3.不動産の質問に答えます✨ 「良い物件を買うコツ」とは？ リスクを正しく知ろう☺
「不動産を買いたい。でもリスクが怖い。」
「物件の判断基準は？」
「良い物件って素人でも買える？」
興味はあるけど、なんとなく手が出しづらい不動産投資。
🙋実は"不動産の購入"に「興味がある人」が増えています。
多くの人が
『不動産のリスク』を書きました。初めての人なら絶対に知っておきたいことです。皆さまが抱える不安・質問に全て回答しました。
このnoteを読めば、リスクを最小化し、大きな資産を得る秘訣が分かります。ぜひ最後の（おわり）まで読んでください！
以前から公開している内容は、今回のQ＆Aでは省略します。必ず先に読んでください♪
▼「不動産のキホン」リスクとは？
https://note.com/sekanichi/n/nd0e5b11d61e8
★質問と回答
それでは皆さまから頂戴した不動産の質問に
Q&A方式で回答させていただきます。
Q, 少子高齢化で人口が減るのに、物件は増える。不動産の需要が下がっていかないか不安です。
→残念ながら高齢化によって、田舎（郊外）の物件は価値が下がっていきます。
今後の日本は、格差が広がります。
都心🗼：人が集まる ⬆
田舎🌾：人が減る ⬇
都心の超一等地であれば需要は無くなりません。
※物件を買う上では徹底的な比較検討がマスト。
詳しくはセカニチの不動産noteへ。
Q, リモートワークの普及で「都心の需要」は減る？
→減らない。
「憧れの超都心に住みたい」という人間の欲は無くならない。
むしろ新コロ禍で、暇になった会社員が増えた結果、不動産は売れています。
だからリモートワークの普及によって、人が住む用の物件の需要が減ることはありません。
お金が稼ぎやすく、男女が出会いやすいのが、都心の好立地なのです。
Q, 「あまり良くない立地の物件」を持ってたらどうする？ 23区外（郊外）で放置している物件があります。物件が古いため、誰かに貸すにしてもフルリフォームが必要。売却するべき？
→正解は無い。私なら売却します。
地方（郊外）の物件はどんどん価値が下がるから。
今のまま放置を続けると、家賃収入がゼロなのに、物件を持ってるだけで「毎年の固定資産税」がかかっているので損をしていますよ。売却は大手5社に見積もりを取りましょう。虫歯を放置すると自分だけが損をします。まさにTime is moneyですね。
Q, 「節税対策」と言ってマンション投資を勧める業者は何で儲けている？
→「不動産で節税」はウソです。むしろ固定資産税が増えるので税金は増えています。悪徳業者は「脱税」を勧めているだけなのです。
→1500万円で仕入れた物件を、多額の利益を乗せて2000万円で売っています。節税に釣られて買った会社員は大損します。
悪質な不動産業者に騙されないために、徹底的な比較検討をしましょう。
Q, 既に良い物件は売れていて、世の中に出ているのは「残り物」感がある。実際どうなの？
→気のせいです。思い込み。言い訳です。あなたは努力から逃げているだけでしょう。最高の物件とは何なのか？正解はプロにも分かりません。比較の努力をすれば必ず良い物件に出会えます。成功したいなら絶対に逃げてはいけない。
→また、プロとは属性が違うため、私たち会社員はそもそも有利です。
不動産のプロ → 現金でしか購入できない😭
会社員→ 低金利のローンで購入✨
私たちは『優良枠の低金利ローンの権利✨』を使って物件を購入する事ができる。そもそも超有利なのです。良い枠は使わないともったいない。
Q, 賃貸であれば、常に新しい場所に住めるというメリットがあります。それでも住む用の不動産購入がオススメですか？
→「色んな所に住みたい」という価値観なら、住む用の不動産を絶対に買ってはいけない。
ただし、「その価値観は死ぬまで続くのか？」と私は疑問に思います。価値観は必ず変わる。
今は点々としたくても、5年後には落ち着きたいと思っているはず。
どうせ毎月、家賃でお金をドブに捨てるなら、私だったら住む用の不動産を購入します。
Q, 間取りのおすすめは？
→ケースバイケース。物件の価値は立地や築年数などの「総合点」で決まる。なんとも言ない。
1つだけ、よくある危険な間取りを紹介します。
「ニセ1LDK」です。1K・1ルームに引き戸を取り付けただけ。これを1LDKと名乗るケース。寝室が独立していなければ、本質的な1LDKとは呼びません。ご注意を。
▽ニセ1LDKとは
1ルームに「うすい扉」を付けただけ。
なぜ寝室の独立が重要か？
▷ 「防音」
1LDKを狙う人は「2人で暮らせる（＝だから高い家賃収入が得られる）」という見込みだろう。
しかし防音が弱いと、お互いの生活音が聞こえまくり、睡眠の邪魔になる。ストレスが溜まり、長続きしない。そして同棲が続かず退去。高い家賃収入を得ることはできない。
「防音」＝不動産の価値up⬆✨
「1LDKだ！やったぁ！」と物件の資料を読まずに突っ込むと、ニセ1LDKによって損をします。「生活音」の想定をしよう。防音によって不動産の価値は大きく変わります。
「1LDKが最高！ 1K、1ルームは悪！」という発信を繰り返す不動産インフルエンサーに注意。1LDK＝最高という発信は間違っている。ニセ1LDKは価値が低いです。その不動産インフルエンサーを信頼してはいけない。騙されないで。
将来の値上がりは「立地」によって決まる。どんなときも好立地へのこだわりが最重要。
※なぜニセ1LDKがある？→SUUMO等で「☑ 1LDK」のチェックを入れて検索する人が多いから。広い1ルームとして売るより、ムリヤリ「1LDK」にしてしまえば、検索で引っかかる人が多くなるからです。そして住んだ後に「防音の重要性」に気付き、後悔をする。
※「自分はニセ1LDKでも開放感があるから良いと思ってるよ～」という考えは少しリスクです。自分が一生住むなら自分好みの間取りで良いのですが、将来的に賃貸に出したり、売却したりする場合は「第三者がどう思うか」という点で不動産の価値が大きく左右されます。結論、ニセ1LDKは避けたほうがよいです。
田町おじさんの不動産noteでも「ニセ1LDK」「生活音の防音」が詳しく書かれています。彼は20代で買った田町駅の1LDKの不動産が順調に値上がりしています。もちろん「部屋の防音」は最強すぎるほどバッチリ。廊下によって「リビング」「寝室」が物理的に分かれている。だから2人で同棲しても生活音が気になりません。
港区の好立地のマンションは、現在、本当～に市場から枯渇しており、値上がりしています。港区の好立地✕防音＝希少性が高い＝値上がりです。田町おじさんの物件はたった3年でかなり値上がりしました。
※ただしニセ1LDKだとしても、20以上の内覧を経て自分が感情的に気に入ったなら、たとえ防音が甘くてもアリですよ。都心の好立地で将来の再開発が狙えるならアリかもしれません。「この眺望が気に入った！」などの"感情"が大切です。不動産＝結婚と同じで、最後は感情。
Q, 「1F」「北向き」はNG？
→結論「好立地」はどんな懸念点も凌駕します。
何よりも大事なのは「立地」で、その次に「ベランダの向き」「階数」などが大事な要素です。立地が最重要な理由は、独身20代はほぼ家にいないから。日中は家に居ないから北向きでも関係ない。
私が東京タワーの足元（東麻布）に2年以上住んでいたとき「北向き」「1F」でした。一見避けられそうなネガ要素に聞こえますが、それ以上に「好立地」「ベランダからの美しい東京タワー🗼ビュー」が強すぎて、ネガ要素はまったく気になりませんでした。（私もほぼ家にいなかった）
Googleストリートビューを見ると、ベランダにグリーン（植物等）の目隠しがあって1Fでもプライバシー保護をする工夫してくれる物件が多いと感じます。Googleストリートビューがある時代に生まれてよかった！
🌳グリーン（植物等）の目隠し
Q, 「独立洗面台が無い」はNG？
→結論「好立地」はどんな懸念点も凌駕します。
「独立洗面台が無い」は懸念点ではありますが、「慣れる」ので問題ありません。
私は20代の頃に「バス・トイレ・洗面台が一緒」＝「3点ユニット」の部屋に住んでいました。港区！赤坂！六本木まで徒歩すぐ！と立地重視の価値観でした。なぜならモテが最重要だったから。「赤坂に住んでいる」と合コンで言いたかったのです。
港区「赤坂」→港区「東麻布」→港区「高輪」
家は”寝に帰るだけの場所”で、家賃は10万円程度に抑えたい。だから3点ユニットでも慣れました。
※なんなら社会人1年目の赤坂は「洗濯機」が家に置けない物件でした。洗濯機が無いって信じられますか？ 7Fに住んでいて2Fのコインランドリーを使う。最初はめんどくさいと抵抗がありましたが、1ヶ月もしたら慣れました。
バス・トイレ・洗面台が一緒（＝3点ユニット）で、かつ広くない1K（6畳）で同棲しているカップルも知っています。どんな環境でも人間は「慣れる」のです。立地にこだわる理由は「通勤ラッシュが嫌すぎるから」だそうです。私も学生時代は調布の実家からの京王線の通勤ラッシュによって毎日身体が押しつぶされていたので、肉体的にも精神的にもキツいストレスでした…。
私の長年の経験によると、立地さえよければどんな時代になっても常にニーズがあります。都心の狭い6畳（バス・トイレ一緒）でも常に人気はあります。
※逆に、内装がよくても立地が悪かったら値下がりしていきます。
なんなら「風呂なし」でも好立地（渋谷駅から自転車圏内）であれば家賃4万円がウケて需要があります。小杉湯1回450円（回数券）で、家と銭湯によって良い生活リズムの切り替えになっているそう。
▽風呂なし物件、若者捉える シンプルライフ築く礎に（日経新聞、2022年）
＞都内で建築設計事務所に勤める野口新さん（27）は、2022年1月から都内の築40年以上の風呂なし物件に暮らす。和式トイレと台所で2畳、和室が6畳という簡単な間取りだ。渋谷にほど近く勤務先オフィスに自転車で通える立地でありながら、家賃は水道費込みでも4万円以下だ。
節約というよりもシンプルな暮らしが目的だ。「なるべくむだのない空間に、自分の好きな物だけを選び抜いて生活するのが理想だった。いまの8畳のスペースは自分にとってちょうどよく、最高の住み心地」と満足そうに話す。学生時代はバス・トイレ付きの家で一人暮らしをしていた。風呂回りの掃除を面倒に感じていたが、その手間から解放された。
近隣には銭湯が2軒ある。「仕事帰りに銭湯を利用し、仕事とプライベートの切り替えにも役立っている」という。風呂なし物件は環境が整ったエリアに安い家賃で住める穴場のような存在だ。
風呂なし物件を専門に掲載する住宅情報サイト「東京銭湯ふ動産」には、20～30代の都心部に住みたい若年層からの問い合わせが相次いでいる。比率は男性が6、女性が4とあまり性差はない。
結論、すべては"立地が最重要"なのです。だから「1F」「北向き」「狭い(6畳)」「独立洗面台なし」「洗濯機なし」「風呂なし」でも関係無い。
Q, 不動産価格の値引きはする？
→ケースバイケース。
値引きしてくる物件はキケンな傾向にある。良い立地・良い物件は需要が多く、値引きどころか5人以上から同時に問い合わせが殺到されて爆速で売れる。値下げしてでも売りたい「売れてない物件」には理由がありそう…。修繕積立金が溜まってなかったり、モンスター住人などにも注意。ワケアリ物件については以前のnoteで説明しましたね。
Q, 勤務先からの家賃補助があるが、住宅ローンで買ったほうが良い？
→正解は無い。家賃補助が3万円以上なら賃貸を続けたほうが良いかも？ 人による。
Q, 住宅ローンと投資用ローンは同時に組めますか？
→人による。
・年収800万円以上：どちらも問題なく組める
・年収700～800万円：物件によってケースバイケース
・年収700万円未満：投資用を組むと住宅ローンに影響が出る（かもしれない）
地方に住んでいて年収が500万円以上700万円未満の場合、住む用を買わずに都心で投資用ローンを組むのがオススメ。
Q, リスクを考えると、REITや不動産ETFを買う方が良い気がします。どう思いますか？
→REITも不動産ETFもオススメしていません。金融商品ではなく、実際の不動産を買うべき。
不動産投資の最大のメリットは優良枠でローンが組める（借金をできる）こと。もし貴方が現金を余らせているならリターンの少ないREITでなく、株を買おう。ちなみにREITは「高配当」の代表。買ってはダメです。
▼『高配当』がキケンな理由
Q, 複数人で物件を買い、配当を貰うのはどう？
→それはREIT、もしくは詐欺です。
誘われているということは詐欺ではないでしょうか。どちらにせよオススメしません。
『配当』で釣って、最後に飛ぶ。
詐欺の代表的な手口。
甘い罠に引っかからないようにしましょう。
▼【ポンジスキーム】詐欺の手口とは？
Q, 23区外で再開発エリアに近い新築の物件（サブリース）はどう思いますか？
→オススメしない。23区外は推していない。
ちなみに『新築』『サブリース』は詐欺ワードなので要注意。
Q, フラット35の適合証明がない物件はどう？
→私はオススメしません。
適合証明が無いとフラット35が使えず、売りづらいからです。そもそも適合証明がない物件（築古）はローンが組めないケースが多く、欲しくても買えない。なので、考える時間が無駄。
▽フラット35：住宅ローンにおいて最強の仕組み
Q, 修繕積立金の現状を知るためには？ 不動産屋に確認すればいい？
→はい。「今までの大規模修繕の履歴を見せてください」と聞いてみましょう。
Q, 修繕積立金の「貯まってる」の基準は？
→毎月の積立金と、部屋数をチェック。掛け算をすれば「本来貯まっている額」が計算できる。しっかりと貯まっていればOK。
Q, 修繕積立金が貯まってないとどうなる？
→大規模修繕の際に数百万円を求められる。その分、不動産をお得に買えるが、上級者向け。初心者にはオススメできません。
Q, 大規模改修・管理組合で気をつけるポイントは？
→それぞれ確認すべきポイントがあります。これらに問題が無いか確認を。
・大規模改修：修繕積立金が貯まっているか？
・管理組合：廊下 / ゴミ捨て場 / 駐輪場が綺麗か？
Q, 住む用の不動産を「子供ができた」「転勤」という理由で投資用にできる？
→できます。正当な理由があれば、住宅ローン（市場最安の金利）のまま投資用にすることが可能。ただし、絶対に嘘はついてはいけません。「今すぐローンを返済しろ」と言われて大損してしまいます。
Q, 物件を買って事故物件になるのが怖い。どうしたら良いですか？
→正解は無い。事故物件になる事を恐れて行動しないのは、交通事故にビビって家から１歩も出ないのと同じです。一生、引きこもり生活をしますか？ 最後は自己判断で。
Q, 一軒家とマンションの違いは？
→流動性（＝買いやすさ＆売りやすさ）
▷マンション🏢：初心者🔰も上級者もOK
供給数が多い。売買される部屋が多く、値段が想定しやすい。ローンの審査も通りやすい。
▷一軒家🏚：上級者のみ
供給数が少ない。全く同じ物件は地球上に存在しないので、値段が想定できない。売り主の「言い値」になるからコスパを判断するのは難しい。逆に上級者は利益を出しやすいとも言えるが、真似するのはほぼ不可能。
初めての不動産投資で一軒家を買うのは、マリオカート未経験で150ccで走るくらい危険⚠ コースから落ちて人生アウトします。
Q, セカニチが気になっている再開発は？
→主に4つ。
・高輪ゲートウェイ＆品川 → JR東日本/京急
・渋谷 → 東急/メトロ/JR東日本
・虎ノ門＆神谷町 （麻布台）→ 森ビル/森トラスト
・日本橋＆東京駅 → 三井不動産
▽写真は未来の高輪GW
▼もっと詳しい都心の開発情報はコチラ
Q, 建て替えの間、家賃収入や住んでいる人はどうなりますか？
→ケースバイケース。
私の持っているライオンズマンション西新宿を例に話します。建て替えにかかる5年の間は『今現在いくらで貸しているか』を元に今まで通りのお金が支払われます。財源は修繕積立金からです。
Q, 吉祥寺は23区外ですがどうですか？
→ケースバイケース。渋谷が職場ならアリですが、人によって好みが分かれる。投資という観点ではオススメできません。
Q, インカムゲイン（家賃収入）とキャピタルゲイン（売却益）、どちらを重要視すべき？
→どちらも。
インカムだけを狙うと田舎物件がお得に見えてしまいます。でも空室リスクも大きく、大損することも。都心の超一等地に絞って買いましょう。
Q, 不動産にチャイナ・ショックは影響ある？
→日本には関係ない。不動産はローリスク・ローリターンなので悪い方向への影響も受けにくい。
日本の不動産価格に最も関係があるのは、中国の市況ではなく、日本銀行の金利。もし中国ショックがおきたら株価には影響が出るが、日本の不動産には影響ない。
Q, 数年働かないと投資用ローンは組めませんか？
→はい。新卒は3年間。転職は2年間。
年収が500万円以下の場合は、投資用ローンを組めません。その場合は住宅ローンを組みましょう。（貸すのではなく自分が住む用）
ちなみにローンの上限金額は年収の約8倍。
Q, MMT理論で日本はインフレにならない？
→正解は無い。経済はシンプルではない。複雑な理由が絡み合っています。予測することは不可能。
Q, なぜアベノミクスがきっかけでセカニチは不動産を買おうと決めたのか？
→アベノミクスは今までと規模が桁違いだから。
そもそも金融緩和はお金のバラマキ。
金利を下げてお金を借りやすくします。
その結果、銀行は「価値が分かりやすい不動産ならお金を貸しても良い」と考え、2013年から不動産ローンが組みやすくなりました。
Q, 住まいのサブスクについてどう思いますか？
→売れ残り物件の福袋。
Q, 都会の定義について質問です。北海道・愛知だとどこが都会になりますか？
→札幌駅・名古屋駅から徒歩圏内。
「自分が若手社会人だったらそこに住みたいか？」が重要。モテ立地の需要は無くならない。
Q, 家賃補助なしで35,000円 / 月 の格安物件に住んでいます。家賃をドブに捨てていると思いながらも、一歩踏み出せません。どうしたらいい？
→人による。今は良い条件だとしても、「35歳まで」「独身限定」などの期限が有る可能性も。その勤務先を辞める可能性も考慮すべき。最後はノリ。
Q, 部分的なリノベをするのはありですか？バス・トイレ一緒を別にリノベするなど。
→オススメしない。リノベは初心者向けではない。
ちなみに現時点でバス・トイレ一緒の物件は、リノベでも水道管の配置が少し扱いにくく、難易度が上がる。買うときは覚悟が必要。素人なら王道を行くべし。
Q, 不動産で大損するリスクを知りたいです！たくさんありそう...。
→たったの2つしかリスクはありません。
① 投資しないリスク
② 空室リスク（高値づかみ）
⬆ この２つだけが不動産投資でのリスク。
火災 / 地震 / 津波 / 老朽化 はリスクではありません。
▼詳しくはコチラ
★さいごに
不動産は正解が無い上に、無限に物件が有ります。だからこそ比較検討が超重要。
提案資料は5社以上から100物件分をもらおう。
「20軒以上」の比較をしよう。
これら2つを行って初めてスタートラインに立てる。これをサボると必ず後悔する。
ここまで比較して気に入った物件であれば、最後は自分を信じよう。
※遠方の方は「Googleストリートビュー」を活用すればOK。
【物件売れるスピード早すぎ】
— セカニチ不動産 (@sekanichi_f) September 29, 2023
遠方の方が都心&好立地に物件を買う。
どうやって？
▷結論「Googleストリートビュー」！
技術が進化して、現地を見なくても分かる。
自宅の周りをGoogleストリートビューで見ると精度の高さにビビる。
逆に言うと技術を使える人/使えない人で、経済格差が広がる。
上記を実践しても「不安だ」という人はセカニチにDMください。
▼不動産の極意
▼「不動産のキホン」リスクとは？
▼2年間で+1300万円の利益が出た物件
▼投資用不動産を考えているあなたへ
▼『負債＝資産』借金は未来に行くタイムマシン
（おわり）
［セカニチへの活動支援］
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※スマホでは画面の右下にあります。
貴重なお時間を使って読んでくださり、ありがとうございました🙇
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