《不動産の極意》 合コンでモテる立地を選べ! 住む用＆投資用不動産の正しい知識
「不動産の正しい知識」を持てば、リスクを最小化しつつ、35年後に+5000万円💰以上の不動産（=純資産）を手に入れられる！…と、私は感じています。年収によっては、3軒以上の不動産を買える人もいるので、余裕で+1億円の純資産📈を超えます。
不動産＝【時間のゲーム】です。
ゲームのルールさえ正しく理解すれば、「誰でも」「必ず」勝てるとセカニチは確信しています。
実は、私たち全員が「時間」という強力な武器を持っているのです。
再現性が必ずあります。
不動産ガチ勢！ #世界最速で日経新聞を解説する男 （セカニチ）です。
［自己紹介］23歳～27歳までに、港区・新宿区・渋谷区の《約2億円》の不動産を購入。
私・セカニチは不動産/再開発オタクです。365日フル稼働で、不動産や経済のインプットとアウトプット（SNS発信等）を積み重ねています。 ※私よりも不動産/再開発に詳しい一般人にはほぼ会ったことが無いほどです。
セカニチは不動産会社ではないし、不動産を販売していません。セカニチ＝「不動産が好きな人」「不動産を売らない人」です。だからこそ、中立的な立場で、社会の皆さまのために正しくフェアな発信ができる！と確信しています。
飲食店＆宿泊施設のオーナー。
◎「住む用」の不動産
◎「投資用」の不動産（人に貸す用）
どちらも成功のコツを書きました。
さて、質問です。
「不動産投資」と聞いて、どんなイメージを持ちますか？
・家賃収入＝FIRE（不労所得）✨
・大きな利益をGET✨
・再開発で価値アップ✨
・都心＆好立地✨
・タワーマンション、巨大ビル✨
…など、夢ばかり広がりそうな言葉たち。
好立地＆強い駅であれば。大規模な再開発がほぼ確実にあります😳🏢
例：「東京"５大"ターミナル」 ▶ ①新宿、②渋谷、③池袋、④東京駅＆日本橋、⑤品川＆高輪ゲートウェイ。歴史的な再開発が現在進行系で行われています。
東京5大ターミナルだけではありません。東京都「のみ」に絞ったとしても、再開発ありの地名/駅名を挙げたら無数にあります。
目立った再開発（東京都のみ）→例：麻布・虎ノ門・六本木・赤坂・新橋・銀座・有楽町・浜松町・田町＆三田・北品川・大井町・五反田・大崎・秋葉原・上野・神宮外苑・原宿＆表参道・築地・月島・勝どき＆豊海・北千住・蒲田・羽田空港・中野…など。
もちろん東京都「以外」でも。強い好立地＆再開発エリアは日本国内に多数あります。横浜＆川崎・さいたま・千葉・大阪・名古屋・札幌・福岡・仙台・広島…などの都市部。強い中心地（好立地）＆ターミナル駅であれば将来も人が集まり続け、不動産価値が上がり、未来は明るいです。
例：埼玉県→大宮駅＆浦和駅＆川口駅＆和光市駅、石川県→金沢駅、福岡県→博多駅＆西鉄福岡(天神)駅＆小倉駅など。特に「JR」に最注目。皆さまがお住まい/ご出身の47都道府県のターミナル駅を思い浮かべてみてください。
47都道府県それぞれの強い中心地（好立地）＆ターミナル駅は人口が増え、不動産の価値が上がり、今後も発展する！と私は強く確信しています。
強い中心地（好立地）＆ターミナル駅
▶【黄金の立地】と私は呼んでいます。（後述）
※裏を返すと、資産価値的には「好立地（中心地）以外」は人口減少＆過疎化＆土地余りにより、厳しい将来に…。石川県で例えると、JRを中心に金沢駅は発展して価値が上がるが、県全体で見ると少子高齢化で人口が減って厳しい経済になっていく。つまり「経済格差」という悲しい構造です。
▽儲かっている人は実際に居る？
結論、「儲かっている人が多数いる」は事実です。
不動産ガチ勢のセカニチは、今まで「1000人以上」の不動産購入の相談に乗りました。年収700万円の会社員が買った不動産が、たった2年で+500万円以上になった例も多数。
中には「+3000万円以上✨」になった人も…📈 20-30代の若手で、都心＆好立地のタワマンで+1億円以上✨の利益を手にした若い会社員もゴロゴロいます。
「お金儲けを最大化する」という目的であれば、好立地タワマン一択！となります。これは3大都市（東・名・阪）だけの話ではありません。例えば、北海道では札幌駅（好立地）のタワマンも当てはまります。
▽不動産のローン（借金）はリスク？
「借金は怖い…💦」という認識は誤り×です。正しい価値のある物件を手に入れれば、借金＝資産💰☺ となります。
実は、日本の不動産ローン＝世界ぶっちぎりNo.1の良い条件です。低金利・フルローンは、世界で最も恵まれています（後述）👀 活かさないともったいない…！
私は10年間で合計1000人以上の不動産の相談にのってきました。セカニチの知識と経験を凝縮した【不動産の極意】を書きました。
正しい不動産の知識を全員で持ちましょう。セカニチは皆さまの幸福な不動産ライフを心から応援しています。
この記事は長いです。しかし可愛いイラストが100枚以上あり、楽しみながら読めます☺ これ1本で不動産を体系的にインプットできるよう整理しました✨ 有益な情報”だけ”を厳選した、約3万字の超大作のまとめ。 「不動産の知識」＝ 一生使える財産となります。セカニチと一緒に最後まで頑張りましょう🤝🔥
《特別プレゼント企画🎁》
「不動産の極意」をまとめた90枚のPDF資料を無料公開します✨ 本記事の最後に添付しました。ぜひ最後の（おわり）まで読んでください😄
1. 不動産選びのポイントは？
《大前提》
特定の不動産会社の宣伝は
何があっても絶対にしません🙅♂
※私が特定の不動産会社をオススメすると、思考停止してしまう層が一定数いるからです。
皆さまに考える力・行動する力を付けて欲しいです。セカニチは正しくフェアに発信することをお約束します。皆さまの明るい人生にご活用ください。
不動産で騙される人が多発しています。買う前に［業者名］［物件の情報］をセカニチにDMしてください。騙される人を救いたい…。
◇◆◇
まずは大前提の「不動産に関する共通理解」から。
▽人は家に住む。【衣・食・住】
衣・食・住は、2000年前の縄文時代でも、100年後の未来でも必要とされます。
人は「必ず」服を着るし、
人は「必ず」食べるし、
人は「必ず」家に住む。
地球上に人類が存在する限り、不動産の需要が消滅することはありません。100年後も500年後も、人類は「必ず」不動産を必要とします。つまり、正しい知識さえ持てば、不動産投資は怖いものではありません。
正しい努力をすれば、将来に向けて需要が高まり続ける人気の好立地・モテ物件🌹✨【＝黄金の立地】が手に入ります。
▽自分にはできない？ 遠い世界？
前述の通り、不動産だけで+1億円の利益を出している会社員は多数います。
「不動産で+1億円以上の利益なんて…。私には関係ない話か…。」と思ってしまうかもしれません。
いえ、大いに関係あります。
正しい知識があれば、誰でも再現性がある！と私は強く感じています。
会社員として、毎月、多くの納税をしているなら、皆さまは有利な枠を持っています。優遇された好条件でローンを引っ張れるから、不動産の世界で勝ちやすい。「良い枠を使っていない」だけで、機会損失・相対的に損をしています。
これを投資（行動）しないリスクと呼びます。
▽「世界No.1の楽園」に住んでいる私たち(日本人)！
この文章を日本語で読んでいる日本人の皆さま。不動産投資においては、出生ガチャの大成功者です。おめでとうございます。生まれながらの成功者・日本人の皆さまが「良い権利」を持っているなら、フルで活かしましょう。
もしアメリカでローンを組むと…？
・🇺🇸アメリカ：大きいローン不可。頭金を30％以上入れないと基本的にはローンは組めません。日本の「20倍以上」の金利がかかったり…😨
・🇯🇵日本：信用があれば、頭金をあまり出さず大きいローンが組める。しかも超～低金利。日本国内の金融機関の皆さま、いつもありがとうございます（土下座）。
超～低金利＆大きいローン😳✨という、神の好条件は、世界中を見ても日本だけ。実は、私たち日本人は世界No.1🏅の楽園👼にいるのです。
年収が高め（目安：500万円以上）の会社員/公務員は、源泉徴収という仕組みで、自分の意思とは無関係に多額の納税をしています。
例えば夏のボーナス。6-7月頃に振り込まれると、約20～30%は税金関係で持っていかれますよね…💸💦 多くのお金を納税している皆さまだからこそ。実は有利な枠💪を持っています。銀行から見たら、皆さまは上位1～2割の優良顧客・特別な存在です。
なのに、不動産ローンの優良枠を使っていない人が…？！ 相対的に損をしています😭 もったいない…！
▽「やってみたい！」…その前に注意⚠️
しかし…！ 「甘い話」だけではありません。不動産投資には「ネガティブな側面」もあるのは事実です。（後述）
▽世の中には詐欺業者だらけ。
情報弱者はカモになって食われる🦆 「他人を無条件に信用しすぎる」という日本人の国民性…。自分が詐欺業者に搾取されていることにすら気付かない…。大損をしてから目が覚めます。
カモにならないように❌️
思考停止のまま不動産を買うのは、鍋で茹でられているカモ🦆 死ぬ直前に初めて気付く。
例: スルガ銀行とスマートデイズの悲しい事件。
▽正しく理解しましょう。
正しい知識を持たずに、不動産会社の言いなりで、ダメ立地のダメ不動産を購入すると？
→買った瞬間から大損が確定📉します。
世の中には悪徳な不動産会社が無数にいます。間違った価格で不動産を掴まされ、大損をさせられて、「借金＝悪😢」、「不動産＝怖い😢」と誤認してしまう人が多数います。
「正しい知識」で、「正しい価値の物件」を、「正しいローン」で購入する人が増えてほしい！」というアツい情熱🔥を込めて、本記事を執筆しました。
◇◆◇
▽不動産における「最大のリスク」とは？
→「行動をしないリスク」です。
では最初に、「不動産に投資をしないリスク」を把握しましょう。実は正しい行動をしていないだけで、貴方は毎月、お金をドブに捨てています😭
どういうことでしょうか？
カップル2人（ゆうし君とドルコスちゃん）は、賃貸の物件に月15万円の家賃を払って同棲中。この場合、「180万円/年」をドブに捨てている😱ことになります。
例えばこの生活を5年間続けると？
→合計-900万円ものお金を失うことになります。
賃貸に払うお金は資産になっていません。まさにドブにお金を捨てている状態。
株式投資（株や投資信託）で、小さな元本から5年間で+900万円の利益を「必ず」獲得するのは、経済オタク/投資のプロのセカニチでも難しいです。
ですが、正しい不動産の知識さえあれば、5年間で+900万円も得ができる見込みです。
▼ 15万円/月の賃貸に住んでいる人
5000万円の不動産を買おう。変動金利0.6%・35年の住宅ローンは月13.2万円の返済。管理費・修繕積立金が約1.5万円。合計で約15万円/月。
▼ 12万円/月の賃貸に住んでいる人
4000万円の不動産を買おう。変動金利0.6%・35年の住宅ローンは月10.5万の返済。管理費・修繕積立金が約1.5万円。合計で約12万円/月。
※ドブに捨てるのはもったいない！
▽ローン返済シミュレーション（CASIO）
毎月の返済額を計算するサイトを紹介。
会社員として多くの納税をしているのに…、不動産ローンを組まずに賃貸のまま暮らしている…？
貴方は時間⏰という資産を捨てています😢
時間を捨てる＝命を捨てている😨 毎年、納税しているならメリットをフルで活かしましょう。
実は。筆者のセカニチ自身もこの事実を知らずに、港区・赤坂と東麻布の1R/1Kに賃貸で一人暮らしをして、「月10万円以上の家賃」をドブに捨てていました。皆さまには私と同じ後悔をしてほしくないので、不動産のSNS発信をしています。
▽組まない場合
▽組む場合
もったいない現状維持から、今すぐ脱しましょう。
◇◆◇
ここで、不動産選びの大前提を共有します。
✨価値観やライフステージは人それぞれ。
どんな不動産のプロでも、皆さまの人生にとって1000％完璧な選択肢を提示するのは不可能です。人それぞれ、条件や価値観がバラバラすぎるため。不動産を探しているご本人（あなた）ですら、自分の本当の価値観に気付いていないからです。
だからこそ、皆さま自身の過剰な考えすぎ（そして行動しない…）は、無意味・もったいない行為です。
サボらずに徹底的に比較検討をすること。そして最後は「エイヤー！」と決めてしまうしかない。
※坪単価などをExcelで表にして、物件価値を判断しようとする人もいますが…、あまり本質的ではありません。なぜなら、単価をExcelにすると「危険なリスク有りのワケアリ物件（地雷物件）⚠️」が”お得"＆"割安”な坪単価に見えてしまう…、これは危険なワナです。結論、表にして単価を算出する行為は無意味だと私は感じます。
Q, 「ワケアリ物件（地雷物件）⚠️」とは？
▷ ”見えない時限爆弾”のこと。物件資料だけでは見つけられないワナ。物件購入後にトラブルになって大損します😢
例：
①築年数が古すぎ（旧耐震）。銀行のローンが厳しい。自分が買いにくい＆次の人に売りにくい。将来的な値上がりが渋い。大地震による建物毀損のリスク。※リスクを正しく深く理解しているならOK。
②色が濃すぎるハザードマップ
③修繕積立金が貯まっていない
④騒音トラブル（モンスター住人がいる、工事・道路・電車が近い）
⑤太い道路が近く、排気ガスのホコリで窓が開けられない
⑥築年数が古くて黒いG…等が出る
⑦室内を見ずに買ったら、リノベ費用ウン百万円がかかる（水回りが汚い・タバコ・ペット糞尿…等によって室内が壊滅状態）
⑧「自主管理」で、共用部がボロボロ …等
”割安”という甘いの言葉に飛びついてはいけない❌️。ワケアリの時限爆弾が爆発するのは時間の問題です💣💥 投資の世界で「逆張り」は死にます。 投資成功のコツは「順張り（＝好立地＆地雷物件を避ける）」です。
※他にも「眺望が死んでいる」「日光が全く無し（北向き）」「夏の日光が灼熱（西向き）」「浅いハザードマップ」等も”軽い”ワケアリに該当します。ただし、好立地であれば「軽いワケアリは気にしなくてOKだ」とセカニチは感じます（例：ﾊｻﾞｰﾄﾞﾏｯﾌﾟの解説）
不動産投資には公式も正解も無い。 株と同じで、正確な未来予測や数値化は不可能です。なので最後は「直感」となります。
※もし「この不動産を買えばで100％儲かる」と言っている不動産会社の営業担当がいたら、それは詐欺師か馬鹿のどちらかです。
比較検討をしたら、最後は自信を持って買おう。
売主も正解が分からないから、基本的には物件価格はノリと勢いで決めている。ノリ（言い値）で決める以外の方法が無い。
「収益還元法」という物件価格算出の基本的な考え方もあります。が、直近では好立地の不動産【＝黄金の立地】に関しては、収益や利回りなどの計算式を無視して物件価格が上がっています。もはや論理や計算式は無意味なのです。
※上記は黄金の立地＆非地雷物件に限った話。そして、この状況でも実はバブルではありません。（後述）
売主もいくらで売れるかわからない。だから手探りになります。例えば最初は8000万円で売りに出して、それでも売れないから徐々に200万円ずつ値下げする…というケースなど。
▽「不動産の歪み」とは？
◎ 超～強気の価格でもサクッと売れることもある。相続や決算の関係で「今すぐ現金を使いたい人（だから高く買う）」は居ます。個人だけではなく法人も。黄金の立地であれば、ファンド・法人の現金買いの需要も多数。※皆様が40代以上になったら理解できます。
◎ 超～弱気の価格でも全く売れないこともある。さらに値下げされることも。例えば、「株で大損したから、今すぐ現金が欲しい（＝だから安く売る）」「本業の事業投資に使いたいから不動産を今すぐ現金化したい（＝だから安く売る）」という層も一定数います。
つまり、不動産は運の要素も強いです。
これが「歪み」ですね。
売主側が「早く売ってスッキリしたい！思い切って300万円下げて、7000万円にしよう！」という奇跡の瞬間に、不動産の素人がタイミングよく遭遇することもある。プロでも素人でも、条件は同じでフェアなのです。もちろん買う側も正解はわからない。だから、たくさん内覧をして比較検討をしたなら、最後は自分の直感と勢いで買うべき。
つまり、最後はノリ💁♂️
1つ1つの物件で事情がバラバラすぎて、不動産のプロでも正解はわからない。
「自分は不動産の素人だし、知識も無いし、未来は予測できないから…」と諦めないでください。発想が逆です。未来の不動産価格が予測不可能だからこそ、素人がプロに勝てる。
唯一、確実に言えることは、とにかく「早く」不動産購入を始めた人が得をするということ。あなたが不動産の素人であれば、「早さ」で市場平均に勝ってください。
▽不動産投資の成功法とは？
「特別な魔法」は存在しません。
「学歴/頭の良さ」も一切関係ありません。
成功者の共通点は？
◎「行動」をコツコツ：わずかなスキマ時間を見つけてでも行動。
◎「信用」をコツコツ：信用貯金を継続（多額の納税、クレカ滞納なし…等）。株やNISAなども含めてコツコツと金融資産も増やす。日々を誠実に過ごす。
不動産の成功＝継続的な行動の差です。
2. 覚えてほしい！不動産の極意！
最初に、基礎の考え方となる《4つの不動産の極意》を紹介します。
◎「住む用」の不動産
◎「投資用」の不動産（人に貸す用）
どちらにも共通する4点です。
◇◆◇
1. 比較はタダ
比較をサボる人は絶対に不動産で成功しません。不動産会社への問い合わせや資料請求はタダ。電話やメールは無料です。当たり前のことをサボる人が不動産購入で成功するわけがない。
毎日のランチでは「500円」をケチるのに、
「50,000,000円」の不動産はケチらない？！
なぜ？！？！
一般的には、日本人は真面目と言われる。
しかし真面目エネルギーの方向性が間違ってる。
☑ 細かいお金（クーポン/スーパーの特売）は得意。
☑ 大きいお金（不動産とか生命保険）は思考停止。
不真面目。相手の言いなり。カモになる。
ランチ代の細かいお金はどうでもいいので、もっと大きい金額に真剣に向き合いましょう。Time is money⏰💰です。
カモになるのは、日本人特有の「相手のことを信じすぎる🦆」という性格も原因。自分の人生を大切にしたいなら、もっと相手（生命保険屋・不動産会社）を疑おう。善意の仮面をつけた生命保険会社・不動産会社は、［貴方の人生］を真剣に考えていません。
どちらが大きいか？
真面目エネルギーの方向性が間違っていることがほとんど。大きい金額の買い物に真面目エネルギーを使うべき。損している。もったいない！
2. 負債=資産
冒頭で書いたとおり、正しい使い道のローンが増えることは、資産が増えることを意味する。
徹底的に比較検討をして、市場で最も良い選択肢の物件だと確信したら、大きいローンを組めるべく努力をするべき。たくさん納税しているなら、その社会的信用を活用していないだけで損をしているのです。自分が後回しにするだけで損している。まさにTime is money。
負債＝資産である。
↑ バランスシート（貸借対照表）で、《負債＝資産》の会計の知識はコチラ。ここに書いた内容は全て省略します。必ず読んでください♪
3. 立地が命
もし「お金を増やしたい」が最大の目的であれば、強い駅＆好立地【＝黄金の立地】の物件しか買ってはいけません。人気の立地であれば、長期視点では資産価値が上がっていくことでしょう。（歴史が証明している）
不動産は文字の通り”不動”の資産。
買った瞬間に勝負が決まります。
逆に言えば、比較検討を徹底的にした人は一生お金を生み出し続けるマネーマシンが手に入る。比較をサボった人は買った瞬間に大損します。
※人気の好立地【黄金の立地】は大手デベロッパーが大金を注ぎ込んで再開発を行う傾向が強い。その再開発地の周辺に「不動産を持つ」＝大手デベロッパーがバラまく数百億円・数千億円の一部を拾えるということ。
4. 街の再開発
再開発が行われると街の価値が上がり、不動産価格が上がります🏢📈
セカニチが人生を懸けている高輪ゲートウェイ～品川の再開発。これはJR東日本が5800億円と社運を懸けて行っている日本最大級の再開発です。
電通ビル売却の［3000億円］が国内最大級と、大ニュースになる。つまりJR東日本の［5800億円］の金額が、どれだけ巨大な規模か分かる。
私は高輪ゲートウェイから徒歩数分に不動産を保有しています。先程の例でいうと、高輪ゲートウェイの近くに物件を持てば、JR東日本が5800億円をバラまくので、そのうちの一部を拾えるということ。
Googleで検索すれば、再開発情報は「無料」で見ることができます。無料でできる検索をサボる人は確実に成功しないでしょう。
※注意ポイント※
再開発が無いと仮定しても需要が強い好立地を選ぼう！ 理由→（可能性は低いが、）ときには再開発が延期になったり中止になったりすることも？
Q, なぜ郊外はNG？ 「割安」があるのでは？
→ 郊外（地方）＝最終的に大損する😨
残念ながら、将来の日本は少子高齢化・人口減少となることは確実です。「郊外」の人口と経済は、数十年かけてジワジワと沈んでいきます。悲しいことに、逆転ホームランは存在しません。
郊外の逆転ホームランは無い。
一方、［強い駅＆好立地］は時間が経てば経つほど、人口・経済・需要が大きく発展します。現時点で都心＆好立地の不動産が割高に見えてしまうのは、将来性があって人気だから。つまり目先の利回り＆キャッシュフローは関係ないのです。繰り返しますが、投資成功のコツは「好立地に順張り」です。
※割安だ！と「郊外や地雷物件に逆張り」をして高利回りに飛びつくと大トラブルで死にます。再起不能。
成功のコツは、都心に順張り。
Q, なぜ都心は発展する？
→資本主義社会は時間経過とともに効率化され、経済発達して物価も株価も上昇するため。例えば渋谷は30年後も50年後も需要が強い。
ここで歴史を振り返ってみましょう。
1960年代の高度経済成長の時点から、既に「渋谷」の需要は凄く強かったのです。それから約60年後の現代になり、時間経過とともに、更に需要が強まっています。
以下の写真は1965年の渋谷。人が集まる街・流行が集まる街だったので、強い人気と需要が昔からありました。当時から街に開発が入り、大きく発展してきました。
（出典：写真が語る沿線）
1964年の東京オリンピックの翌年、渋谷の街にはビルや道路の建設ラッシュが続き、ダンプとミキサー車が走る本格的な開発の始まりでした。
現在も渋谷スクランブルスクエア・渋谷フクラスなどの巨大ビルが次々と開業していますね。実はまだ序章です。これからも多数の大開発が渋谷エリアに待ち構えています。渋谷駅そのものもガラッと再開発されてキレイに進化します。渋谷はまだまだ変わります。
こちらはなんと終戦直後の表参道の写真。
（出典：同潤会青山アパート）
↑「憧れ」の代表とも言える表参道！
終戦直後の1946年の表参道は何も無いただの団地。
「早く投資を始めたら長期的視点では必ず価値が上がる」と私が繰り返し言っている理由はこれです。
◇◆◇
では「開発情報」をどう手に入れる？
…答えは簡単。
皆さまが普段、手に持っている。
そう。スマホです。
初心者は《Googleの画像検索》がおすすめ！
画像で直感的に理解できるので。
気になる物件があれば
「立地名 再開発」で画像検索してみよう。
これが未来の高輪ゲートウェイ。
既に開業している高輪ゲートウェイ駅。
周囲にどデカイビルが大量に建ちます。
高輪ゲートウェイ駅＝駅舎そのものだけでも巨大です。なんと未来の全体の街から見ると、駅舎はほんの一部の一部。
2020年3月に「よくわからないカタカナの駅ができた」と思っている人も多いと思いますが、それは間違い。駅の完成は、ただの序章なのです。
メインは2025～26年、巨大な街（高輪ゲートウェイシティ）が開業すること。
実は2014年の時点でJR東日本が5000億円を投じる計画が発表されていました。その後、+800億円の増額が発表されました（森ビルの麻布台ヒルズの規模に対抗？）。再開発の資料は全て無料で公開されています。
もちろんググれば出るし、無料公開。
▽2025年以降の高輪ゲートウェイシティ
※もっと知りたい人は設計事務所のサイトへ。
いま開業している高輪ゲートウェイ駅の駅舎は約200億円。全体の予算5800億円からすると、現在はたった4%しか開発が進んでいません。
残り96%分の開発が2025年3月以降に待ち受けている。
だから私は「高輪ゲートウェイに人生をかけている」と堂々と言えるのです。
「巨大な街」が2025年に開業します。
開業するまでは誰からも見向きもされない。
だけど、誰よりも早く『花見の場所取りをした人』が確実に勝ちます。今は笑われるくらいが丁度いい。だから「買い」なのです。
2025年に答え合わせをしましょう🌸
↑ 詳細は月曜から夜ふかしオンエアの記事をご覧ください。夜ふかしプロデューサーからの「面白かった」というお墨付きで、番組の一番最初に取り上げていただきました。（月曜から夜ふかしは合計3回も放送されました）
私は高輪ゲートウェイ駅から徒歩すぐの超近距離に住んでいます。これらの巨大な再開発の未来を全て頭に入れたうえで2017年に高輪2丁目に一軒家を買い、Koruをオープンしました。そして生活の拠点の全てを高輪2丁目に移しました。オープンする時に書いたnote ↓
誰よりもこの駅に人生をかけています。
JR東日本の開発情報が全て頭に入っているので
不安は1つもありません。
◇◆◇
高輪ゲートウェイ以外の再開発もGoogle画像検索で誰でも無料で見ることができます。
▽渋谷
※東急・JR東日本・東京メトロなど
▽麻布台ヒルズ・虎ノ門周辺
※森ビル・森トラスト
▽田町⇔羽田空港
※JR東日本
▽日本橋＆東京駅
※三井不動産・三菱地所
他にも都内の再開発はたくさんあります。
【プレゼント🎁】都内でこれから行われる再開発の情報は、借金とは未来に行くタイムマシンnoteの特典で紹介しました。必ず読んでください。
Google画像検索は無料。どんどん調べよう。サボる人が成功するわけがない。
【まとめ】《不動産の極意》のおさらい。
※ここまで長文を読んでくださり、ありがとうございます🙇♂ 努力家の皆さま。とっても偉いですよ☺♪ 不動産の知識＝「一生の資産」です。 決して損はさせませんので、ぜひ最後の（終わり）まで一緒に頑張りましょう✨
3. 不動産投資の利益はどう生まれる？
答えは「歪み」です。
私の好きな橘玲さんの本では「歪みが利益になる」と書いてあります。歪みは道に落ちている黄金の羽根であり、多くの人にスルーされます。
その黄金の羽根に気付き、
早く拾った人だけが利益を得ることができる。
黄金の羽根は世の中にたくさん落ちているのに、なぜかみんな気づいていません。だから貴方が気づいたなら羽根を拾おう。
橘さんの本は最高なのでぜひ読んでください！
★利益を生み出す黄金の羽根の「歪み」とは？
不動産における歪みとは、【銀行の審査】です。
銀行の審査は【人】と【物件】の
2つの大きな柱を見ています。
▽柱①【人】
銀行は貸した金が返ってこないと大損しますからね。銀行にとって貸し倒れのリスクが低いかどうかがポイント。だから勤務先・年収・勤続年数を見て、仮に数カ月間の家賃収入がなくなったとしても自力でローンを返済する安定収入（＝サラリー）があるかどうかを審査しています。
だから大企業の会社員で、年収が高い（＝たくさん納税をしている人）が不動産ローンにおいて最も有利な条件を勝ち取ることができます。
※《不動産ローンを有利な条件で組めること》が、大企業の会社員の"唯一のメリット"では…とセカニチは考えています。
「年収が高くない…」「大企業ではない…」「自分の将来のスキルの投資に繋がっていない…」という悲しい方は、今の職場で働き続けるメリットがあまり無さそうですね。つまり、今すぐ起業すべきでは？ セカニチ起業の極意noteはコチラ
▽柱②【物件】
銀行は審査で「物件」の何をみている？
実は…
主に【築年数】を重く見ています。
これが「歪み」にあたります。
本来は総合的な目で不動産価値の審査をするべき。様々な要素を含めて「需要が有るか？無いか？」ということですね。
※不動産価値を測る「総合的な目」の要素は？
例えば、路線パワー・駅パワー・駅徒歩の距離・再開発の将来性・広さ・間取り・眺望・エントランスや廊下等のデザイン性・共用部の豊富さ・日々の清掃などの管理状況・家賃相場・築年数・過去の大規模修繕の有無・内装のリノベ有無・バストイレ別・オートロック・宅配ボックス・周囲の商業施設の豊富さ・行政サービスの豊富さ・ハザードマップの濃さ・耐震性・NIMBY施設の有無・物件内の事故などネガティブ要素の有無…など。
要素を挙げたらキリがありません。
皆さんも賃貸の家を探したときに、様々な要素を総合的に判断して契約しましたよね？
つまり、立地や再開発の将来性など多数の項目を総合的に判断して不動産の価値が審査されるべきでしょう。にも関わらず、銀行は主に【築年数】を見て判断する傾向がいまだに強いです。
銀行の判断軸は「築年数だけ」とは言いませんが、築年数が評価の判断に占める比重が異常に大きいです。
なぜなら会計ルールで定められた”耐用年数”で、物件の価値が機械的に計算されてしまう側面があるため。もちろん銀行側は「総合的判断」とお決まりのセリフを常に言いますが、私の経験上、築年数が最重要だと感じています。
△ ダメな立地😢にある《新築》の物件…
◎ 好立地😄の再開発地にある《ボロい》物件
この2者を比較した際に、
前者のダメ立地😢の新築物件の方に"だけ"銀行の審査が承認されることが起きてしまっています。
※日本人全員が正しい目を持って、築年数だけではなく、【立地】や【再開発の将来性】を見て目利きができるようになったら、市場の不動産価格の歪みが無くなります。
しかし、日本人全員がそこまで必死になって「物件を見る目を養う」ことは現実では起こり得ない。人間の心は弱いのです。
つまりこれから先も市場はずっと歪んだまま。知識がある我々にとっては、チャンスしかないのです。
★「立地が悪い新築」は絶対に買うな。
上記の理由により、新築は審査がゆるくなるのです。これには危険性があります。立地が悪くて間違ったぼったくり物件価格だとしても、「新築」と聞いただけで銀行がローンを貸してしまいます。
知識が無いまま、不動産会社のオススメを鵜呑みにしていると、実態の価値を超えた【高値掴み】をしてしまいます。
悪立地の新築は買った瞬間に中古になり、経年劣化とともに価格は下落傾向になります。「過大評価されていた価値が元の姿に戻る」という表現のほうが正しいでしょうか。「悪立地の新築」は私はおすすめしません。
資産価値を最大化させたいなら、好立地の中古（or好立地の新築タワマン）のみ狙いましょう。
※「タワマン」だけ存在が異質です。好立地の新築タワマンは1.5～2.0億ション以上が当たり前の世界になっており、現実的に買える層が少ないので今回は細かい説明を省略します。真剣に悩んでいる方は、個別のDMでやりとりさせてください。
《結論》
・「新築」→過”大”評価すぎる😨⚠️
・「中古」→過”小”評価すぎる😢
不動産市場全体で、需要が大きくて値段は上がっているのに、銀行の評価が間違ったまま。「世の中のニーズ」 と「銀行の評価ルール」 に大きな乖離がある。しかし銀行は変わらない。
※「銀行が中古を過小評価しすぎている」について、詳しくは投資用不動産を解説したnoteに書きました。
中古の物件ですと銀行の審査のハードルが上がってしまいます。要するにめんどくさいことが増えます。ですが、そのハードルを超えた先に《利益》があると思うべし。これが「歪み」です。
4. 診断 - あなたの不動産ﾎﾟﾃﾝｼｬﾙは？
★あなたの「社会的信用」を知って、不動産ポテンシャルをチェック!
①CICを見る。
CICとは個人の信用情報。今までのクレジットカードの滞納履歴が見れます。クレカ滞納は死を意味する。クレカ滞納は超NG行為です❌️
貴方の友人にも「クレカ滞納だけは絶対にするな」と呼びかけてください。クレカは命の次に大事。
▽CICの見方
PCで見たほうがオススメ。「PDFのダウンロード」「パスワードのメモ」を忘れずに！
［ $ ］(ドル)と［ - ］(ハイフン)
→おめでとうございます。滞納なし👍
［A］と［P］
→残念…。滞納ありです…涙🙅♂️
AとPは1-2個ならセーフ。もしCICにAとPが3つ以上あったらほぼローンが組めないというセカニチの体感です。3-5年くらい待つ必要がある。滞納から3年経ったら再チャレンジの価値あり。実際に審査を出してみないと何とも言えません。公式は無い。気になる人は物件を決めてローンの審査に出しましょう。
↓ CICは1000円で見れます。
※注意ポイント※
クレカだけではなく、スマホの本体代の分割でも滞納があるとCICに傷がつきます。要は生活の全ての支払いにおいて絶対に滞納はしないと覚えましょう。
②生命保険は要らない。
会社員で不動産のローンを組める人であれば、生命保険は要らない。今すぐ解約してOK。私自身も情弱の23歳の時に入った某プルデン○ャル生命の保険は必要なかった…と数年経ってから気付き、後悔。27歳の時に全額解約して払い戻しました。解約した結果、心がとてもスッキリしました。
★重要
不動産ローンが組める会社員は、その不動産に団体信用生命保険（以下、団信と略す）を付ければ良い。
━━━━━━━━━━━━━━━━━
▽「団信」とは？
もし自分が死んだら、不動産ローンの残債が「0円」に。タダで不動産（資産）が手に入る。
━━━━━━━━━━━━━━━━━
団信は、例えるなら超巨大な元気玉。
仮に5000万円のローンで不動産を買ったのに、次の年にオーナーが死んでしまったら。死んだら不動産の運用ができない。貸したお金が返ってこないことは、銀行にとって「最大のリスク」ですね😨
そんな時のために団信があります。みんなで集めた巨大な元気玉から、残りのローン分を「全額」補填してくれる。
つまり死んだら借金がゼロになる。なのに遺族には"不動産（5000万円）"という資産が残る。
残された遺族は、以下を選べます。
・物件を売って5000万円の現金に換える。
・毎月15万円の家賃収入を生む資産として保有。
団信は物件購入時に任意で入れます。強制ではない。もし「自分の死」が不安な人は団信を使ってください。生命保険＝長生きした人は損する仕組み(笑)。なので、「おい！セカニチのせいで損したぞ！」という人は、30~40年後に70歳前後の老人同士、おごりますので一緒に熱い緑茶を飲みましょう🍵
ただし、セカニチ的には基本的に全ての生命保険は要らないと考えています。生命保険は死の宝くじなので、損する。
生命保険について、詳しくは『世界一面白くてお金になる経済講座 』に書きました。不動産を買う前に著書を必ず読んでください。
▽「団信」もっと詳しくはこちら。
③家賃補助制度を正確に把握。
勤務先によって家賃補助制度はさまざま。例えば年齢・結婚の有無など。なので、家賃補助の制度を正確に把握して、住宅ローンをいつ組むかのプランを立てましょう。
☆家賃補助が凄く手厚い＝使い倒すのも良い。
※例: 大手飲料メーカーの20代は約6～7万円/月。もちろん、家賃補助を全無視して住宅ローンで家を買うのも各々の価値観次第ではアリ。
☆家賃補助があまり大きくない人は、今すぐ不動産を買ったほうが良いのでは？と思います。
正解はありません。最後はご自身で判断を。
④年収500万円以上。
年収別のオススメのローン戦略を紹介します。
▽年収200～500万円▽
「住む用」のことだけ考えるべし。
※投資用ローンが組めるとしても良い条件ではない。なので投資用はオススメしない。忘れましょう。
※現金1000万円以上・大きな金融資産がある…などの資産背景があれば信用度がプラスされます。投資用ローンが組める可能性もあります。
▽年収500～700万円▽
「住む用」と「投資用」は、どちらかしか組めないと思うべき。基本的には住宅ローン優先ですよね。もし住宅ローンを組まない人（実家ぐらし等）であれば、投資用ローンを有利な条件で引っ張りましょう。
▽年収700～800万円▽
→運が良ければ「住む用」と「投資用」どちらも良い条件で組める可能性も？ 運良く２件買えるかは微妙なラインです。住む用の物件で、毎月いくらの総支払額にしたいかをセカニチにDMしてください。戦略をアドバイスします。一緒に考えていきましょう。
▽年収800万円～［以上］▽
「投資用」も「住む用」も、どちらも不動産ローンを組める可能性が高い。「投資用」で良い条件を引っ張れる。超低金利。
もちろん 「住む用」 もマストですよ。前述のとおり家賃補助制度を正確に把握しましょう。
実家暮らしor地方在住で「住む用」を今すぐ必要としない人は、都心＆好立地【＝黄金の立地】に「投資用」不動産を買ったほうがいいでしょう。
以上です。「年収別」で最適な戦略を考えましょう。
⑤勤続2年以上。
勤続年数が長い＝社会的信用が貯まっている。その信用力は今すぐ活かすべき。※たとえ年収が1000万円の会社員でも、勤務1年以下の人は、銀行からの信用は少ない…。
→上記の①～⑤のポイントを加味した上で、
☑ CICが綺麗
☑ 年収500万円以上
☑ 勤続2年以上
という条件をすべて満たしている皆さま。おめでとうございます。銀行から良い条件で不動産ローン（融資）を引っ張って、有利な状況で不動産を持つことができます。
逆に、上記3点を満たしているのに不動産ローンを組んでいない方は…？ ショートケーキのイチゴ🍓を捨てているのと同じ。もったいない。
5. 投資用不動産の極意 - ヒントは合コン
まず投資用不動産（人に貸す用）を説明します。
その次に住む用の不動産について説明します。
以前のバランスシートのnoteから復習です♪
ゆうし君は不動産を買おうとしています。
このイラストのオレンジの文字の「不動産」の部分を投資用不動産として考えていきます。
例えば3000万円の投資用不動産で説明します。
▽投資用不動産の流れ①～④
①3000万円の物件を投資用ローンで買う。
②入居者が10.5万円の賃料をオーナーに支払い、オーナーは10万円で銀行に返済。
③毎月、オーナーの負債が減っていき、その分が純資産になっていく。入居者が毎月10万円払ってオーナーの貯金をずっと作ってくれている。
④仮に35年ローンを組んでいたとしたら、35年後にはオーナーの負債は0になり、手元には3000万円で購入した不動産が残る。
※あれ？35年間で3000万円以上を支払ったはずの入居者には何も資産が残っていない…。
つまり不動産オーナーゆうし君の代わりに賃貸の入居者がローンを返済してくれていて、ゆうし君は35年後にタダで不動産を手に入れられる。
経年劣化で不動産価格が3000万円を下回ることもあるし、再開発や物価上昇によって3000万円を大幅に上回ることもある。都心の好立地であれば上昇が狙えますが、簡略化のために無視します。
でも、このスキームにもリスクがあります。
（ヒント無しで気づいた人は賢い。）
…分かりましたか？
唯一にして最大のリスクとは、
入居者がいない【空室】の状況です。
空室を想像すると恐ろしいですね。
ただ、思い出してください。
皆さんも賃貸物件に住んだことがあると思いますが、《1ヶ月前の退去予告》がルールでしたね。
経験上、立地が良ければ、退去予告から2週間以内で次の入居者が見つかります。
私の後輩（26歳）は港区に投資用マンションを持っています。現在の入居者から退去予告を1ヶ月前にもらいました。慌ててすぐに新規の賃貸募集をかけたところ、なんとたった3日で入居者が決定。後輩は「募集した家賃が安すぎたか…。家賃をもっとアップして（＋1万円）募集すればよかった…！」と後悔していました。 ※大前提として、彼が保有している投資用の物件は都心＆好立地です。
つまり立地が良くて地雷物件さえ避ければ、どんな物件でも強い需要があります。とにかく不動産は立地が最重要。「立地」は後からお金では買えない。
ゆうし君の保有物件では空室が一切無く、毎月の10万円のローン返済も滞らなかったので30年後の55歳時点ではほぼ負債がなくなりました。
更には予定されていた大規模な街の再開発もあり、不動産価格は上昇。
要するに、良い立地の物件を買えばその瞬間から資産形成ができるのです。
ゆうし君と同じように早く（＝25歳）で行動していれば、55歳の時には不動産だけで純資産が3000万円以上も増えています。
ゆうし君は真面目なので、不動産だけではなく、25歳の時点でコツコツと株や投資信託も保有。
なんと55歳時点の純資産は2億円を超えました。もしかしたらアーリーリタイアも狙えるかも？
「ゆうし君のような人生を歩みたい」ですよね？
どんな行動をすれば良いかは明白ですね😉♫
6. 空室が生まれないリスク最小化の物件を選ぶポイントは？
繰り返しますが、不動産の最大のリスクは【空室】です。では、空室を避けるために何に気をつけたら良いのでしょうか？
▽悪立地（郊外）物件を避ける
郊外物件は利回りが高く見えてしまう。そもそも土地が安いので購入金額に対して得られる家賃収入が大きく見えるため。利回りの計算をすると良い投資のように錯覚する。しかし、大きなリスクが。地方ゆえに、退去があったときに、次の新たな入居者を探すのが難しい。退去予告が1ヶ月前にあったとしても、入居者が見つからないリスクが高い。
郊外の一棟アパート投資＝高利回り！という話もよく聞きますが、高い利回りに飛びつくのは非常に危険な行為です。
※そもそも《利回りが高い=最高》という認識は誤り。利回りはあくまで想定家賃。ウソ家賃の資料を作るのは簡単です。残念ながら、世の中は悪い不動産会社が無数に…。騙されて損するのはあなたです。
郊外＝危険⚠️と説明があった前半の復習ですね。
一方、「資産価値を最大化させる」が最大の目的であるなら、セカニチが勧めているのは都心＆好立地のみ（地雷物件は避ける）。都心＆好立地は需要が強く、価格が上がっており、結果的に利回りが低くなってしまう。そもそも不動産投資においては、ローリスク・ローリターンを狙うべきでしょう。コツコツとじっくり時間をかけて育てるのが不動産投資の役割。もし仮にハイリターンが欲しければ、不動産ではなく、信用取引で株の投資をやればいいだけ。※もちろん非推奨。
ハイリターン目当てなら、カジノ・仮想通貨・FX・先物のオプション取引でもやればいい。しかし、人間はサルなので、短期の利益を狙うと100%確実に損するという話はこのnoteに書きました。カジノ / FX / 信用取引に1円も入金しないでください。
都心＆好立地は30年後も100年後も需要がなくなりません。先程の1965年の渋谷の例のように、時間経過によって、需要や価値はむしろ高まります。
つまり都心＆好立地かつ地雷物件を避けて、黄金の立地の不動産を買うことができれば、不動産投資のリスクは大幅に減らしつつ、将来的に大きな果実が得られると私は考えます。
◇◆◇
《質問》
地震・火災・老朽化・津波・浸水（大雨）などはリスクではないか？
→ しっかりと考えて行動をすれば、実は5つとも大きなリスクではありません。正しい知識があれば、正しく避けることができます。
「不動産のリスク」は詳しくは別noteにまとめました。結論、リスクは正しく避けられます。今お読みいただいているこのnoteの最後にも同じリンクを貼りました。まずは最後の（おわり）までご覧ください。
★どうやって物件を見つけたらいいのか？
ヒントは「欲」です。
人間の欲が30年後に無くなることはありません。
・合コンでモテそう💘な立地か？
・人の憧れ💎となるモテ立地か？
をチェックしてください。
「東京カレンダー 表紙」でGoogle検索すると、
どこの立地にモテ需要があるかわかります！
投資用マンションは1K・家賃10万円くらいの物件が狙い目。住む人は20代の若手社会人が多い。
つまり投資用不動産を選ぶコツは以下の2点です。
◎若手社会人だとしてそこで1人暮らししたい？
◎合コンの自己紹介でモテそう💘な立地か？
港区の麻布十番駅から徒歩5分のマンションに住んでいたら、合コンでアピールしたくなりますね。
私は東京タワーの足元の東麻布に5年間住んだ。
ベランダからはドーーン!と巨大な東京タワー🗼が見えました。賃貸で家賃は11万円。その物件に決めた理由はモテそうだったから。「港区に住んでる💴」って言いたかった。（若気の至り）
人間の性欲がなくならない限り、モテ立地の需要は50年後も無くなりません。不動産を買うときは、そんなモテ立地・モテ物件を選びましょう。
人間の性欲が無くなると人類は滅びます。人間の性欲が無くなることはありません。
2020年以降の世の中の流れを紹介します。新型コロナウイルスでオフィス需要が一時的に減り、オフィス関連の不動産は打撃を受けました。
一方、人間が住む物件では？「憧れの都心＆好立地に住みたい」「異性からモテたい」という人間の欲は何があっても無くなりません。コロナの影響があっても、人が住む用の物件の需要は減りませんでした。
オフィス不動産の価格の暴落とは正反対に、コロナをキッカケにして、《人が住む不動産》の価格は上昇しました。
なぜでしょう？
それは在宅勤務&飲み会自粛の影響によって、暇になった層が「将来にむけて資産形成をしなきゃ…」と、不安な感情を抱いたからです。その不安の結果、SNSでは有象無象の発信が乱立され、悪い不動産会社の広告だとしても気づかず、投資用不動産はバカ売れしました。不安を抱いて比較を怠った層は、高値でホイホイ買っています。（そうはならないように…）
※貯金が無い浪費家の会社員が「投資をしよう」と思っても、できる投資は不動産ローンしか選択肢が無いのです。手元の貯金が無いから、株を買うことができない。貯金がなくても開始できる不動産投資に向かう…。
「オフィスは値下がりした（一時的に）」と先ほど言いましたが、逆に、人が住む用の不動産は値上がりしたのです。 ※人が住む用の不動産を扱っているオープンハウス等の上場企業の株価も上がっています。
正しい不動産の知識を身に付けないまま、営業マンから言われた通り物件を買うと、大損するのは自分自身…。35年後にならないと騙されたことに気づけません。
投資用不動産の業者は、ギフト券（電子マネー）3万円を使って、SNS等で広告を乱発し、カモの会社員を釣りまくり🎣なので、笑いが止まらないことでしょう。
「将来の不安に向けて、不動産買うべきですよ？」と、不安を利用して営業してくる最低な業者も…。世の中の99%の不動産会社はダメ業者です。詐欺のような価格&ダメ立地の投資用不動産でも、売れてしまっています。
「不安じゃないですか？あなたの不動産を売りませんか？」なんて、最低な文章ですね。
投資用不動産の営業担当は、ダメ物件を勧めている自覚すらありません。無自覚の加害者が最も深刻ですね…。マルチ商法やネットワークビジネスでも、構成員は貴方の不安な気持ちを狙って攻めてきます。不安を煽るようなダメ人間に決して負けないこと。
世の中がどんな状況になろうと。常に正しい知識を持っていれば、不安になる必要はありません。
※つい熱く語りすぎてしまい、すみません。あとちょっとです！ぜひ最後まで一緒に頑張りましょう🙇 不動産の知識 ＝「一生使える資産」となります✨
◇◆◇
「不動産投資」の実際の流れをざっくり解説！
主なステップは4つ。
①業者選び。
「再開発の情報は無料で見つかる＝Google画像検索を！」と言いましたが、不動産業者を探す＝Google検索はNGです😢❌️
なぜでしょうか？
それはGoogle検索では、多額の広告費を投下している不動産業者ばかりが上位表示されているから。広告費で100万円をかけて、営業マンの成約インセンティブに100万円をかけても、情報弱者から《500万円》の利益をぶんどれれば、コスパが良いと考えている。
Google検索は情弱をカモにしたゴキブリホイホイ・狩り場になっています。あなたが無装備のまま突っ込むのは危険です。
▽よくあるSNS広告（インスタやX等）
ギフト券をばらまく広告。なぜこんな広告がなぜ存在するか？ 高い広告費をわざわざ払って、更になぜ貴方に5万円もくれるか？
一見、不動産会社の広告に見えませんが、わざとです。ギフト券（電子マネー）で情弱の大企業の会社員を釣っているのです。
欲しいのは「あなたの個人情報」です。あなたの個人情報はカネになるのです。
※投資用不動産の面談で3~5万円のギフト券（電子マネー）を貰えるケース。たった3万円のエサで、気が弱い会社員を見つけて、500万円の利益がぶんどれるならコスパが良いと考えている。※そんな業者からは絶対に不動産を買ってはいけない。
「ギフト券の業者＝危険な業者」だと理解しよう。
※逆に悪徳不動産会社を理解するために動物園に行くノリで、セミナーに潜入するは良いかもｗ もしダメ業者を発見したら、ぜひセカニチまでDMで教えてください！
②業者の得意領域&自分の方向性を見極める。
不動産業者にもアパート専門・中古専門・地方専門など様々。自分の方向性とよく照らし合わせましょう。前述のとおり、郊外/地方の一棟モノのアパートは一般会社員にはオススメしません。
③物件を決める。
とにかく比較。タダでできる比較をサボる人は成功しない。
④銀行審査。
銀行は《人》と《物件》を両方見ています。クレカ滞納＝死を意味する。絶対に滞納NG。
以上の①～④の4ステップを、1つ1つ詳しく解説していきます。
◇◆◇
▼ステップ① 業者選び
不動産業者にはいろいろな人がいます。ホストのような馴れ馴れしいタイプ・なんでもやると言いながら何もしないタイプなど。
世の中の99%はダメ不動産会社。営業マンの性格も含めてしっかり見極めましょう。
私のおすすめは周りの不動産投資をしている友人・知人に紹介してもらうこと。※繰り返しますがGoogle検索での業者探しは絶対にNG。
実際に不動産投資を始めようと複数人に話を聞いてみると、意見はみんな違う。だからこそ人に聞きまくるべき。質問はタダ。
ここで重要になってくるのが、信頼できる人/努力家タイプの人に紹介してもらうこと！
努力家で、頭が良くて、比較検討をサボらない人に不動産業者を紹介してもらおう。
「周りに相談できる人がいなくて困っている…」
という状況の人はセカニチまでDMください。
※注意ポイント※
「そもそも紹介してもらえるような交友関係が無い…」という人へ。正しい知識を持っている努力家タイプの会社員の仲間であれば「不動産ローンで有利な条件を引き出せる」という納税のメリットを知って、既に実践しています。会社員をしながら不動産を保有している人が周りに誰もいないなら、皆さまの周りには努力家ではない会社員しかいないことに…😢 もしかしたら職場選びをミスっているかも…。今後の時間の使い方を改善しましょう。
世の中の99%はダメ不動産会社。
ダメな不動産会社の見分け方を紹介します。
1. 営業＆セミナーうざい問題
こちらの都合も考えずに一方的に勧誘を続けてくる業者。アポの件数にノルマがあって上司に怒鳴られるので必死。セミナーに連れていきさえすれば、カモが金になると思っているタイプ。心の弱い人が釣られて、断れずに嵌め込まれていく。もはやマルチ商法/ネットワークビジネスと同じですね…。
2. 節税話...怪しい問題
節税を推してくる業者は危険信号。日本の会社員はほぼ全員が自分で確定申告をしたことがない。毎月の給与明細も見ず、税金への知識が浅い人ばかり…。「節税」「経費」という言葉に憧れを抱き、お得感を感じて飛びついてしまう会社員が多いと感じます。騙される人が多い。無知のコンプレックスに漬け込んだ悪徳商法と言えます。「経費」という言葉に幻想を抱かないでください。
毎年2-3月に行われる確定申告とは、自己申告の構造です。節税したい＝課税所得を下げたいなら、事業に使った分を経費を確定申告するだけ。投資用不動産という方法じゃなくても、（事業に関係しているなら）経費計上はできる。投資用不動産だけの話ではない。ダメ不動産会社はマニュアル通りの営業文句で「不動産を買うこと＝節税になる」と繰り返します。間違った知識です。※事業に関係していないなら経費にはならない。それは脱税です。
確定申告＝自己申告を知りたい人はコチラ。「経費」は自己申告で誰でもできます。
年収を下げることは自分の意思でできますが、節税をしようと、経費計上しまくって課税所得を下げすぎると、次に自分が住む用の住宅ローンに悪影響が出ます。ダメ不動産会社はその情報を貴方に教えません。確定申告で年収（課税所得）を下げる＝私は全くオススメしません。正しい税金の知識を持とう。
※「節税」のゴリ押しに加えて「生命保険代わりになります！」というゴリ押しをしてくる不動産会社もダメ業者。物件そのものに魅力が無いから、物件以外のポイントを推すしか無い。比較検討をサボると、こういうダメ業者に引っかかって大損します。
3. 契約迫るうざい問題
本当に良い物件＝契約を迫らなくても勝手に売れる。営業担当が「早く契約しましょう！」とゴリ押ししてくる＝買い手がいない不人気物件の証拠。
【まとめ】《ダメ不動産業者》のおさらい。
上記3つのどれかに当てはまる不動産会社に当たったらすぐに切ろう。
Q, 投資用の不動産会社から「サブリース」を勧められた。どう思う？
※サブリース：仮に空室が発生しても、保証会社が家賃収入を必ず物件オーナーに支払うという契約。
→ サブリースを提案してくる不動産会社は問答無用でダメ業者。絶対に契約NGです🙅♂
サブリース推しは、その条件を付けないと売れないダメ物件ということ。しかも数年に1度、「家賃の見直し」と理由をつけて家賃収入を下げてくる。
「家賃の見直し」とは、投資用の不動産において死ぬほど重要な文言。なのにこんな小さくて薄い字でチョロっと書かれているだけ…。
買わせた後は、「家賃収入が下落してオーナーが大損しても知らん」ということ。オーナーは数年ごとにジワジワと損していく。カモ鍋にいれられて茹でられていくように。
▼ステップ② 業者の得意領域&自分の方向性を見極め
すごく複雑であり、得意領域も多種多様な不動産業界。不動産会社も無数にあります。自分の価値観と照らし合わせよう。
▼ステップ③ 物件を決める
物件を決める際の流れは以下の通り。
1. 調べる
各不動産会社から提案資料をもらおう！ 最低5社から100物件は資料を見よう。資料をもらうのはタダ。
2. 検索する
街の再開発や、その地域の特色や、口コミをチェック！Google検索をしまくろう。再開発の情報は無料で公開されています。
3. 質問する
どんな人が住んでいるのか、エリアの特徴・物件のネガティブな部分など気になる点があれば質問しよう。逆に質問をはぐらかすような逃げる営業担当はダメ不動産会社。
良い営業担当はネガティブな要素も隠さずに誠実に教えてくれます。ネガティブな要素があるとその分、価格がお得になって割安物件になる可能性もあるので、悪いことではありません。
4 .見に行く
「自分が若手ならそこに住みたいか？」という軸で実際に不動産を見に行って立地を確かめよう。実際に物件の周辺を見ずに不動産をホイホイ買う大企業の会社員のカモが多すぎる。簡単に騙されないでください。
ただし、地方に住んでいる人が「都心＆好立地に不動産を持ちたい」と思った場合。何度も何度も東京に来るのは交通費と時間の無駄だと思います。
【おすすめの散歩方法】
Googleストリートビューが発達しています。セカニチのフォロワーさん（男・27歳）は、生まれ＆育ち＆現居住がすべて"大阪"でしたが、Googleストリートビューのみのオンライン散歩で港区・六本木の4000万円の投資用不動産を購入。都心の好立地に買えて幸福そうでした。便利な時代ですね。
▼ステップ③物件を決める
ここまでの手順を各社でやり、不動産業者を横並びにして見比べる。
最低でも20件は提案資料を見てほしい！ 納得の物件が見つかるまで比較検討しよう。良い物件を探すには、業者の提案をもらいまくって比較をしまくるしか方法が無い。比較はタダ。
徹底的な比較をしたなら…、最後はノリ💁♂️
必ず自分で決める！
全力で比較検討をしたなら自分を信じよう！
「先輩から紹介された不動産会社、先輩の圧力で断りづらくて…」という若手も多い。私がいた博報堂でも頻繁にその声を聞いた。電通もテレビ局も若手から高年収なので、同様にカモられていた。
が、それを強い気持ちで断らないと、買った瞬間に500万円も損する物件を掴まされる。たとえ会社の先輩からオススメされても、ダメ物件だと思ったら強い気持ちで断ること。
※それでも会社の先輩がゴリ押しされたら？ その先輩は裏で100~200万円近い紹介料を受け取っています。あなたはカモにされています。そんな先輩との関係は今すぐ捨てよう。
どんな時も強気で生きよう。
社会人として成功するコツです。
【まとめ】《物件を決める極意》のおさらい。
サボらなければ貴方に利益が生まれます。
▼フォロワーさんからのDM
投資用不動産は騙される人がマジで多いので、騙される前に私に連絡ください😭 購入してからではもう手遅れです。対処方法がありません。
投資用で騙される人が多発しています。買う前に［業者名］［物件の情報］をセカニチにDMしてください。騙される人を救いたい…。
◇◆◇
7. 住む用不動産の極意 - サボると後悔
住む用不動産も、基本的には投資用不動産と同じ。
重要なのは以下の4点！
1. 徹底した比較高値掴みが最大の敵！
悪立地の新築は買った瞬間から中古になるので価値は暴落し、掴んだ瞬間に大損します。好立地・中古物件をとにかく比較しまくる。
2. 家賃補助のフル活用勤務先に家賃補助がある場合はフル活用しましょう。
家賃補助がない場合は住宅ローンを組んでいないだけで年間100万円以上の損失。行動していないだけで損失を出している。
3. 将来的に賃貸に出す。
住む用で買ったとしても、「海外転勤」などの《正当な理由》があれば低金利の住宅ローンを継続したまま、賃貸に出すことは可能です。最近では判断が非常に厳しくなっており、自己都合＝問答無用にNGの場合も。勤務先からの命令で海外転勤になった等の「強い理由」がないと不可…と理解するべきかもしれません。 銀行によって判断はケースバイケース。組む「前」にしっかりと確認を。そして虚偽の申請で銀行を騙す＝犯罪です。
【住宅ローンを貸し出す前提は危険⚠】
— セカニチ不動産 (@sekanichi_f) September 14, 2023
フォロワーさんの体験談。 「三井住友銀行」で住宅ローンを組んだ。「結婚」という正当な理由を申告して賃貸に出そうとしたところ…、ビックリ。
なんと「結婚＝自分の意思」なので「賃貸に出すのはNG」とハッキリ言われた。…
▽参考
▽参考
自分が住む用として住宅ローンで不動産を買ったとしても、将来的に賃貸に出す可能性もある。つまり自分1人の偏った好み（立地や間取り）ではなく、大衆ウケするモテ立地の物件を選ぶ方針の方が成功確率は高まるかも？
▽参考（アルヒのフラット35）
4. 銀行は無限
銀行は日本に123行ある。自分に合う銀行・融資してくれる銀行が見つかるまで問合せしまくろう。
住む用の不動産ローンの金額を、年収に対して《多く》借りたい人はアルヒのフラット35になります。実は［固定金利］のメリットは金利が固定されることではなく、多く借りられること。既に金利が上がっているので判断は難しいですが、「自分が住む家として、たくさん借りたい」という方はアルヒに問い合わせしてみると良いかもしれません。
※基本的には［変動金利］を推奨しています。
【まとめ】《住む用不動産の極意》のおさらい。
では、「徹底的な比較」とは、
具体的に何をすればいいのでしょうか？
住む用の不動産を探すためのファーストステップ。まずは大手3社に電話をすることです。私の10年間の経験から察するに実績がある大手3社はこちら。
・東急リバブル
・野村不動産
・三井のリハウス …など
URLは貼りません。
すべて担当者次第。担当者のセンスや人間性が良いか悪いかは、くじ運。なのでセンスが悪いようなら支店を変更して電話しよう。
比較は最低でも5社。何社問い合わせてもタダ。
これをサボる人が成功するわけがない。
※注意ポイント※
ただし大手3社のデメリットもあります。大手3社（東急リバブル・三井のリハウス・野村不動産）は全国規模で社員数が多いからこそ、無気力系の担当者が一定数存在します。これは構造的に発生してしまうもので、避けることはできません。皆さまの勤務先にも、無気力系の社員は必ず居ますよね？それと同じです。どの大企業にも起こる問題です。
━━━━━━━
自分が住む家で本気で悩んでいる方はセカニチまでDMをください。
※ただし、「関東」エリアの物件のみになります。セカニチが相談に乗れるのは、基本は5000万円以上の物件・年収500万円以上の会社員/公務員に限定させてください。
━━━━━━━
▽ では信頼できるパートナーをどう探す？
「住む用」は以下のnoteを読んでください。
◇◆◇
住む用の不動産において重要な2つのポイント！
▽その１ 箇条書き要点
必ず文章(メール)で伝えること。
☑ 毎月の支払い総額がいくらまで出せるのか？
ローン・管理費・修繕積立金などのトータルでいくら払えるのかを伝えよう。
☑ 譲れない点はどこか？
☑ 諦められる点はどこか？
何かを得るには何かを捨てなければならない。 人によって価値観は様々なので、自分が譲れない点と諦められる点を文章で示そう。
「廊下はボロくてもいいから広さが欲しい」
「駅近がマスト。部屋は狭くても良い」…など。
▽その２ 動く！
提案資料は5社以上から100物件分をもらおう。
内覧も20件以上行こう。
これら2つを行って初めてスタートラインに立てる。これをサボると必ず後悔する。ここまで比較して気に入った物件であれば、最後は自分を信じよう。
以上の方法を実践している人からしか、不動産に関する質問を受け付けません。上記を実践しても「不安だ」という人はセカニチにDMください。
8. 会社員/公務員こそ不動産
なぜ自分は会社員として労働しているのだろう？ 会社員のメリットって何だろう？と考えて、社会人1－2年目の時に不動産関連の本を読みあさりました。その時に気づいたことをメモしたのがこちらの表です。
社会的信用のある会社員であれば、超低金利で35年ローンを組んで不動産が手に入る。年収の8倍前後なら【有利な枠】をみんな持っています。実はその【枠】を使ってない時点で機会損失なのです。
10年前までは不動産を買うためには巨額の頭金が必要でした。
低金利の現代において、不動産を買うのに巨額の頭金は要りません。残念ながら我々の親世代はこの事実を知りません。不動産購入の相談を親にすると反対されがちですが大きいローンが引っ張れる・低金利という事実を教えてあげてください。
投資用不動産でも前金（≠頭金）として約100万円が必要になることも。35年後に数千万円の利益が得られるなら、最初の約100万円は”ほぼゼロみたいなもの”と認識しても良いでしょう。
私自身も築30年の原宿駅徒歩13分の1DKの物件を会社員2年目（23歳・2013年）に買いました。当時、頭金はほぼゼロでした。
会社員って、満員電車に揺られ、好きでもない上司に嫌味を言われたり、取引先とのトラブルで友達と遊ぶ予定が潰れたり…。本当にストレスが溜まりますよね。
しかし【ストレスを耐えたご褒美】として【社会的信用】を貴方は持っているのです！それなのに不動産ローンの枠を使っていない人がいるとしたら、本当にもったいなすぎます…。私は会社員時代、毎日がストレスで苦痛でした…。
有名企業の生涯年収は3～5億円です。 生涯年収が見えているということは、社会的信用力が高いために金融機関から見て"どうにかしてお金を借りてほしい超優良顧客"なのです。
つまりは市場平均と比べて"有利な条件"でローンを組みやすい（＝不動産で勝ちやすい!）のです。
私はもう社会的信用力が高い企業を辞めているので有利な条件でローンを組むことができません。 退職前に会社員のうちにローンを組まずに後悔した友人や先輩を何十人も見てきました。 不動産ローンは会社員のうちに組もう。
年間でいくらの税金を払っていますか？ 所得税・住民税・雇用保険・厚生年金・健康保険など、それらの税金が政治・医療でどのような使われ方をしているか。私たち1人1人が興味を持ちましょう。税金の使い道が決まる「投票」は必ず行こう。（選挙解説記事はコチラ）
9. よくある質問に答えます！
Q, 独身の30代の女子です。結婚の予定がなくても不動産は早く購入した方がいい…？独身を貫きそうで怖さもあります。笑
→早く買うべし。不動産をもっていることで、情弱男子を弾くフィルターになる！ 女性側が「不動産ローンが5000万円ある」と言った時に「えっ…」と引いてしまう男子は情弱でしょう。金融リテラシーが低い。絶対に結婚してはいけない。逆に「いいなぁ！羨ましい！」と返答する男子は賢いです。バランスシートをちゃんと理解しているので、結婚対象です。BSを説明できない男子は今すぐこのnote読むべし。
独身で居続ける怖さより、変な情弱男子につかまって無駄な結婚生活を送るほうが怖い。良い結婚生活をするためにも不動産ローンは組むべき。
Q, 「旧耐震」は？耐震補強工事していれば良い？
→旧耐震は売るのに苦労する。よって上級者向けです。銀行からの評価が厳しく、10～20年後に売るときに値上がりが渋い。目先の利益に飛びつくと、結果的に損します。将来の値上がりを狙いたいなら、好立地の新耐震のみ。
基本的に旧耐震は避けるべき。キーワードは「フラット35の適合証明はありますか？」と不動産会社に聞く。フラット35の適合証明があるなら新耐震と同様に考えてもOK。※適合証明が無いならオススメしない。
適合証明とは？
住宅金融支援機構の定める技術基準に適合している証明書。技術基準をクリアしたら適合証明書が交付されます。技術基準とは、接道条件や住宅の規模（広さや居室数）などから、耐震性や省エネ性、耐久性・可変性など、幅広い項目に渡ります。
1981年より前の物件は全て旧耐震！
— 💹#世界最速で日経新聞を解説する男 (@sekanichi__) November 15, 2020
すこし上級者向けなので素人にはおすすめしない。
フラット35の適合証明が有るか無いかでまったく違うので、有るなら買うべき、無いなら買ってはダメ。#セカニチ不動産 pic.twitter.com/uCLwNwYGTp
Q, 「不動産は中古」というが、ボロボロの物件を買うのは怖い？
→大事なポイントは「修繕積立金が正常に貯まっているかどうか？」を不動産会社に聞くべし。みなさんも賃貸に住んだなら、家賃に加えて「管理費・修繕積立金」を毎月払っていませんか？（もしくは不動産オーナーの方は、毎月払っているので確認を！）
・管理費：ゴミ収集場や廊下などの共用部を掃除したりする人の人件費。
・修繕積立金：その物件に住んでいるひとたち全員で毎月コツコツ集める元気玉のこと。全部屋からのお金が40年間コツコツと正常に貯まっていれば、とんでもない金額の元気玉になっている。
「カンツミ」と呼びます。
その元気玉を使って、古くなったマンションごと全て壊して、新築のマンションに化けることも。「引っ越し費用」や「建設中の家賃収入」もその元気玉から出る。
だから、修繕積立金の確認はマストです。修繕積立金の元気玉が貯まっていれば、むしろ老朽化はチャンスかもしれません。
例えば私は築古のライオンズマンション西新宿の1LDKの1部屋を持っています。（旧耐震だがフラット35の適合証明は有り）
その物件は間もなく解体され、2031年に日本最高層の65階建ての新築タワーマンションになります。
40年間以上も修繕積立金が正常に貯まっているからです。物件を買う前に確認しています。
▽Before 《2020年》
ライオンズマンション西新宿（築40年）
▽After 《2031年》
日本最高層の65F建てタワマン（新築）
もちろん2031年の新タワマンの開発情報が頭に入ったうえで、ライオンズマンション西新宿を約4000万円で購入しています。築40年のボロ物件が、日本最高層の65階建ての新築タワーマンションに化けます。
「新宿の」最高層ではなく、「日本の」最高層。
圧倒的な計画性によって勝ちが確定している。
私は1LDKを保有しているので、何もしなくても無条件に新築の部屋が割り当てられるのです。更に、既存オーナー限定で、例えば1000万円などお金を積めば、もっと広い1LDKだったり2LDKだったり上層階をゲットすることができます。良い条件の部屋が手に入れば、資産価値は積んだお金の2~3倍になる可能性があり、2031年には積めるだけ積もうと構想中です。
日本最高層の65階建ての新築タワーマンションの[西新宿エリア再開発]の詳細はコチラ↓
「建て替え」について、詳しくはコチラ↓
▼▼その他の質問▼▼
Q, 都心の超一等地でも地震・豪雨・火災などがあったら損をする？
Q, 会社員の年収500万円、副業300万円の人は？確定申告もしている。
Q, 問い合わせすべき住宅ローンの銀行は?
Q, もう既に投資用を持っている人は？（=比較をサボった人）
Q, もう既に新築を買って住んでいる人は？(=比較をサボった人)
Q,学生や新卒社会人にできることは？
Q,個人事業主にできることは?
上記の質問に対する回答は、詳しくは不動産の質問に何でも答えます［投資用/住む用］という２つのnoteに全てまとめました！
大量の質問に全て回答しています。
たった2年間で+１３００万円の利益💰が出た具体的な物件を紹介しています。
必ず読んでください🤝↓↓
↑ 必ず4つともクリックして読んでください。
［最後に］
成功したければ？
《結論》「徹底的な比較」しかない。
税金を納めている会社員は
思考停止せずに不動産を買おう。
買うときは死ぬ気で比較検討をしよう。死ぬ気で比較検討をした上で市場で最も良いと思う物件を見つけたのならば自分を信じよう。
このnoteに書いてある「徹底的な比較」をした上で、それでも不動産の購入を迷っている人はセカニチにメッセージもらえたら相談に乗ります。物件資料を必ず添付してください。
何かを始めるのに「遅すぎる」ということは存在しない。過去に戻ることはできない。だから、何かを始めるなら、今この瞬間。
最後までお読みいただき
ありがとうございました🤝
不動産の知識＝「一生の資産」として、皆さまの人生にご活用いただけたら嬉しいです✨
《特別企画✨》
本記事を最後まで読んでくださった方への御礼です。「不動産の極意」をまとめた90枚のPDFの資料を無料公開します🎁 この資料はSNSへ投稿OK！ 友だちに共有OK！ 全て自由に使ってください。 騙される人が1人でも減りますように…😢
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(おわり)
▽不動産noteまとめ
→ 全記事がまとまっています♪
グラレコ：ゆん
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