1. 不動産の質問に答えます✨ 「+1300万円の利益💰」が2年で出た好立地物件［投資用/住む用］
タイトルの通り、たった2年間で+1300万円の利益が出た「ライオンズマンション高輪」の詳細を書いています💰 必ず最後まで読んでください✨
不動産［投資用/住む用］に関して、よくDMいただく質問に回答しました。
既に公開している2つのnoteの内容は、今回のQ＆Aでは【省略】しています。
こちらの2つのnoteは読みましたか？
読んだ人だけがこの先に進んでください☺
▼不動産の正しい知識💪
▼ローン（借金）の正しい知識🤝
…読みましたか？
上記2つの内容は【省略】しますよ。
2つとも読んだなら続きをお話します。
フォロワーの皆様から毎日大量に頂戴する不動産の質問にどんどん回答します♪
▼フォロワーさんからのDM
投資用不動産は騙される人がマジで多いので、騙される前に私に連絡ください😭 購入してからではもう手遅れです。対処方法がありません。
投資用で騙される人が多発しています。買う前に［業者名］［物件の情報］をセカニチにDMしてください。騙される人を救いたい…。
※質問がvol.1に収まりきりませんでした…！ 追加質問は［不動産］質問コーナー vol.2へ移行しました。このnoteを読了後にぜひ☺
先に伝えますがこのnoteは長いです。しかし可愛いイラスト・分かりやすい画像をたくさん入れているのでサクッと読めるはずです☺ これ1本で不動産を体系的にインプットできるよう整理しました✨ 有益な情報”だけ”を厳選した、約2万字の超大作のまとめです。 「不動産の知識」＝ 一生使える財産となるので、セカニチと一緒に最後まで頑張りましょう🤝🔥
不動産についての質問に何でも答えます［投資用/住む用］
Q, 特定の住まいを持たない生き方が増えています。それでも不動産投資はするべき？
→ するべき。特定の住まいを持たない生き方の人(例：アドレスホッパー)はまだまだ数が少ないので影響力が小さい、というか、全く無い。海に醤油を一滴たらしても色は変わらない。
Q, ウィズ/アフター新コロでも東京に需要は残る？
→ 新コロがあってもなくても、都心の超一等地の需要は強い。若者の性欲がある限り、モテ立地・モテ物件の需要は変わらず強いまま。
たとえ「在宅勤務」だとしても、土日は友達に会いにいくし、買い物も行くし、都心の楽しいイベントにも行く。だから「在宅勤務＝僻地に住む」という結論は間違い。週5の在宅勤務だとしても、都心の好立地に住みたい需要は強い。（もしくは都心まで電車or車で20分以内…等）
Q, 都内の好立地であれば「新築」でも良い？
→ 何があっても新築はオススメしない。都心の一等地の中古物件を探す努力をサボったら後悔する。なぜ新築がNGか？▷ それは「過大評価」だからです。このnoteの後半で説明します。
※ただし「100物件見た上で感情的に気に入った」であれば理解できます。その場合は応援します。
Q, 都内には再開発がたくさんある中でセカニチはなぜ高輪ゲートウェイを選んだ？
→ 成長オタクだから。
山手線の新駅ができるのは50年ぶりです。もう余っている土地がないので、今後「山手線の”新駅”が開通🚃」は2度と起きません。
現在の高輪ゲートウェイには「駅」以外ほぼ何もありません。しかし2025年に向けて日本最大級の巨大な開発が行われることが確定しています。この「成長」の幅は高輪ゲートウェイ以外の他の立地には存在しません。
だから私は2017年に高輪ゲートウェイに人生の全てを懸けることを決めました。
私が株式投資・不動産投資・高校ラグビーに命をかけているのは、全て《進化/成長オタク》だからです。投資はポケモン。
ちなみに金銀では251匹すべて揃えました。
Q, セカニチは高輪ゲートウェイの物件に一生住む？
→ 一生住み続ける。高輪ゲートウェイ駅は2025年に巨大な街になるが、まだその先にも2030年に向けて高輪ゲートウェイ＆品川の再開発がたくさん残っている。長期視点で見て上がり続ける立地なので売ることはない。
Q, 高輪ゲートウェイ駅の開発によって、不動産価値って本当にそんなに上がる？
結論から言うと、たった2年間で+1300万円も値上がりしたのです！
2018年10月、ラグビーの後輩（花園で優勝のスタメン）の不動産購入を手伝っている過程で、ライオンズマンション高輪が売りに出されているのを発見。
2018年10月の当時、約1年半後に高輪ゲートウェイ駅の開業もあったので、後輩に「ライオンズマンション高輪、絶対に買え」と強く言いました。
ちなみに私は2017年に博報堂を退職してから、個人の課税所得(年収)を34万円にしているのでもちろん不動産ローンは組めません。なので良い物件があっても私自身が買うことはできません。
↑ 開発地の目の前！ 物件の窓からは新駅「高輪ゲートウェイ駅」がドカーンと見えます。
では、ライオンズマンション高輪の価格の遷移を見てみましょう。
▽4280万円 《2018年10月》
※しかも実際の購入者は4380万円から更に100万円下がりました。売り主が「とにかく早く売りたい」という考えだったのです。こんなラッキーな条件は2度とない…。まさに「歪み」ですね。
▽5580万円！ 《2020年12月》
全く同じ間取り！たった2年で+1300万円も利益が出るのです！夢がありますね～。※これはラッキー案件なので、皆さんの再現性は無いけど…笑
▼2018年10月の当時、後輩とのLINEを振り返り
高輪ゲートウェイだけでなく都心の主要な再開発の情報が、私の脳内に全て入っています。
全てインプットされているので、後輩から《港区全域の100以上の物件リスト》がLINEで送られてきた際「ライオンズマンション高輪めちゃ良い」と5分後に即答しました。
あまりにも最高の立地・間取り・価格だったので大興奮！ 頼まれてもいないのに、資料を見た数分後にはレインズを叩き、後輩の代わりに私が売り主の不動産屋に電話で問い合わせましたｗ
「新駅ができるんだぞ！」「これ超えるのもう無い」と後輩に熱くレクチャー。
内覧の3日前だったのですが、あまりにも良かったので「仕事早退して今すぐ内覧に行け」「絶対に買え」と後輩に指示を出す南。
後輩の代わりにレインズで過去の成約事例を確認、大島てるで事故物件でないかも確認ｗ
「将来性がやばすぎる、お買い得である」と力説。
「爆速で銀行のローンの手続きしろ」と指示。
それでも後輩はチキっていたので「なぜ南がこんなに興奮しているか？」を後輩に説明。
以上、すべて2時間以内のLINEですw
（掲載したLINEは、添付のPDF資料を私が見てライオンズマンション高輪が売り出されているのを知ってから2時間以内）
高輪ゲートウェイの開発の情報がすべて頭に入っているから、京急のビルが解体されて眺望が最強になるのも知っていました。
後輩の付き添いで内覧に行った瞬間、ベランダの眺望で「新駅」が目の前にあることを改めて確認し、勝ちを確信しました。
この写真に写っている高輪に2丁目交差点の横断歩道＆信号が、現在の高輪ゲートウェイ駅の入り口になっています。
上の写真の工事現場が2025年にこんな姿になります。もちろんすべて頭に入っているので、この眺望を見ただけで脳内にビルが建てられました。
↑ クリックしたら設計事務所のサイトへ。
最終的に色々あって、後輩は家庭の事情で不動産ローン組むこと自体を見送りました。ですが、今では+1300万円の利益を逃したことを後悔。
後悔しても時すでに遅し…。（2020年12月）
過去には戻れない。
まさにTime is money!
この話のオチは、後輩が逃した代わりに、私のインスタを見ていた別の女友達（25歳）がライオンズマンション高輪を夫婦でサクッと購入しました。
セカニチのインスタを見ているだけでサクッと+1300万円を拾った20代女子がいるのです💰
その女友達も「後輩なぜ買わなかったの笑」と。
ちなみに高輪ゲートウェイ駅～品川駅の開発は2030年に向けてまだまだ伸びるので、私はもっと上がると見ています。
なのでライオンズマンション高輪を買った25歳の女友達にも「出産で引っ越すとしても賃貸に出すべし。絶対に売ってはいけない。」と伝えています。その後、無事にお子さんが2人産まれて、銀行に正式な手続き。住宅ローンの低金利を継続したまま今は賃貸に出して家賃収入を得ています。
▽高輪ゲートウェイ駅はどんな街ができる？2025年の姿を解説しました。
▽JR東日本 開発情報（公式）▷ https://www.jreast.co.jp/press/2018/20180923.pdf
◇◆◇
※おまけ：ライオンズマンション高輪の「新築」の価格は3320万円でした。（1998年）
結論、「都心のモテ立地」であれば時間経過と物価上昇による値上がりが見込めます。高輪は港区の一等地だからです。
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▽ライオンズマンション高輪
☆平成10年：３３２０万円 (1998年・新築)
↓ ［ + 960万円💰 ］
☆平成30年：４２８０万円 (2018年・築20年)
↓ ［ +1300万円💰 ］
☆令和 2年：５５８０万円✨ (2020年・築22年)
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なんと22年間で+2260万円💰の値上がり📈
約1.7倍に上がったのです😳
この利益が期待できるのは都心の好立地のみ。
※郊外は値上がりしない。郊外物件を買って住む際は将来的な値上がりを期待しない前提で。郊外が好きだ！という強い信念なら応援します。あとはその人の価値観次第ですね。
Q, 投資用。収支のマイナスが気になる...。月8000円マイナスの物件はやめたほうがいい？
→結論、囚われすぎない方が良いです。何度も言う通り、好立地であればあるほど利回りの数字は悪くなります。逆に言えば、利回りが悪い都心の物件は、人気の証拠です✨
投資用の不動産において、毎月8000円マイナスだろうと、毎月5000円プラスだろうと、誤差です。なぜなら空室が無ければ《35年後に3000万円以上の物件が手に入る》という話なので。
35年間の毎月8000円マイナスでもたった336万円。
※35年✖️12ヶ月✖️8000円＝336万円
そんな誤差の金額は無視して、最も大事な《都心の一等地》という条件を優先するべき。
「再開発」や「物価の上昇」で35年後に物件価格が3000万円→6000万円（2.0倍）になったりする。
※芝浦のタワマン
「たった13年」で4000→6000万円（1.5倍）に。
※ライオンズマンション高輪
「たった2年」で4280→5580万円（1.3倍）に。
わずか336万円を惜しんで、+6000万円の利益の機会損失をするのは正しい投資家の考えでしょうか？ つまり毎月の収支（キャッシュフロー）で、数千円のプラス/マイナスだろうと関係ない。金額が小さすぎるから無視したほうがいい。
とにかく立地が最優先。不動産は買った瞬間に勝負が決まっている。
好立地は利回りが悪くなるもの。理由は皆さまが既に読んだ「不動産の極意」で述べましたね。
Q, 不動産が「月1万円マイナスのキャッシュフロー」だとして、投資用不動産ではなく、S&P500に投資したほうが大きなリターンになるのでは？（35年後に）
→ 結論、投資用不動産のほうが得をします💰 仮に月1万円をキャッシュアウトするとします。35年後にどうなるか？
▼S&P500
＋2290万円の利益✨（直近35年間では年+8％のリターン）
※NISAで非課税の前提。
▼都心のマンション
＋4875万円の利益✨に加えて、毎月の家賃収入（+15～20万円）が入り続ける。老朽化しても修繕積立金によって建て替えがあり新築マンションになる。
※不動産取得税・固定資産税・金利なども全て考慮後の利益。
計算は長くなるので次のnoteにまとめました。
Q, 30歳夫婦2人とも会社員で、世帯年収1000万円くらい。現在は賃貸物件に住んでいる。投資用と住む用のどちらを買うのが良い？
→《勤務先に住宅手当があるかどうか》が重要。住宅手当が手厚ければ（例えば月4万円以上）、賃貸に住んで手当をもらいながら、住む用とは別で投資用物件を買うのが良い。住宅ローンを組んだ後もその家賃手当が出るのか出ないのか、手当が減額になるかどうかを必ず確認を。
逆に住宅手当がないのに賃貸に住んでいる人は毎月家賃をドブに捨てている。サボリ君と同じ。貴方はお金持ちなのですか？私はお金をドブに捨てることはできない。
Q, 夫婦の合計年収が何万円以上であれば、投資用不動産を考えられる？
→ 残念ながら投資用不動産では個人の年収しか見られない。夫婦合算で考えない。夫さま、妻さまが個々で年収500万円を超えているのであればそれぞれが考えるべき。
Q, 実家暮らし。年収500万円ギリギリでは投資用ローンを組むのは難しい？
→500万円を超えていれば組める。なんと499万円では組めません。投資用ローンのハードルは高い。会社からの源泉徴収票の額面500万円を超えてないと問答無用でNGです。
有名企業・入社2年目で…500万円を切っている場合。投資用ローンが組めるは可能性は少しだけあります。勤務先の規模、直近の給与明細などによる。ケースバイケース。相談に乗りますのでセカニチにDMください。
もしくは頭金が300万円以上出せるなら、年収500を切っている会社員でも投資用ローンが組めたりします。相続などで多額の現金を銀行に寝かせてしまっている人はご検討ください。
Q, 投資用を先に組むと、住宅ローンの審査に響く？
→ 結論、年収次第。
800万円以上あれば問題はない。
→年収が500～700万円の人は住宅ローンと投資用は、どちらかしか組めないと思うべき。
→年収700～800万円は微妙なライン。住む用の物件で、毎月いくらの総支払額にしたいかをセカニチにDMしてください。戦略をアドバイスします。一緒に考えていきましょう。
Q, （独身・20代女子）ローン完済までに一定の収入がずっと続くか不安。大丈夫？
→ しっかりと比較検討をして物件を選べば問題は起きない。唯一にして最大のリスクが「空室」。
しかし比較をしまくっていれば、好立地＆高コスパ物件は見つかる。
自分が働けなくなっても、空室がなければ所有物件によって毎月10万円の収入があり、毎月10万円の返済にあてられるので大丈夫。割高でダメ立地の物件を買わないためにとにかく比較検討。
Q, （独身・30代女子）結婚の予定がなくても不動産は早く購入した方がいい…？独身を貫きそうで怖さもあります。笑
→ 早く買うべし。逆に不動産をもっていることで、情弱男子を弾くフィルターになるから！
女性側が「不動産のローン5000万円ある」と言った時に「えっ…」と引いてしまう男子は情弱です。絶対に結婚してはいけない。
逆に「いいなぁ！羨ましい！」と返答する男子は賢いです。バランスシートをちゃんと理解しているので、結婚対象です。BSが説明できない男子は今すぐこのnoteを読みましょう。
独身で居続ける怖さより、変な情弱男子につかまって無駄な結婚生活を送るほうが怖い。良い結婚生活をするためにも不動産ローンは組むべき。
Q, 本当に1円も出さずに「頭金ゼロ円」で、物件を買える？（住む用も、投資用も）
→ケース・バイ・ケースなので、なんとも言えません。物件による、銀行による。
超好立地であれば、頭金を出してでも「物件を買うこと」を優先すべき。基本的に「なるべく頭金は使わない方向」が理想。
…だけど、その理想は白馬の王子さま理論に終わる可能性もあります。白馬に乗った王子様、出会えたら嬉しいけど、そんな人はどこにもいない。
投資用不動産では最低でも前金（≠頭金）として約30万円が必要です。しかし35年後に数千万円の利益が得られるなら、30万円は「ほぼゼロ円」と言っても良いでしょう。このリターンは株投資を上回ります。つまりコスパが良い投資と言えます。
むしろ30万円で済むならそれはラッキーすぎる案件なのです。現実は、そんなラッキー案件ばかりではありません。
Q, 頭金ゼロ円（フルローン）にこだわりたい…
→ 結論、その思考はオススメしません。
フルローンができる物件が減っています。新コロ前と比べて不動産ローン（頭金）の状況がガラッと変わりました。東京都心の不動産は世界的に人気で、外国人からの買いも大量に入っています。そして値上がりしているのは事実。
頭金30万円で済むのはほぼ無理だと想定すべきです。少なくとも頭金100万円は想定しておくべき。ボーナスは浪費してはダメですよ。
物件価格の5%は頭金として想定しておくべき。3000万円の物件であれば150万円。頭金が無いと選択肢の幅が狭まります。都心の好立地に買えなくなるのです。
頭金100～150万円を出したほうが、好立地に買えて最終的な35年後の果実は大きくなる🍎💰
前提としてフルローンが通ったら超～ラッキーだと考えた方が良いです。有名企業で年収が高いと有利になります。
※どうしても貯金が無い人は前金30万円で済むフルローンにこだわっても良いですが…あまり良くない思考です。もしフルローンにこだわってしまうと、新築になり、高値づかみで損をします。果実は小さいどころかマイナスになります😢📉
Q, なぜ新築は高値づかみ？（重要）
→ ［前提知識］中古フルローンの時代は終わりました。だからTime is moneyなのです（たまに中古フルローンいけますが、期待しすぎない方がいい。）
→ 住宅ローンでも「頭金10%はマスト」といわれます。なんと、大手不動産会社から「頭金は20%必要」と言われた人も居たそうです。（住む用）
1年前までは「中古」でも頭金ほぼゼロで行けました。しかし直近では厳しいです。
「新築」であれば頭金を出さずにフルローンいけます。ただし新築はバブルなので掴んだら危険です⚠️ 買った瞬間に値下がりします。
なぜこんなことが起きているか？
結論▶ 銀行の評価が間違っている。
・「新築」→過”大”評価すぎる😨⚠️
・「中古」→過”小”評価すぎる😢
不動産市場全体で、需要が大きくて値段は上がっているのに、銀行の評価が間違ったまま。「世の中のニーズ」 と「銀行の評価ルール」 に大きな乖離がある。しかし銀行は変わらない。
銀行の評価とは？▷「耐用年数」
・木造…２２年
・軽量鉄骨…２７年
・重量鉄骨…３４年
・鉄筋コンクリート…４７年
↑これが古い法律で決められた耐用年数のルール。この年数を過ぎると、建物の価値がゼロになる計算になります。木造で築23年になると、建物の価値ゼロで、土地の価値のみという計算になります。（戸建てもマンションも同じ）
しかしこれは馬鹿げた「古すぎるルール」です。現実社会では建物の価値がゼロになることはありません。現代の銀行は、あまりにも耐用年数を重視しすぎです。まるで鎖国が終わってもまだちょんまげを続ける江戸時代末期のような滑稽さ。
築40年だとしても好立地であれば強い需要があり、家賃収入を年間100万円以上生んでくれます。
逆に、新築（築0年）を過大評価しすぎです。あまりにもバブル。
なぜ新築バブルが止まらないか？▷ 銀行から評価が出るのが新築のみ。頭金も20%出すことができない。だからみんな住宅ローンで 「新築｣ しか買えない。 ”フルローン”は新築しか無理だから。しかし残念ながら、買った瞬間に新築ではなくなるので暴落します。
「新築」の不動産は価格がバグってます。
— セカニチ｜#世界最速で日経新聞を解説する男（南 祐貴） (@sekanichi__) November 30, 2022
高値づかみして死にます。#セカニチ不動産 https://t.co/uAnm138cwD
中古は現金を持っている人しか買えない特権となってしまう。銀行の評価ルールが間違ったままだと、高年収の会社員でもいよいよ手が出なくなってる。つまりそれは富裕層への資産集中がより加速することを意味します。現金を持っている人がさらに富豪になっていく。「経済格差」が生まれる。この仕組みって正しいのでしょうか？ 銀行の評価ルールが間違ったままだと私たちが損をしていることになります。
もっと詳しく知りたい人はこちら。
▽都心の好立地は海外からの買いが入る。
新築を買うとバブルで損する。
Q, 《繰り上げ返済》どう思う？ 合計2軒持つことを考えている。そうなったら1軒目は繰り上げして早く返した方が良いと不動産屋から提案が。株や投資信託に回すとなるとリスクが大きくなる気がしていて不安。預貯金で眠ってるお金があるなら、繰り上げ返済に入れたいと思っていました。
→ 最後はあなたの価値観次第。私は繰り上げ返済はオススメしません。「私は」です。S&P500に入れるほうが結果的にお金は増えるかもしれないが「不動産に使いたい」という価値観の人もいます。信念があるのは素晴らしいこと。選択肢は無限。あとはあなたの好きなように生きてください。
Q, 都心の一等地・渋谷から徒歩10分圏内で投資用物件を探し中。良い物件が見つからず。唯一良かった物件が「頭金が400万円」必要。立地にこだわって、頭金が大きくても投資価値あり？
→頭金400万円か…。私はやめたほうがいいと感じる。手元に400万円あるなら、投資信託か株のほうがリターンは大きい。不動産のメリットは、現金がなくても投資できること。社会的信用があるなら手元の現金は使わない方が良い。最後はあなたの価値観次第です。要するに正解は無い。
→しかしながら、頭金があることで物件の選択肢が広がるのは事実。最後はあなたの価値観次第。
Q, 仮にA銀行で融資が却下された場合、物件を変更して同じA銀行で融資を受けに行くことは可能？
→ 可能。人（年収と勤務先）の審査も重要だし、物件（立地や築年数）も合わせて、総合的判断でローンの可否が判断される。
なおかつ、担当者次第・時期次第などの要因もあるので、銀行審査は《運》の要素が強いことを知っておくべし。1つの銀行がダメでも、他の銀行にチャレンジすれば良いだけ。道は無限。
Q, 広めのワンルームに住みたい。しかし世の中の需要はあまりなさそう。自分の好みと世の中の需要のバランスはどのように考えたら良い？
→ 広めの1Rは需要ありますよ。「立地」が全てですね。正解はない。住む用物件において、徹底的に比較をした結果、最高だと感じる物件であればそれは本物。私にもそれは判断できないし、不動産のプロと名乗る業者にもそれは判断できない。最後はノリ。
Q, 大阪・名古屋・福岡等の一等地はどう？
→ 駅近のモテ立地・モテ物件であれば良い。重要なのは再開発。
例えば大阪では”永遠のダンジョン”と呼ばれる梅田駅を知っていますか？梅田駅は常に開発が行われている。入るたびに違う世界の”永遠のダンジョン”。
再開発地から徒歩10分以内の物件であれば将来性はありそう。大阪・名古屋・福岡の開発状況もググってみて将来性を感じたのであればOK。
Q, 車社会(沖縄)では「一等地」の定義は？
→ 沖縄は上級者向けなので投資用としては基本おすすめできない。あなたが沖縄県民で住む用の不動産を買うとしたら徹底的な比較をしよう。
Q, 中古物件の中では築浅の方がいい？築年数が1桁であればあまり気にしなくていい？
→ 正解も公式もない。自分で徹底的な比較をして選びましょう。
Q, ローンの繰り上げ返済はするべき？ また、頭金をいれたら少し金利が低くなるということを提案されたが、頭金は入れるべき？
→ 私は繰り上げ返済はオススメしない。
→ 組む時に頭金が必要ないならそれはラッキー。頭金が100万円以上あると選択肢が広がる。「金利が下がる」という理由で頭金は入れないほうがいい。S&P500のほうが増える。不動産会社も銀行も「強制」をしてくることは無いのですべては「あなたの権利」です。早期返済も権利だし、返済をなるべくしないのも権利です。すべては自分の価値観で決められます。
Q, 仮にローンを組まずに、現金で不動産を買える場合でもローンは組むべき？
→ ローンを組める年収と社会的信用があるなら絶対に活用すべき。仮に現金5000万が余っていたとしても絶対に不動産ローンを組むべき。
S&P500は5年間で《+83％》の上昇。
（2015年12月）2006ドル
（2020年12月）3664ドル
1.127の5乗＝1.82（約82%上昇）
つまり年間《+13%》が複利で回っています。
一方で不動産は、投資用ローンの金利は1～2%で、住宅ローンは0.5%ほど。悪く見積もって支払う金利を2%としましょう。
☑年間+13％上昇するS&P500
☑年間-2％支払う不動産ローン
どちらのほうが得するでしょうか？不動産ローンを早く返したほうが得しますか？早く返さずにS&P500に入れた方が得をしますか？
答えは言わなくても分かりますね。
Amazon株は23年間で3300倍。そして住宅用の不動産ローンは1%を切るほどの超低金利。だから繰り上げ返済をせず、株や投資信託に回したほうがトータルで得をする。
同じ理論で、頭金を入れて少し金利が低くなるとしても、絶対に頭金を入れてはいけない。株や投資信託に回したほうがトータルで得をする。
また、もし手元に現金が5000万円余ったとしても、一度に全額入れるのではなく、ドルコスト平均法で購入しましょう。
年利+8〜15％出る、S&P500の投資信託。不動産ローンの金利とは桁が違う。S&P500は直近30年間の平均で年利+10.7％を記録している。S&P500を買う上で手数料の最安値はバンガード。
※S&P500/Amazon株の解説はコチラ↓
Q, 融資に男女差は？「独身女性」はローンが組みにくいと聞いたことが。
→ 独身女性の住宅ローンは怪しまれる傾向があります。これはフラット35（住宅ローン）を悪用した「なんちゃって」が流行ってしまったからです。ウソの融資で逮捕者もでています。だから疑われてしまうのです。
明確な理由があれば疑われません。もちろんウソはだめですよ。真実を伝えましょう。
→ヤル気がないダメ担当者の可能性もあります。「銀行を探すのが面倒だ」という裏の思いがあったり。銀行は無限にあるのでそのダメ不動産屋に言いくるめられずに自分の力で問合せしよう。ダメ担当者なら支店を変えて電話をしよう。サボる人は一生搾取される。
Q, 担当者のセンスが無かった場合は、担当者を変えてもらうことは可能？
→ 同じ支店内で担当者を変えてもらうことはほぼ不可能。なので支店を変えよう。支店が変われば別の会社であると捉えてOK。
Q, 【超重要✨】地震・火災・老朽化・津波・浸水（大雨）などはリスクではないか？
→ 実は5つともリスクではありません。全てリスク回避できる。
→ ▼「浸水（大雨）」リスク
先日、武蔵小杉のタワマンで浸水事件があったが、あの地域は川が近く、埋立地。雨に弱いエリアは不動産投資において避けるべき。また、1階は住みたいという需要が激減するので、投資用・住む用どちらもオススメはしない。（ゴキブリリスク / 泥棒リスク / 騒音リスクなど） ※ただ、都心の好立地であれば需要は強いので1Fでも問題無いと思います。
不動産を買う前に必ず「○○区 ハザードマップ」でGoogle検索🔍してください。ハザードが濃すぎるエリアは問答無用で無しです。 ※ただし少しだけ例外もあります。港区の一等地であれば0.5m以下の薄い色は問題無しと考えてOK。ハザードのリスクとは「浸水すること」よりも、「再開発されないこと」であり不動産の値上がりを狙えない点です。詳しい解説は「ハザードマップとは？」で公開しています。
※ハザードも理解した上で、20内覧して気に入った！のであれば良いと思います。その不動産を愛してあげてください。
▼「火災」リスク
必ず火災保険に加入する。【義務】です。もちろん条件は各社違うので、保証内容は必ず確認しよう。全焼が起きた時に必ず全額返ってくるか？半焼だとどうか？
正解は無いから比較するしかない。まずは5社の比較。全焼でも半焼でも起きた時のことを想定して火災保険を選ぼう。
ついでに生命保険なども見直そう。民間の生命保険は要らない。団体信用生命保険が分からない人はこのnoteを読んでください。
▼「地震」リスク
日本の物件の耐震構造の技術は世界トップレベルです。 どんな地震があっても全壊はありません。 私の経験上、 強い地震があってもヒビの話はまず聞いたことがありません。 特に1982 年以降の新耐震物件は全て厳しい基準をクリアしており、地震に対する補強は徹底されています。 旧耐震と呼ばれている 1981年より前の木造物件は地震による倒壊リスクがあるので、絶対に買わないでください。 旧耐震は割安物件に見えてしまいますが、融資のハードルがかなり上がるので初めての方は避けたほうが良いです。
▼「地震（→津波）」リスク
東日本大震災で”地震”によって倒壊した物件は1軒もない。倒壊物件は全て”津波”によるもの。
「大地震が起きたら不良債権になるのに、なぜ買った方がいいのか？」という質問が。
そもそも東日本大震災の映像を見て『震災が起きたら物件が倒壊する』ってイメージみんな持ってますよね?
あれって地震による倒壊じゃないんですよ。
すべて『津波』による倒壊です。
※津波という恐ろしい被害を受けた全ての方のご冥福をお祈りします。
そして東京の都心の物件に関して、東京湾の形状的に、津波が起きないようになっています。（江戸に拠点を移した徳川家康がすげえ）
逆にいうと千葉の銚子や九十九里浜などサーフィンの名所になっているエリアは非常に大きい津波リスクがあります。（東京湾でサーフィンする人は見たことないですよね？）
繰り返しますが、日本の物件の耐震構造は凄まじく、どんな地震があっても全壊は無い。特に1982年以降の新耐震物件は全て厳しい耐震基準をクリアしており、地震に対する補強は徹底されている。
地震によって物件にヒビが入る…はあるかもだけど、基本的に大きな問題ではありません。どうしても心配な人は地震保険に加入すれば良いけど、ほとんどの人が損しています。ちなみに地震保険は請求しても将来の保険料がアップしたりしない。豆知識。
私の経験上、強い地震があってもヒビの話は聞いたことありません。（結論：地震保険は不要）
要するに、東京においては地震＆津波のリスクが存在しない。東京湾の構造がそうなっているから。徳川家康はすごい。
▼「老朽化」リスク
別noteで紹介済みの「ライオンズマンション西新宿が解体され、日本最高層の65階建ての高級タワーマンションに変わる」例を思い出してください。結論、修繕積立金が貯まっていれば問題ありません。記事はこちら
※まとめ：「火災保険はマスト」「地震保険は要らない」「団体信用生命保険はめっちゃ良い」
もっと詳しくは以下の生命保険noteへ。
『ローン組めるサラリーマン』なのに、不必要なリスクを気にしすぎて不動産を買ってない時点であなたは『時間』 を失っています。失った時間はニ度と返ってこない。
Q, いまって不動産バブル？
「バブルか？バブルじゃないか？」という質問がよく来ます。しかし、その考えは誤っている。正確には「ダメ物件か？ 良い物件か？」が問題。
「30年前の不動産バブルで失敗した～」と言ってしまう高齢者の皆さまがいます。比較検討もせず他人の言うことにホイホイ騙されてダメ物件を掴んだ人たちなのです。かわいそうですが…。
世の中がどんな状況であろうと、高すぎるダメ物件を掴まないように注意するだけ。色んな情報を比較検討して、そして実際に自分の目で見まくる。
私も2014年の24歳の時に原宿1LDKの築30年を買った時には不動産業者10社比較して1年以上かけました。ちなみに2017年に原宿は売却して、●00万円くらい利益が出ました。
※「物件を売りたい！」という人は東京23区であれば信頼できる最大手＆老舗の不動産会社をお繋ぎします。売却時の価格を把握する見積もりはタダです。売る気がなくても査定してくれますのでお気軽にDMください。もし売る際には10社以上の比較を。
※セカニチは「いまはバブルではない」と繰り返していますが、１点注意。新築はバブルなのでマジでやめたほうがいいです。なぜ新築がNGなのか？このnoteの中でも繰り返していますが、詳しい理由はコチラ。
Q, 住む用の不動産購入の際、住宅ローン控除があるうちに購入したほうがいい？ 「仲介手数料ゼロ」と言われたら魅力的？
→「住宅ローン控除」は《無視》！
住宅ローン控除をアピールしてくる業者はダメ不動産屋。ほとんどの物件において住宅ローン控除で得する分が、既に物件価格に上乗せされている。
『住宅ローン減税だから50万円お得』な物件だとしてもそのぶん物件価格に100万円乗ってたら意味ないでしょ。 損してる。
なので、住宅ローン控除があってもなくても最高だと思う物件であれば買うべき。
→「仲介手数料ゼロ」も同様に《無視》！
その分、不動産価格に乗ってるよ。
『タダより高いものはない』って大人の皆さん改めて頭に叩き込みましょう。
Q, 仲介手数料ゼロ！って存在しないの？
→ 結論から言うと不動産のワナ😨です。「仲介手数料を安くします！」「手数料ゼロ！」を謳う不動産屋には気を付けてください。
甘い言葉で釣って🎣、業者が売れば不動産屋に利益があるワケアリ物件をあなたに押し付けてきます。買わされたら大損📉。ワケアリ・売れ残り物件で、ウラからこっそり貰える報酬＆謝礼で不動産屋は儲かるのです。営業マンは"良い人"のフリをして近づいてきます。あなたは買ってからトラブルに気付きますが、買った後ではもう手遅れ…😢
▽「仲介手数料」を使いこなす裏ワザ
Q, 住む用不動産で将来的に賃貸もできるようにしたい。一軒家・マンションどちらがいいか？
→ マンション。一軒家の不動産投資は上級者向けなのでオススメしない。
Q, 「頭金が○○円あればローンが組めます」と言われる物件は、頭金の分だけ低い価値しかない？
→ その理解は間違っている。
【頭金が必要=築年数が古い】ということ。
銀行は築年数で物件を評価している。中古だけどフルローンを出してくれる銀行を探すのはハードルがあるが、ハードルの先に利益がある。
再開発が決まっていて5000万円の価値がある物件でも築年数が古ければ3000万円しかローンを組ませてくれない場合も。現金が余っていて、都心の一等地で将来ポテンシャルがある物件だと思ったなら頭金を入れてでも買う価値がある。
Q, 再開発が進んでいる湾岸エリア(豊洲・勝どき・晴海など)はどう？
→ 結論は「比較しましょう」という話。徹底的に比較検討をして購入する価値があると考えたのであれば良い。
今の湾岸エリアはファミリー層に人気だったりしますが、豊洲・勝どき・晴海以外にもファミリー層に人気なエリアは他にもあります。だから比較して最後はエイヤで決めるしかない。
新築がアホみたいな強気価格になっているので気をつけてください。新築は高値づかみをしやすいです。大損するのはあなたです。
Q, マンションレビューで、新築マンションを買ってもそれを上回る値段で売り抜けている人がたまにいます。これは確率的に高くない？
→ 確率はとても低い。リーマンショックと東日本大震災後の2010～2014年頃は不動産価格が底値をついていたのでその時期に買っていた人であれば成功するかも。だが、基本的には新築で大勝ちするのは不可能だと理解したほうがいい。
Q, 新卒でも不動産投資できる？
→ できない。
もし空室が発生し家賃収入がゼロになったとしても、その人の年収からローンが返済できるか銀行が判断する。新卒は年収がないと判断されるので買えない。すぐ辞めるリスクもある。つまりサラリーで2年以上の大きめの納税をしていないと社会的信用は存在しない。同様の理由で専業主婦も不動産投資はできない。
逆に言えば、2~3年以上も働いて、年収500万円以上（たくさん納税）の人は有利な条件でローン組めるのに、その優良枠を使っていないならもったいない。サラリーマンの唯一のメリットなので、ローンを組むならお早めに。
Q, 「お金を儲けるためには、まずは人を幸せにするマインドが大切」とセカニチは言う。しかし不動産投資はどうしても自分の金儲けが先行してしまう気が。どのように考えている？
→ 自分だけの金儲けを先行する人は最終的に損する。詐欺物件を掴まされて泣く。
「自分さえ良ければいい」という自己中心的な考えの人が詐欺をするし、「自分以外はどうでもいい」というマインドだから「自分は特別だ」と勘違いし、投資話に飛びついて詐欺師に騙される。そして自己中心的な考えの人間は道にゴミをポイ捨てしている。私は社会のポイ捨て問題を解決したいと思っているが、その方法は実は「正しい投資の知識を浸透させること」だと考えている。
投資の本質とは、社会にとって良いことをしている人が最終的に利益を得ること。
「将来の再開発の有益情報をみんなに知ってほしい」という気持ちがあればそれをSNSで発信しまくればいい。時には再開発について、更に詳しい情報を近隣住民や開発関係者のフォロワーの誰かが教えてくれたりもする。
情熱さえあれば、知のクラウドファンディングができて、詐欺物件を掴まされることは無い。
私はInstagramで街の再開発の情報などを日々無料で発信し続けている。そしてその情報を見て好立地・高コスパ物件を買うことができて幸せになった人は私がクラウドファンディングをしたときに喜んで10万円を出してくれるでしょう。人を幸せにする人にお金は舞い込んでくる。
Q, もう既に投資用を持っている人は？（=比較をサボった人）
→ すぐ売ると大損失。約300～500万円かな？
なので持ち続けるしかない。 過去には戻れない。
欲を出した過去の自分を反省して、これからはつみたてNISAで少額をコツコツ投資してくれ。20年後には数千万円になっているから。
※20年後に5500万円を得る方法はコチラ↓
Q, もう既に新築を買って住んでいる人は？(=比較をサボった人)
→ 一生住むという覚悟なら素晴らしい買い物だと思います。自分が住む用なのであれば、後悔せず、愛してあげてください。過去には戻れない。
Q,学生や新卒社会人にできることは？
→ 納税をしていないので不動産ローンは組めない。なので、つみたてNISAとiDeCo (または企業型確定拠出年金)
Q,個人事業主にできることは?
→ もちろん住宅ローンは組めますよ。確定申告で課税所得を下げすぎていなければ。ただ、個人事業主は確定申告で経費で節税しているケースが多いので…。あなたが納税をしていないとローン組めません。
→ つみたてNISAとiDeCo (余裕があれば個別株)
※つみたてNISAの詳細↓
Q, 問い合わせすべき住宅ローンの銀行は?
→ 銀行に問い合わせまくろう。最も良い住宅ローンの条件の銀行を見つけよう。
★日本全国に銀行は122行
▽固定金利
・アルヒ(フラット35)
※金額を大きく組みたい人向け
▽変動金利
●大手銀行
・みずほ銀行
・三井住友銀行
・三井住友信託銀行
●地方銀行
・りそな銀行
・埼玉りそな銀行
・千葉興業銀行
・横浜銀行
・きらぼし銀行
●ネット銀行
・楽天銀行
・ソニー銀行
・auじぶん銀行
・住信SBIネット銀行
・イオン銀行
...など
※銀行で悩んだらセカニチにDMください。結論、正解も公式もありません。銀行の審査は「運」の要素も強い。
Q, 投資用/住宅用のローンが組める上限金額は?
→ 融資は運だから、計算式は無い。
☑年収500万円未満の人へ
住宅ローンの年収倍率の目安。 足りない分は頭金入れればいける。
大企業なら勤務半年で組める。年収300万円で住宅ローンが組めることも。
✔変動金利: 年収の約6- 8倍
✔固定金利: 年収の約8-10倍
☑年収500-700万円の人へ
住む用と投資用はどちらかしか組めない。
☑年収700-800万円の人へ
住む用でいくらの物件を買いたいか次第。
投資用2500万円→住む用4000万円がいける場合も。※住む用はフラット35で。
先に住む用を買ったら、後から投資用を組むのはかなりきつくなる。なのでたくさん不動産ローンを組みたい人は投資用を優先。
ただ、住む用の大きい家を絶対に優先したい人は先に住宅ローンを組む方が良いかも。人の価値観はバラバラなので、正解は無い。
悩んでいる方へ。住む用の物件で、毎月いくらの総支払額にしたいかをセカニチにDMしてください。どういう戦略になるかアドバイスします。
☑年収800万円以上の人へ
投資用を持っていても持っていなくても、住む用に影響はほぼ無いです。投資用と住む用のどちらでも、好きな順番でローンを組めます。
住む用でいくら組みたいか次第であります。困っている人はDMでご相談ください。
「不動産ローンは組めるだけ組んだほうが良い」という真理。私だったら両方組みます。最後はあなたの価値観次第。
※年収による、物件による、 時期による、 審査担当者によるので、正解はありません。
※築年数の影響が強い。新築だと年収10倍など大きくローン組めるが新築バブルなのでオススメしません。何度も言うとおり新築はNG。
Q, サラリーマン年収500万円、副業300万円の人は？確定申告もしている。
→ 銀行の審査は「大企業からの安定した給料だけ」で年収を判断されることが多い。勤務先の源泉徴収票の金額だけで判断されるということ。
確定申告で副業の300万円の分をきちんと納税していても、「副業の収入は安定しないから加味しない」というケースが多い。審査はケースバイケースだけど。なので将来の不動産ローンの戦略を練るなら、副業の収入は無視したほうが安全。
※副業の利益300万円として3年以上の確定申告で安定して納税していれば可能性はありますが、そんな人ほぼ見たことありません。ほぼ全員、経費で相殺しているので副業の利益が残っておらず、納税していない。
Q, 「旧耐震」は？耐震補強工事していれば良い？
→ 旧耐震は売るのに苦労する。上級者向けです。基本的には避けるべきでしょう。
キーワードは「フラット35の適合証明はありますか？」と不動産屋に聞くこと。フラット35の適合証明があるなら旧耐震でも買って良し。適合証明が無いなら買ってはいけない。
1981年より前の物件は全て旧耐震！
— 💹#世界最速で日経新聞を解説する男 (@sekanichi__) November 15, 2020
すこし上級者向けなので素人にはおすすめしない。
フラット35の適合証明が有るか無いかでまったく違うので、有るなら買うべき、無いなら買ってはダメ。#セカニチ不動産 pic.twitter.com/uCLwNwYGTp
適合証明が無い旧耐震は銀行からの評価が厳しい。つまり、自分が買う時にも苦労するし、自分が売るときにも苦労します。銀行からの評価が厳しいので値上がりも期待できません。
旧耐震は安くなっていておトクに見えてしまう。実はこのような落とし穴があります。要は旧耐震に安易に手を出してはいけない。
Q, 「不動産は中古が良い」というが、ボロボロの物件を買うのは怖いのではないか？
→ もし築40年だとしても問題無い。
大事なポイントは「修繕積立金が正常に貯まっているかどうか？」を不動産屋に聞いて。
皆さんも賃貸に住んだなら、家賃に加えて「管理費・修繕積立金」を毎月払っていませんか？（不動産オーナーの方は、毎月払っていませんか？）
・管理費：ゴミ収集場や廊下などの共用部を掃除したりする人の人件費。
・修繕積立金：その物件に住んでいるひとたち全員で毎月コツコツ集める元気玉のこと。全部屋からのお金が40年間コツコツと正常に貯まっていれば、とんでもない金額の元気玉になっている。
その元気玉を使って、古くなったマンションごと全て壊して、新築のマンションに化けたりする。
建設中の引っ越し費用や、工事中の家賃の補填もその元気玉から出される。（建設中も家賃収入が得られる。）
例えば私は築40年のライオンズマンション西新宿の1LDKの1部屋を持っています。（旧耐震だがフラット35の適合証明有り）
その物件は間もなく解体され、2029年に日本最高層の65階建ての新築タワーマンションになります。それは修繕積立金が正常に40年間貯まっているからです。物件を買う前に確認しています。
▽Before 《2020年》
ライオンズマンション西新宿（築40年）
▽After 《2029年》
日本最高層の65F建てタワマン（新築）
もちろん2029年のタワマンの開発情報が頭に入ったうえで、ライオンズマンション西新宿を約4000万円で購入しています。
築40年のボロ物件が、日本最高層の65階建ての新築タワーマンションに化けます。
「新宿の」最高層ではなく、「日本の」最高層。
圧倒的な計画性によって勝ちが確定している。
私は1LDKを保有しているので、何もしなくても無条件に新築の部屋が割り当てられるのです。更に、既存オーナー限定で、例えば500万円～1000万円などお金を積めば、もっと広い1LDKだったり2LDKだったり上層階をゲットすることができます。良い条件の部屋が手に入れば、資産価値は積んだお金の2~3倍になる可能性があり、2029年には積めるだけ積もうと構想中。
日本最高層の65階建ての新築タワーマンションの[西新宿エリア再開発]の詳細はコチラ↓
Q, 「不動産は中古が良い」というが、ボロボロの物件を買うのは怖いのではないか？
（おわり）
※追加質問をたくさんいただきます。「vol.2」に続きを書きました。ぜひ読んでください☺
▼「vo.2」の質問▼
Q, 再開発の一等地なら中古ワンルームでもいい？
Q,「ワンルーム投資はやめろ」と友人が言ってました。ワンルーム投資はやめたほうがいい？
Q,投資用の不動産を買った後、やることはある？（メンテナンスや入居者との交渉など？）
Q,子持ちファミリーでも武蔵小杉や湾岸などのタワマンより、都内一等地を選ぶべき？
Q,中古マンションを見るとリノベ済みとリノベ無しがある。どちらを買うべき？
Q, 年収650万円の男です。来年結婚予定で、「投資用ローンを組むと住宅ローン組みづらいらしい」と聞き不安を感じた。南さんのnoteには「問題無い」とあったが、その理由は？
Q,物件名でググって、検討中の物件の過去の売買情報を見たら「割高」に感じました。マンションレビューやマンションマーケットを見ました。どう思いますか？
Q,住宅ローンでアルヒを検討している。頭金を入れて金利を下げるか、もしくは金利が少し上がるがフルローンを組むのはどちらが良い？
Q,非上場のベンチャー。勤続2年でローン組める？
Q,南さんが住んでいる物件の購入ポイントは？
質問に全て回答して、不定期に更新しています。必ず読んでください🤝
▼質問コーナー 「vol.2」
↑ 必ずクリックして読んでください🤝
Q, セカニチはなぜ「全て無料」で不動産noteを公開しているのか？
なぜセカニチは不動産の発信をしている？
— セカニチ｜#世界最速で日経新聞を解説する男（南 祐貴） (@sekanichi__) November 26, 2022
▶︎それは「投票」「税金」です。
高額納税者には不動産の良い権利がある。
税金の使い道を決める「選挙」です。
1票の値段は424万円！
《注意！》
投資用で騙される人が多発しています。買う前に［業者名］［物件の情報］をセカニチにDMしてください。騙される人を救いたい…。
▼不動産の正しい知識はこちら
▼ローン（借金）の正しい知識はこちら
▼”円安”による不動産の値上がり。
▼不動産noteをマガジン化📕
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