動産その他の財産についての【終活】
ご自身の財産についての整理は、
【終活】の中でも、
必ず
ご自身の手で目で
見届けることを
進めたいもののひとつかと思います。
代々引き継がれているモノから、
ご自身で築かれたモノまで、
すべて想いを込めて整理していきましょう。
不動産の所有状況の確認
固定資産税の納税通知書を確認する
固定資産税とは、
土地や家屋の所有者にかかる税金のことであり、
毎年１月１日時点で
家や土地を持っている人を対象に、
その不動産がある地域の自治体から
納税通知書が送られてきます。
それをもとに、
その年の4月１日から
１年分の税金を納めます。
一般的には、
不動産の評価額や面積、用途などに
基づいて税金が計算されます。
評価額は、不動産の市場価値や
評価基準に基づいて決定されます。
そのため、固定資産税評価額が
一定の免税点未満の不動産は、
納税通知書が送られてこないことがあります。
所有している不動産を
すべて把握するためには、
不動産がある地域の自治体で
固定資産課税台帳（名寄帳）を
取得することで、
確認することができます。
（オンラインでも対応しています。）
納税通知書で確認すべき事項
①その不動産の持ち主である名義人の記載
②納税通知書の宛名の横に
「他１」等と記載されていることがあります。
「他１」というのは、
書かれている名義人の他に、
もう一人別の名義人がいるという意味で、
その不動産の所有者は
２人いる（共有名義）ということになります。
登記記録を確認する
自分が持っている不動産に共有名義の持ち主がいる場合、その人が誰かを知るためには、登記記録などの公の帳簿を確認しなくてはならない
登記事務をコンピュータで処理する前のものを登記簿といい、
コンピュータ化以降のものを登記記録という
登記記録には、
特定の不動産の所有権や担保権などの
法的な情報を含む公的な文書です。
不動産の所有権や
負担物権（抵当権や担保権）が
正確かつ透明に記録されていることを
保証するために使用されます。
不動産の所有者や担保権者のほかに、
土地であればその境界、
建物であればその広さ、
負担物権の種類、
登記の日付などの情報が含まれます。
不動産登記記録は、
不動産の所有権を証明するものであるので、
不動産の売買や
担保設定などの取引が行われる際には、
この登記記録を確認することが一般的です。
不動産の登記記録には、
現在の所有者のものになった経緯、
過去の所有者や担保権者の情報も
含まれていることがあります。
その内容を証明した書面のことを
登記事項証明書といいます。
一戸建ての家の場合、
登記記録では土地と建物に
分かれて登記されているので、
確認するときには要注意です。
登記記録を確認するためには、
対象となる不動産がある地域を
所轄する法務局へ行きます。
対象となる不動産がある地域を
所轄する法務局と、
最寄りの法務局が、
ともにコンピュータ化されていれば、
最寄りの法務局で確認したり、
インターネットで閲覧することも
可能であり、
郵送で申請して確認することもできます。
▢ オンライン登記事項証明請求
インターネットで
登記事項証明書を
取得するサービス
▢ 登記情報提供サービス
登記記録を閲覧するサービス
不動産の登記記録を調べるときには
住所ではなく地番（ちばん）が必要となります。
地番は固定資産税の納税通知書に
書かれていますが、
地番がわからない場合は、
法務局で教えてくれます。
地番は、土地や建物などの
地域内での不動産の位置を特定するために
利用される番号のことを指します。
土地の区画を識別するために
使用されるものであり、
一般的に地籍図や
地方自治体の行政区画に基づいて付与されます。
不動産登記記録に書かれている
土地や建物の住所は、
住居表示である住所とは異なることが多いです。
不動産の所在現地に出向いてチェックする
離れた場所にある土地や建物の場合、
現状がどのようになっているか
わからないケースがあります。
そのような場合、
不動産の現地に出向いて
現状を把握することも大切です。
その際、その土地がどのような形で
どれくらいの広さなのかが記載された、
測量図が手元にある場合、
それを持参するのが良いですが、
実際に現地へ行くと、
隣の土地との境界がわからないケースや、
そもそも測量図が
存在しないことも多いです。
そのような場合には、
土地家屋調査士に依頼して、
その土地の形状や広さを
調べてもらう方法もあります。
権利証などの重要書類を確認する
不動産の所有状況を確認する際には、
必ず不動産の権利証または、登記識別情報が
どこにあるかを確認しておきます。
通常は、金庫等に保管しているかと思います。
大事なものですので、
引き続き、管理には充分注意してください。
また、不動産が購入したものである場合、
購入時の契約書や領収書があると、
将来売却をする際に役立ちますので
確認し、整理しておきましょう。
問題があった場合の解決策
所有している不動産について調べた結果、
共有名義になっていたり、
土地の境界がわからなくなっているなどの
問題点が判明したら、
いち早く対処します。
①所有する不動産が共有名義だった場合
自分の他にも、
ⅰ）その不動産を共有している
名義人がいた場合
ⅱ）すでに亡くなっている人の
名義のままになっていた場合
には、トラブルになることがあります。
特に、名義人が亡くなった時点で
相続人全員が共有名義人となるため、
売却など難しくなります。
共有名義人同士での話し合いが
難しい場合には、
親戚の中で信頼できる人間に
間に入ってもらい、
話を進める方法も考えられます。
しかし、それでも解決が難しい場合には、
司法書士や弁護士といった
法律の専門家に相談するとよいでしょう。
▢ 問題があったときには
大変な時間と
労力がかかる可能性があります。
早めに確認を進めることが肝心です。
②土地の境界がわからなくなっていた場合
まずは、
境界に埋まっているはずの
境界杭を探します。
境界杭とは、土地の境界の目印として
埋められた杭のことですが、
昔のものは木製で
腐食している可能性もあるので
速やかに確認することが望ましいです。
境界杭が見つからない場合には、
隣接する土地の所有者と話し合いをします。
話し合いの結果、
自分の土地が減ってしまう
可能性もありますが、
近隣との関係を良好に保つには
互いに譲り合うことも必要です。
補足：法改正
令和６年４月１日から
相続登記の申請が義務化されます。
相続登記の免税措置も、拡大されています。
【遺産分割協議による相続】
相続人の間で、亡くなった方の財産を
どのように分けるかについて
協議・話し合いを行った場合の
相続登記の申請手続についての説明です。
相続登記 遺産分割協議編
［以下リンク先➠法務局］
https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/content/001388912.pdf
【法定相続による相続】
法律で定められた割合（法定相続分）で、
亡くなった方の財産を相続した場合の
相続手続の申請手続についての説明です。
相続登記 法定相続編
［以下リンク先➠法務局］
https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/content/001388913.pdf
【遺贈によって不動産を取得した場合】
所有権移転登記の申請を
検討されている相続人の方は、
以下のご案内をご参照ください。
法律改正により、令和５年４月１日から、
遺贈により不動産を取得した
相続人（受遺者＝登記権利者）は、
単独で所有権の移転の登記を
申請することができるようになっています。
なお、令和５年４月１日より前に
開始した相続により遺贈を受けた
相続人（受遺者）についても同様に、
令和５年４月１日からは、
単独で所有権の移転の登記を
申請することができるようになります。
相続登記遺贈編
［以下リンク先➠法務局］
https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/content/001388918.pdf
宝石・骨董品・会員権など
その他の財産のリストアップ
宝石や貴金属、骨董品や
各種会員権などを所有している場合、
自分が亡くなった後で、
それらを誰にどのように
引き継いでもらおうか、
処分してもらうのか、
あるいは生前に自分で処理しておくのかを
考えておく必要があります。
そのための準備として、
まずは自分が持っているものの中で、
高額のものはないか、
身の回りのものをしっかり点検・整理してください。
価値のないモノであっても調べると、
大変価値のあるモノであったり、
その逆の場合もあります。
また、元気なうちに
確実に調べておかないと、
価値があるものを、
本来の価値以下で処分されてしまったり、
捨てられてしまったりしては、
不本意なものですよね。
比較的高価になる可能性があるものとして、
宝石や貴金属、骨董品のほかに、
絵画や版画、書などの美術品があります。
ゴルフ場やリゾート施設の会員権なども
相続財産になります。
忘れないようにリストアップしておきましょう。
財産の価値を確認する
骨董品などの価値は、
素人ではわからない場合がほとんどです。
鑑定書がないものであれば
古美術商で鑑定してもらい、
どれくらいの
価値のあるものなのかを確認します。
また、
ゴルフ場やリゾート施設の会員権については、
それが普通に売却できるか、
運営するクラブで買い取る方式なのかを
購入先に確かめておく必要があります。
▢ 会員権を保有していることを
ご家族等がご存じないようなことは
防ぎましょう。
もし万が一の場合は、
早めに処分してください。
会員権の種類によっては、
本人のみ有効となっている場合もあります。
財産リストの作成
以上の手順を踏まえたうえで、
自分の財産を把握して
財産リスト作成しておいてください。
▢ エンディングノートに記入欄を
ご用意いたしております。
ただし、相続対策として
金額入りの一覧表を作成する場合や、
持っている財産の種類が
非常に多い場合は、
自分に必要な項目や記入欄を設けて、
オリジナルの財産リストを
作成するのが良いです。
必要であれば、ご相談ください。
財産リストを作成するときの注意点
財産リストは、
価値の評価の始期の把握のために
年末など、一定の日を決めて作成すると、
わかりやすいです。
▢ 預貯金について
預け先の金融機関と預貯金の種類
残高（定期預金は元金の額）
▢ 暗証番号は安全確保のため
記載しないようにしてください。
▢ 株式や投資信託
預け先の金融機関や種類、残高
▢ 海外にある不動産などの資産や
暗号資産（暗号通貨・仮想通貨）
電子マネーについても忘れないこと
▢ 不動産
先ほど述べた通り、
所在地がわかるように、
住所と地番を記載します。
自宅などの不動産を購入または
建築した場合には、
「購入・建築時の価格など」の欄に
購入価格や建築費、建築年などを
記載しておきましょう。
不動産を売却した場合、
税金を計算する際に、
売却金額から
購入金額・建築費をもとに計算した
取得費を差し引くことができます。
▢ その他にも
登記費用や仲介手数料などの
諸費用も取得費と
することができます。
ただし、支払った金額を
証明するためには、
契約書や領収書が必要なため、
併せてこれらの書類の
保管場所も書いておきましょう。
代々自宅を相続してきた場合や、
購入・建築時の契約書などを
廃棄・紛失などして取得費が不明な場合、
売却価格の５％が
概算取得費とみなされます。
そのため、不動産を売却したときには
所得税などが高くなる可能性があります。
相続税の申告では、
土地は
路線価（路線価がない地域は固定資産税評価額に倍率を乗じる）、
建物は
固定資産税評価額を基準に評価されます。
宝石や骨董品などは、
それがどのようなものなのかがわかるように、
できるだけ具体的に書いておきます。
例えば、ただ「指輪」とだけ書くのではなく
「ルビーの指輪」などのように書いておきましょう。
同様に壺などの骨董品についても、
色や大きさ特徴などを具体的に記載し、
評価額の目安がわかる場合には、
金額とその理由も記載します。
作成した財産リストは、
その内容に応じ、
価値や評価額の変動があります。
年に一度ぐらいは見直すようにしてください。
▢ 財産リストは、
必ず最新の日付を記載すること。
まとめ
財産の整理は、遺産分割や相続手続きのために
必要な手続きの一部です。
また、財産を適切に評価し、
将来生じるであろう遺産分割のための
計画を立てる準備です。
頭に入れておいて欲しいことは、
①財産の価値を最大化するため
財産の整理は、財産を最大限に
有効活用するために行われます。
財産の価値を最大化し、
将来の経済的安定性を
確保することができます。
②税務上の理由
財産の整理は、税務上のメリットを
追求するために行われる場合もあります。
適切な税務戦略を立て、
相続税や贈与税の節税手続きを行うことで、
財産の価値を保全し、
税負担を最小限に抑えることができます。
③将来の計画や事業承継の準備
財産の整理は、将来の計画や
事業承継に向けた準備を
するためにも重要です。
財産を整理し、
将来の目標や計画に合わせた資産配置を
行うことで、
スムーズな事業承継や
経済的な安定を図ることができます。
④経済的な安定性と家族の保護
財産の整理は、経済的な安定性と
家族の保護のためにも行われます。
十分な保険の確保や適切な遺言書の作成、
財産の管理や運用の計画などが含まれます。
これにより、将来の不測の事態に備え、
家族や関係者の経済的な保護を
確保することができます。
人生をかけて取得した財産を、
最大限に活かすことを目標として、
確実な整理を進めていきましょう。
【️終活アドバイザーつよし】
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