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⑵信用保証協会から20本融資を受けて分かったこと~初心者が利用できる不動産融資

こんちには!2020年以降からフルローンとオーバーローンを連発して徐々に規模を拡大しいてる小規模法人大家の山崎です。そんな私の信用保証協会を使った『今時の小規模大家のローン対策』をご紹介しています。

簡単にノウハウをまとめたサイト『小規模大家の信用保証協会活用法』というサイトも運営しています。

前回より、「信用保証協会から20本融資を受けて分かったこと」というシリーズでnoteを書かせていただいています。このセミナーは、私が2022年の間、大家の会に無料でセミナー講師として伺います!という企画で取り組んでいたものです。いままでこんな大家の会さんでセミナーをさせていただいています。

現在販売している2つの教材①政策金融公庫対策②信用保証協会対策)で合計5時間話したものを、概要90分にまとめた無料セミナーです。

セミナーでは120枚ほどのパワーポイントを使いますが、不特定多数の方が見られるnoteに掲載できるものは多くはないので、文字で伝えられる範囲で説明をさせていただきます。よろしくお願いします。

リアルのセミナーを聞きたい方は、こちらの『国の支援型融資勉強会グループ』LINEオープンチャットに登録してリアルセミナーのスケジュールを確認ください。登録は無料で、匿名(ニックネーム)で気軽に登録してください。いつでも退会可能です。


今回は、前回に続いて、(2)「初心者が利用出来る不動産融資」として2番目のnoteをお届けします。


この連載2回目では、初心者でも融資を受けやすい不動産賃貸業向けの融資の話と、政策金融公庫の融資について説明します。今回のセミナーは信用保証協会を中心に説明しますが、ここの(2)では政策金融公庫の融資の特徴の説明も行います。

不動産で融資を受けるとき、その融資の種類を分けるとすると下記のように考えることが出来ます。

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個人の高属性を使って大きな資金を借りるアパートローン。更に安定した事業主として借りるプロパー融資。しかしそれ以外でも小規模零細企業が借りられるところがあります。

それは、政策金融公庫であり、信用保証協会であり、ノンバンクです。私はこの政策金融公庫と信用保証協会の2つ融資を合わせて「国の支援型融資」と勝手に呼んでいます。

アパートローンもプロパー融資も借りられない低属性大家さんが最初に検討するのは、この3つです。そして決算書の対策を進めて、上手にプロパー融資を進めていく・・・ということを考える必要があります。

但し、信金さん信組さんに太客紹介でいくと、例外的なミラクルが起こるという話は何度も聞いてきました。自己資金300万円で1棟目から法人で5000万円の物件を購入!みたいな話です。それは、自己資金がたっぷりある人か、信金さん信組さんに太客紹介でいった場合、と考えられます。

しかし、普通のそういうツテや人脈が見つからない小規模零細大家さんは、コツコツと決算書対策を進める必要があります。コツコツ決算書対策を進めるか、太客探しからスタートするか、ここで小規模からスタートする大家さんの融資の取り組みは大きく分かれます。

どちらが良いかは、なんとも言えませんが、1棟目から大きな物件を買って、早く結果を出している低属性新米大家さんの多くは、太客探しからスタートして、いきなりプロパー融資を引いている人が多い気がします。そして、そんな太客紹介をしてくれる大家の会もあります。

また、注意しておくこととして、以前の本に書かれているアパートローンで一気に規模を拡大した・・・という話は、あくまで高属性の方の話であり、最近は金額の上限も2~3億円くらいまでと聞きます。自分がどんな融資に取り組んでいくか、しっかり決めてから金融機関にアプローチする必要があります。

次に、簡単に融資を受けられない低属性のこれから大家さんは、今後どんな金融機関と取引するべきかを考えてみます。

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金融機関には、色々あります。初心者向けの「ノンバンク・政策金融公庫・信用保証協会」と、ターゲットにすべき地域の金融機関「信金さん・信組さん」、地域では少し敷居の高い「地銀さん・第二地銀さん」、そして「メガバンク」です。他にも信託銀行さんや商工中金さんなど色々あります。

私が、信用保証協会から20本目を融資を受けるまで関東でプロパー融資を受けられなかったのは、このアプローチ順序を間違ったからです。

メガバンクで借りれば広域で借りられると考え安易にそちらにいってしまい、更に地銀さんばかりアプローチして、小規模零細大家のくせに信金さんや信組さんにアプローチしなかったことが、長くプロパー融資を借りられない最大の原因でした。

今は何人ものメガ大家さんと話をする機会をいただき、どんなところから融資を受けられているかヒアリングをしてみると、多くの大規模大家さんは、信金さんや信組さんがメインバンクでした。最初からそっちに行くべきだったのです。

かなりの規模の大家さんからすると、総資産3.5億円程度の私(2022年3月末)は、やっと小規模大家さんの仲間入りをできて「やっと初心者から初中級者くらい」になったレベルだね・・・と言われます。私は、まだまだそんな程度の規模の大家なんです。但し、規模が小さいのに信用保証協会から20本融資を受けた、という変わった特徴があります。

これから自分がメインバンクにしていく信金さんや信組さんをはっきり理由をもって決めて、その金融機関とじっくり取引していくための初期段階の活用ツールが、政策金融公庫であり信用保証協会だと考えてください。

目的は、あくまで規模拡大のためにプロパー融資を借りるということであり、そのための前段階で有効活用できるツールが信用保証協会なのです。

信用保証協会の設備資金の一般保証枠の上限は2億円です。運転資金や政策金融公庫と合わせてザックリ3億円の国の支援型融資を有効活用しながら、プロパー融資につなげていく・・・そのためには事前に、狙う信金さん信組さんを決めておく必要があります。

今回のセミナーは、信用保証協会について説明するものですが、実は信用保証協会を使う前に、政策金融公庫を使うと非常に良いです。特に1本目の融資、創業直後の融資には、政策金融公庫をオススメします。特に無担保設備資金融資です。そのため、今回の連載では、政策金融公庫について説明します。

私は既に政策金融公庫から12本融資を受けています。そのため、不動産賃貸業として政策金融公庫から効率的に融資を受けるために、色々研究したので、基本的な情報を共有しておこうと思います。

政策金融公庫とは、『国の政策の下、民間金融機関の補完を旨としつつ、社会のニーズに対応して、種々の手法により、政策金融を機動的に実施する金融機関』です。

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民間金融ではなく、国の政策的に融資をしてくれる、、、というのが大きなポイントです。政策金融公庫には3つの事業があります。
国民生活事業
②農林水産事業
③中小企業事業
の3つです。我々小規模大家さんの窓口になってくれるのが、国民生活事業です。そして、政策金融公庫のスマホ版ホームページには下記のように書かれています。

国の政策として書かれていて、小規模大家に関係するのは、「創業支援」と「小口の事業資金」です。

特に、創業支援、というのが小規模大家が、政策金融公庫を活用する最大のメリットです。この創業支援を使って、特殊な融資制度を活用して上手に融資を受けている人が、無担保フルローンや、無担保オーバーローンで融資を受けています。

私の法人ABは、既に創業して期間が経っているので、創業支援という融資は受けられませんが、収益不動産を無担保で融資を受けたことが2回あります。周囲にも収益不動産を無担保で購入している人は珍しくありません。

そして、今でも運転資金の融資を受けています。それは『小口の事業資金』として借りています。信用保証協会からも運転資金は借りていますが、政策金融公庫が『小口の事業資金』を貸し出すのは、国の政策と連動しているからです。だから借りやすいのです。

政策金融公庫では、融資のメニューのことを『融資制度』といい、それぞれに名前があります。

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政策金融公庫で一般的に使われる融資制度が上記の「一般貸付」です。
https://www.jfc.go.jp/n/finance/search/jiyusij_m.html

この融資制度を確認すると、設備資金の融資期間は最大10年であることが分かります。特定設備資金20年というのがありますが、これは国の政策で道路を作るために工場や会社が移転する際の設備資金融資なので、収益不動産購入資金には使えません。

そのため、一般貸付で設備資金を申し込むと融資期間が最大10年のため頭金3割、、、という話になりやすいです。

また国民生活事業の融資制度をスマホ画面見ると、以前は上の図の左のように、10の融資制度グループが表示されました。その10の融資制度グループに合計で50以上の融資制度があり、その中から自分にベストの融資制度を使って借りる必要があります。

また、政策金融公庫の貸付枠ですが、大きく分けて5つの枠があります。

一般的に使われる『一般貸付』、社会的な要因で売上が下がったとき等に使える『セーフティーネット貸付』、特別な状況にあるとき等に使える『特別貸付』、飲食業や宿泊業等国の政策に合致した業種だけが使える『生活衛生貸付』、そして時限的に特別なときにだけに使える『時限的特別貸付(勝手に命名)』の5つです。

融資金額は、それそれ上限がありますが、結局は『一般貸付枠・セーフティーネット貸付枠・特別貸付枠・生活衛生貸付枠』の合計で4800万円が不動産賃貸業の上限です。例外として、創業7年以内の場合は有担保融資なら7200万円まで上限があります。

政策金融公庫は、国の政策に連動しているので、不動産賃貸業には厳しいですが、飲食店や旅館業にはやさしいです。生活衛生貸付枠の『事業振興貸付』で飲食店が借りられる設備資金の上限は1億5000円で、旅館業は何と!7億2000万円です。https://www.jfc.go.jp/n/finance/search/33_shinkojigyo_m.html

生活金融公庫は国の政策に応じて融資をすることになっているので、農業の場合は更に凄いです!条件を認められれば、何と!設備資金30億円まで借りられます!これが国の政策の下、ということです。
ご参考!農業で使える融資制度『スーパーL資金
https://www.jfc.go.jp/n/finance/search/a_30.html

要は不動産賃貸業の設備資金融資は政策金融公庫で決して優遇されている訳ではないということです。飲食業のように雇用も創出しない、因業大家の資産作り(笑)のための設備資金の融資は歓迎されている訳ではないと理解しておく必要があります。但し、創業時は例外的に特別な待遇が全業種受けられるので、それを有効活用する!という話です。

また、新型コロナや大きな台風災害などが該当する『時限的特別枠』(下記の⒌)は通常の貸付枠(1〜4)とは完全に別の貸付枠となります。そのため政策金融公庫の融資の上限は一般的に5000万円と言われます。

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さて、一般貸付枠は既に説明しましたが、セーフティーネット貸付枠に該当するのは、正式には『経営環境変化対応資金』という名称の融資制度です。
https://www.jfc.go.jp/n/finance/search/07_keieisien_m.html

社会的、経済的環境の変化等外的要因により、一時的に売上の減少等業況悪化をきたしているが、中長期的にはその業況が回復し発展することが見込まれる法人や個人が使える融資制度です。

特別貸付枠は色々種類がありますが、不動産賃貸業が物件購入資金として使える融資制度が3つあります。

まず、『新規開業資金』と『女性、若者/シニア起業家支援資金』の2つを説明します。この2つは創業7年目まで使えます。違いは、『女性、若者/シニア起業家支援資金』のほうが金利など優遇されていることです。但し、経営者が男性で35-54歳の場合は使えないので、35-54歳の男性が経営者の場合は『新規開業資金』を使うことになります。

『新規開業資金』『女性、若者/シニア起業家支援資金』は同じような融資制度なので同じページで説明されています。
https://www.jfc.go.jp/n/finance/search/02_zyoseikigyouka_m.html

この2つの創業向けの融資制度は、設備資金の期間が20年あります。20年ある、というのは最大20年という意味です。必ず20年で借りられるということではありません。物件の収益性や耐用年数や担保力などから総合的に判断されます。創業時は『創業支援』という国の政策に該当するので、非常に良い条件が出やすいです。そこを上手にアピールして上手に活用する必要があります。

もっと詳しく知りたい方は、私のリアルのセミナーに参加してくださいね。

いずれにせよ、どの融資制度を使うのか、間違って担当者さんにお任せすると、一般貸付に回され3割頭金10年になりかねないので、しっかりどの融資制度をどういう理由で借りたいのか、文書で事前に説明する必要があります。政策金融公庫も信用保証協会もお役所のような部分があるので説明は全て文書でしたほうが良いです。口頭では忘れられて終わりです。

また、政策金融公庫には、収益不動産の無担保融資、というものがあります。運転資金も設備資金も無担保、という考え方があって、普通に収益不動産購入で無担保融資を受けることができます。

無担保というのは、抵当権を設定されない、ということです。ある意味では、後に共同担保に使える!と言えるかもしれません。そこは各自契約書を確認する必要がありますが、私の契約書ではその部分の記載は何も書かれていませんでした。

私も収益不動産を2回無担保で融資を受けたことがあります。普通の金融機関なら収益不動産の購入で無担保融資ということは低属性大家には、まずないことですが、政策金融公庫ではそんなことが普通にあります。

収益不動産を無担保で購入すると抵当権の設定がないので決済当日は金融機関の支店で集まる必要もないので楽なものです。因みに、こんな流れで進みます。
①融資内定
②金消契約
③入金
④売買契約(出来ないと返金)
⑤決済→ただの振込

私は政策金融公庫で2回無担保設備資金融資を受けたことがありますが、着金した後の売買契約時に反社会的勢力が関わっていることが分かり、政策金融公庫に相談したら、購入をやめるように言われ売買契約出来ず返金したことがあります。融資を受けて1週間で完済です!最短返済記録です。笑

そういうとき、返済しないで借りたままにすると、次回の融資で購入していないことがバレます。そのため、正直に対応する必要があります。

因みに、収益不動産を無担保で購入するには2つ特別な融資制度を組み合わせて使う必要があります。

特殊な組み合わせ用の融資制度である『新創業融資制度』又は『担保を不要とする融資』のどちらかと組み合わて申し込むと、無担保融資を受けることができます。

創業2年目までは、2つの創業系の融資制度である『新規開業資金』と『女性、若者/シニア起業家支援資金』と、この『新創業融資制度』を組み合わせて使い、創業3〜7年目までは2つの創業系の融資制度と『担保を不要とする融資』を組み合わせて使い、創業8年目以降は、『一般貸付』と『担保を不要とする融資』を組み合わせて使うと、無担保で収益不動産を購入出来ます。

以前あった、『空き家対策融資制度』のような不動産を購入するには、上記の組み合わせで申し込む必要があります。実際には一般貸付は設備資金はMAX10年返済になるので、よほど利回りが高い物件出ないと使えないことになり、創業7期目までの『新規開業資金』か『女性、若者/シニア起業家支援資金』と組み合わせないと使いにくいです。そのため7期目までに枠を使い切ることをお勧めします。

そんな融資制度を上手に組み合わせれば、収益不動産を無担保で購入出来る、そんなことを知っている大家さんが、無担保で収益不動産を買っています。但し、決算書の内容が悪いと政策金融公庫も設備資金は厳しいので、自己資本比率20%以上&債務償還年数20年以内の2つのハードルは規模の小さいうちから常に意識しておく必要があります。融資枠が4800万円あるからMAXの金額を当てるのではなく、身の丈(決算書レベル)に応じた規模の物件を当てることもポイントです。

また、政策金融公庫は、創業支援や小口の事業資金融資、という政策があるので、金額の大きな物件への融資は条件が悪くなる傾向があり、規模の大きな法人や資金が潤沢にある法人への設備資金融資の融資条件は悪くなる傾向があります。国の政策に応じて融資をするので、財務内容の良い大規模大家を支援する理由がないからです。民間金融機関に行ってください、、、ということです。

政策金融公庫には創業支援をするという国の政策があるので、政策金融公庫は創業時が一番条件が出やすいことを知っておく必要があります。私の知っている大家さんは創業同時に設備資金を申し込み、無担保でスーパーオーバーローン(物件価格の9倍)を引いた人もいます。これも、創業の時で更に築古空き家再生という2重に国の政策に合致していて、更に女性創業者だったから・・・という背景があります。『女性、若者/シニア起業家支援資金』✖️『新創業融資制度』✖️上手な事業計画✖️上手な申込、、、そうしないとこんな話を再現することは難しいです。

また、政策金融公庫に融資の申込をするときに、支店に電話して塩対応を受けた!という人が多いです。私は政策金融公庫から12本融資を受けていますが、今は融資の申込のために支店に電話することは絶対にありません。(後でかかって来ることはあります。)その理由は、融資込み時に塩対応を受けるからです。また、支店に融資の申込資料を最近は送ったこともありません。実はその辺りが、政策金融公庫活用のキモの部分です。

実は、先日も私のセミナーを受講された方から、こんな嬉しいお知らせをいただきました。

『支店から運転融資NGの連絡が来て、アプローチ方法を思い出して変更したら満額の融資が出ました!NG出てからも使えたんです。あのアプローチ方法!』

その辺りの、どうやってアプローチするか?どうやって組み合わせるか?どうやって申し込むか?どんな資料を準備するか?などの、政策金融公庫融資のキモの部分について詳しくは教材①でタップリと説明していますので、そちらを確認ください。

ということで、話を元に戻しますが、政策金融公庫の融資枠はざっくり5000万円です。

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但し、創業7年目までの設備資金は7,200万円までですが4,800万円以上は有担保となります。それは合計での金額であり、別々の話ではありません。また、大きな災害などの特定の案件が該当する時限的特別枠は、全く別枠扱いとなります。

また、政策金融公庫の融資で気をつけることが1つあります。それは据置期間の活用をどう考えるか、ということです。据置期間とは、元金を返済せず金利だけ返済する期間のことです。政策金融公庫でこの据置期間を活用すると、その期間追加融資を非常に受けにくくなります。

まだ、元金の返済さえスタートしていないのに、おかわりをするのはそもそもおかしいです、ということを言われます。そのため、据置期間中は追加融資を受けられなくなる覚悟が必要となります。

次に、ノンバンク融資についても少しだけ記載しておきます。私がここで紹介するのは下記の3社です。❶は法人の目的に不動産賃貸業とコンサルティング業以外の事業が書かれていると融資対象外です。会社の目的に色々な事業をいれていると❶から融資を受けることは出来ません。更に借入が1億円以上あっても❶の対象外となるので、早め目に使うと便利です。
❶三井トラスト・ローン&ファイナンス
❷セゾンファンデックス
❸SBIエステートファイナンス


今回の2回目連載は、融資の種類と不動産賃貸業で創業時に国の支援型融資を活用する!という話であり、その中の政策金融公庫版の話でした。創業2年目までが有利ですが、創業時1つ目の物件購入に政策金融公庫を使うと融資額が伸びやすく、無担保で借りることが出来る可能性が充分あります。後は、どんな準備をして、どうアプローチするか、そういうことをしっかり理解して国の支援型融資を有効に活用してください。

実は、政策金融公庫は運転資金を借りるのには、非常に便利なので、1本目と3本目で政策金融公庫で不動産購入資金を無担保融資で借りて、後は運転資金を繰り返し、、、と個人的にはそういうイメージを持っています。2本目と4本目以降は信用保証協会の設備資金、そして規模と決算書内容を安定させながらプロパー融資へ、、、そんな感じでしょうか。

今回の政策金融公庫の融資の話は複雑な話ではありません。国の政策である創業支援を融資制度を組み合わせれて上手に使う、という話です。

しかし、政策金融公庫は不動産賃貸業には融資枠が少ないです。信用保証協会の話は、かなり複雑ですが枠が大きく、繰り返し設備資金を使えます。信用保証協会の話は複雑ですが、繰り返し読んでいただくことで理解出来ると思います。

政策金融公庫融資を本当に攻略したい方は、私が政策金融公庫融資だけに特化して解説しているセミナーの内容をぜひこちらから確認ください!

リアルのセミナーを聞きたい方は、こちらの『信用保証協会から20本融資を受けて分かったこと<最新版セミナー>』開催情報専用LINEオープンチャットに登録してリアルセミナーのスケジュールを確認ください。個別に何でも質問できるように2時間半セミナー&懇親会付きで行います。匿名(ニックネーム)で気軽に登録してください。いつでも退会可能です。


ありがとうございます。今回は以上です。次の連載(3)に続きます。


私は無料の大家の会(無料・匿名LINEグループであるオープンチャット)を、大阪の大家さんと共同開催しています。
毎月東京と大阪で隔月でセミナー&懇親会をしています。興味がある方は、こちらを確認ください。 
ぜひ、東京か大阪でお会いしましょう!
『大家業×宅建業で規模を拡大する会』
https://www.hosho-kyokai.com/otk/

私はTwitterで色々呟いていますので、ぜひフォローしてください!noteに書いてないことも色々呟いています。笑
https://twitter.com/SekainoYamachan


本シリーズは下記の7話で構成しています。順番に確認ください。
note(1)~はじめに・・・
note(2)~初心者利用できる不動産融資
note(3)~信用保証協会融資の概要
note(4)~信用保証協会融資の注意点
note(5)~信用保証協会の企業評価
note(6)~信用保証協会を使いこなすために
note(7)~これから大家さんの信用保証協会活用法


今回の内容を大家の会でセミナーやっていました。(2022年内)
現在販売している2つの教材①政策金融公庫対策②信用保証協会対策)で合計5時間話したものを、概要90分にまとめた無料セミナーです。

上記の内容で、大家の会へセミナーの講師として参加します!2023年以降は50人以上大家さんが集まる会でオンラインセミナーに対応します。(質疑応答込で2時間程)お気軽に連絡ください。

ご連絡はTwitterのDM又は、こちらのサイト( hosho-kyokai.com )から連絡をお願います。大家さんで上記のセミナーを聞きたい方は、所属する大家の会の事務局さんに是非ご依頼ください!

どんな大家の会でセミナーしているのか・・・上記サイトで確認してください。有名な大家の会でもセミナーしています!

以下、今回のシリーズ以外の信用保証協会について書いているnoteです。ぜひ確認ください。

信用保証協会から小規模法人大家が不動産投資ローン・設備資金融資を引くポイントシリーズ』下記より確認ください。
note①~概要解説編
note②~政策金融公庫との違い編
note③~法人属性編
note④~物件融資目線の確認編
note⑤~金融機関開拓編
note⑥~攻略方法6ステップ編
note⑦~塩対応の壁と理由編
note⑧~事前必要文書作成編
note⑨~レベル別ガイド編(銀行の塩対応の理由と対策)

有料note①~基本知識編:信用保証協会活用の基礎講座



作者プロフィール】からご確認ください。なお公開しにくい情報やこだわった情報は誰からでも見られる状態を避けて2つの有料教材にしています。

【基本知識】また信用保証協会の基本知識を『小規模大家の信用保証協会活用法』で体系立てて説明しています。合わせてご確認ください。

【注意点】信用保証協会は仕組みが同じでも運用は51の各信用保証協会で異なることがあります。保証制度もバラバラです。自分が融資を受けたい信用保証協会や自治体に問い合わせてください。理解度が低いと塩対応を受けるので要注意です!

株式会社グローバルセールス 代表取締役 

小規模大家の信用保証協会活用法 管理人 山崎次郎

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