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⑥信用保証協会から小規模法人大家が不動産投資ローン・設備資金融資を引くポイント~攻略方法6ステップ編

山崎 次郎

こんにちは!今回は、小規模大家さん向けの『信用保証協会攻略方法6ステップ』を説明します。

小規模法人大家さんが信用保証協会から融資を受けるには、基本知識のインプットが必要、という話をしました。信用保証協会の基本知識をまだ理解していない方は先に『小規模大家の信用保証協会活用法』で基本のキー6ワードを確認して下さい。

信用保証協会の設備資金で融資を受けて物件を購入したい小規模大家さんが『設備資金・制度融資・保証制度・責任共有対象外・保証料・別枠』の意味を分からなければ、今回のnoteを読んでいただいても、全くご理解いただけませんので時間の無駄です。ご理解いただけない6つのキーワードがある方は下記を先に確認して下さい。
https://www.hosho-kyokai.com/6words/

そして、ぜひ小規模大家さんの融資の味方、信用保証協会をご理解いただき信用保証協会の複雑な融資の仕組みやロジックを理解してフルローンやオーバーローンを引いてください。

ということで、信用保証協会攻略方法6ステップの説明を開始します。


STEP①:小規模大家さんの融資環境の変化を理解する!

現在は新型コロナ前と融資状況が変わり小規模大家さんにはプロパー融資が引きにくくなっています。

小規模法人大家さんは政策金融公庫や信用保証協会から融資を受け大家さんとして実績を積まないとプロパー融資を受けにくくなってきました。

私も小規模大家さんです。不動産賃貸業歴は13年ありますが2019年度の決算時には総資産1億円程度の小規模法人大家さんでした。メガ大家さんと呼ばれる総資産10億円を越える大家さんやギガ大家さんと呼ばれる総資産100億円を越えるような大家さんではありません。

そんな私のような小規模法人大家さんでも2020年の年初は数行の金融機関からプロパー融資の打診を受けていました。

実は私はその後の2020年2月からプロパー融資30連敗(物件を当てる前の段階を入れると50連敗以上)しました。新型コロナの影響で小規模法人大家さんの融資環境が激変し融資が通らなくなってきたためです。

そして、お断りのお決まりフレーズは『保証協会付きなら・・・』という回答が続きました。

それくらい、小規模法人大家さんがプロパー融資を受けるのはハードルが高くなっていることをご理解いただく必要があります。(大阪府以外の話です。)

しかし、そんな私でも新型コロナの発生した2020年3月以降9月末までの半年で信用保証協会と政策金融公庫から合わせて設備資金4本、運転資金4本を借り入れしました。それも設備資金の3本はセーフティーネット保証枠という別枠での物件購入です。

信用保証協会は小規模大家さんには強い味方ですが、設備資金の融資枠は一般枠の2億円で打ち止めです。それが新型コロナでセーフティーネット保証枠という別枠の2億円の設備資金が使え、どんどんその枠で物件購入する人が増えてきています。

そんな私が2020年9月に都内で中古RCをオーバーローンで購入しました。それも『メガバンクでオーバーローンで別枠(2億円のセーフティーネット保証枠)』で融資を受けたのです。

私は小規模大家さんなので、もちろん信用保証協会から融資を受けました。それも責任共有対象外(いわゆる10割保証)です。だからこそそんなことを実現できたのですが多くの小規模大家さんは信用保証協会のことや制度融資や保証制度のことをしっかりと理解していません。

メガバンクの口座を事前に責任共有対象外の保証制度を使うという特殊な方法でこじ開け、その後、信用保証協会の責任共有対象外の保証制度の設備資金を使って特殊な方法を駆使して融資を申し込んだから実現出来ました。

そんな話を小規模法人大家さんご理解いただき、小規模大家さんの味方・信用保証協会を有効に活用していただきたいと思い『小規模大家さんの信用保証協会活用法』というサイトを立ち上げました。

というよりも、質疑応答を体系立てて説明するためにサイトを作ってしまった感じです。


STEP②:政策金融公庫との設備資金融資の違いを理解する!

政策金融公庫も信用保証協会も融資を受ける際の資金には主に『無担保の運転資金』と『有担保の設備資金』の2種類があります。

(厳密には「無担保の設備資金」もあります。リフォーム融資は運転資金にするか設備資金にするかは大家さんと金融機関で相談して決めるためです。不動産賃貸業は運転資金が使いにくく、設備資金を使いやすいので出来るだけ運転資金にしておきたいものです。)

この設備資金というのが不動産賃貸業が物件購入する際に使う資金です。信用保証協会でも政策金融公庫でも物件購入用の資金を設備資金と呼びます。原則購入不動産を担保に入れる有担保設備資金ですが、政策金融公庫には無担保の設備資金もあり昨年融資を受けたこともあります。これも特殊なスキームです。

不動産賃貸業が新規に物件を購入するには設備資金を借りる必要があります。信用保証協会よりも政策金融公庫のほうが融資は出やすいですが政策金融公庫は一部の地域を除き約3割の自己資金(頭金)が必要な地域が多いため成長スピードが遅くなります。

頭金が少なくてオーバーローンも狙える信用保証協会の有効活用を小規模法人大家さんは考える必要があります。

ただし保証協会融資には保証料が最初にかかるので保証料の分割払いを選ばないと融資時に一括で保証料が引き落とされてしまい、フルローンやオーバーローンにならなくなってしまいます。

そんな最低限知っておく知識が色々あることを小規模大家さんは知っておく必要があります。


STEP③:信用保証協会の融資の枠組みを理解する!

信用保証協会は各都道府県や一部の大型都市に存在する民間法人です。各信用保証協会は同じ仕組みで動いていますが保証制度や運用ルールは各信用保証協会で異なります。

信用保証協会は銀行にも2割責任を持たせる『責任共有(8割保証・80%保証)』での融資と、信用保証協会が全ての責任を持つ『責任共有対象外(10割保証・100%保証)』という主に2つの種類の融資があります。

後者の責任共有対象外の場合、信用保証協会が銀行に融資額の10割全額を保証することで銀行にはノーリスク案件となるため銀行は新規顧客でも取り組みやすいです。

新規に取引を開始するならプロパー融資よりも信用保証協会付き融資のほうが銀行はリスクが少なく取引を開始しやすいのです。それは信用保証協会が融資金額の8割の金額を信用保証してくれるからです。更に責任共有対象外の保証制度を使った融資は信用保証協会が10割の金額を金融機関に信用を保証するので、金融機関は新規取引を開始しやすいです。

信用保証協会の設備資金の利用上限金額は、一般保証枠2億円、セーフティーネット保証枠2億円、危機関連保証枠2億円です。

いつでも使える一般枠以外から使うほうが多くの金額を利用できます。運転資金の各上限は8000万円です。


STEP④:制度融資と保証制度を理解する!

信用保証協会の融資メニューである【保証制度】は主に3つの【制度融資】(都道府県制度融資・市町村制度融資・協会制度融資)に属しています。

3つの制度融資のそれぞれに数多くの保証制度が存在しています。その3つの制度融資に運転資金と設備資金と金利と返済期間が入り乱れるため保証制度は非常に複雑となっています。

そんな保証制度には不動産賃貸業という特殊な業種(長期間の設備資金を連続で借り自己本比率が極めて低い異様な業種)が新規物件購入で使用できる15年以上の融資期間がある設備資金の保証制度は少ないのが現実です。

そんな特殊な不動産賃貸業にマッチする保証制度を自分で探し出して金融機関に持ち込むのが、信用保証協会の融資攻略のキモとなります。

大阪府だけはこの仕組みに該当していません。おそらく民間金融機関が多く、融資を積極的に出しているので、他とは異なる仕組みになっています。

大阪府融資制度保証(府制度融資のイメージ)と金融機関経由保証(協会制度融資が金融機関と連携しているイメージ)という言い方をして、金融機関オリジナルの保証制度が多数あります。融資機関30年の保証制度もあります。



STEP⑤:保証制度を使いこなす!

残念ながらそんな特殊な不動産賃貸業が使いたい特殊な保証制度を銀行員さんは全くご存知ありません。

銀行員さんが詳しいのは多くの企業が使う運転資金の内の、長期で固定低金利メニューが多い都道府県制度融資の保証制度や、利子補給のある市区町村制度融資の中の保証制度なのです。

そのため金融機関に行っても運転資金や一般的な設備資金のことでしかアドバイスが出来ないのです。不動産賃貸業が収益物件で使える融資期間が長い特殊な設備資金の保証制度を、小規模大家さんが自分で理解して探し出し、信用保証協会と連携して融資に取り組くんで、銀行員さんに自ら説明して、そんな特殊な保証制度があることを銀行員さんに教えて、銀行員さんを説得しないと特殊な保証制度を使うことが出来ないのです。

自分で特殊な保証制度を探せるようにならないと、不動産賃貸業が物件購入で使える保証制度名を申込書に記入することもできなくなってしまいます。その結果、信用保証協会を有利に使いこなすことができなくなってしまいます。

信用保証協会でフルローンやオーバーローンを引けない人は、信用保証協会の仕組みや制度のことを自分で探し出す知識もなく、申込書を出すまで話を進められず、自分で特殊な申込書の書き方(フルローンやオーバーローンになるような申込書の書き方)も分かっていないのです。

不動産賃貸業の物件購入に適した保証制度を探すには、設備資金15年以上の保証制度を小規模大家さんが自ら探し出し不動産賃貸業が設備資金として物件購入に使える保証制度かどうか、信用保証協会に行って自ら相談する必要があります。

そしてフルローンやオーバーローンを受けたいなら多くの金額の融資を受けられる記入方法で申込書に記載する必要があります。ココにノウハウがあるのです。

信用保証協会に行く時には合わせて信用保証協会のNG条件(エリア・土地条件・耐用年数・収益条件等)も確認して保証協会がOKする物件であり、且つ融資金額が伸びる物件を探して金融機関経由で信用保証協会にぶつける必要があります。


STEP⑥:銀行の無理解を乗り越え審査に申し込む!

銀行員さんは多くの企業が使う県制度融資や市制度融資の運転資金はある程度理解しています。しかし多くの保証制度を理解している訳ではありません。

それはそうです。3つの制度融資の中に、数十の保証制度があり、更にネットやパンフレットに書かれていない特殊な保証制度もあり、そこに融資期間と金利と運転資金と設備資金がたくさんあり、セーフティーネット枠の保証制度が時期に応じてどんどん出てくるのです。全てを把握できるはずがありません。

特に15年以上融資期間のある設備資金やセーフティネット保証枠の設備資金などの特殊な保証制度をほとんどの銀行員さんは理解していません。というより、全くご存じありません。

不動産賃貸業が利用できる保証制度について大家自らが銀行員さんに説明して、銀行員さんに納得してもらって、信用保証協会に融資の申し込みを提出いただく必要があります。

そうしないと特殊な保証制度を使いこなせないですし、別枠の設備資金2億円を使うことなんて絶対出来ません!

法人への信用のない小規模法人大家さんは信用保証協会や銀行員さんからの信頼獲得のために、初期段階でのアプローチには文書が非常に有効です。

怪しくないしっかりした法人だと理解してもらえるために文書の取り組みが非常に重要です。そんな文書を用意して信用保証協会にアプローチする必要があります。

電話で信用保証協会に電話で問い合わせても『とっても怪しいうさん臭い全く信用保証協会のことが分かっていない不動産業者』からの問い合わせだと思い込まれ『銀行が窓口なので銀行の支店に行って聞いてください!』といい加減な塩対応をされてしまうのです。

それはそうです。保証協会や保証制度を理解していない人に、複雑な制度融資や保証制度や責任共有対象外の話や別枠の話を電話で説明することは出来ないのです。

と、これだけ説明しても、ろくに信用保証協会の仕組みや保証制度を理解する前に電話で信用保証協会に問い合わせるイケテナイ大家さんが多いです。

まあ、適当にあしらわれて超絶塩対応されてください。笑

怪しいうさん臭い不動産業者さん!そんな風に信用保証協会から思われている状況で、更に自分が使いたい保証制度さえよく分からない状態で、いきなり電話で問い合わせも、信頼構築なんて出来るはずがないのです。

自らに有利な条件で信用保証協会から融資を受けるには、しっかり準備をして信用保証協会のことや制度融資のこと、自分が使いたい保証制度のことをしっかり理解をしてからアポイントを取って信用保証協会に行く必要があります。

行って、信頼を獲得してから信用保証協会から直接聞き出すことや、OKをもらうことや、後ろ盾になってもらうお願いをしないと、思うように保証制度を使いこなせないです。

そうやってしっかり準備をすると、フルローンでもオーバーローンでも引ける可能性があるのが信用保証協会を使う最大の理由です。

ただし自己資本比率が低かったり、自己資本額が少な過ぎると、そもそも融資してもらえないので、そこはご注意ください。

以上、①〜⑥までのステップで信用保証協会を有能活用してください!

これだけクドイほど書いても、信用保証協会の仕組みや制度融資・自分が使いたい保証制度・別枠・責任共有対象外・保証料、そんなあたり前のこともろくに調べず、ろくに理解できていない状態で信用保証協会に電話して超絶塩対応を受ける小規模大家さんが何人も出てくるんだろうなぁ。

残念!

だから、次回は塩対応について書きます!!

多くの大家さんに信用保証協会の活用方法を教えて来ましたが、何度話しても『超絶塩対応されました!』という話す大家さんが出てきます。

そんな塩対応をされる大家さんは例外なく、自分が使いたい保証制度名が言えないのです。更に、その保証制度はどの制度融資に属しているかも知らず、電話連絡先を間違って問い合わせたりしているんです。笑

信用保証協会や都道府県や市区町村の保証制度の電話窓口には、しかっり勉強してから電話をしましょう!

セミナー表紙

大家の会でセミナーやっています!(講師派遣無料)
【信用保証協会から融資を20本受けて分かったこと!ー不動産投資・サラ卒したらアパートローンもプロパー融資も借りられない超低属性大家に・・・それでも国の支援型融資を(32本3.4億円)借りてプロパー融資につなげた話】
上記の内容で、大家の会へセミナーの講師として参加します!30人以上大家さんが集まる会には無料出張し、オンラインセミナーにも対応します。(質疑応答込で2時間程)お気軽に連絡ください。

ご連絡はTwitterのDM又は、こちらのサイト( hosho-kyokai.com )から連絡をお願います。大家さんで上記のセミナーを聞きたい方は、所属する大家の会の事務局さんに是非ご依頼ください!

どんな大家の会でセミナーしているのか・・・上記サイトで確認してください。有名な大家の会でもセミナーしています!

信用保証協会から小規模法人大家が不動産投資ローン・設備資金融資を引くポイントシリーズ』下記より確認ください。
note①~概要解説編
note②~政策金融公庫との違い編
note③~法人属性編
note④~物件融資目線の確認編
note⑤~金融機関開拓編
note⑥~攻略方法6ステップ編
note⑦~塩対応の壁と理由編
note⑧~事前必要文書作成編
note⑨~レベル別ガイド編(銀行の塩対応の理由と対策)

有料note①~基本知識編:信用保証協会活用の基礎講座

また、パワーポイント140枚使った私の「信用保証協会攻略セミナー」はこちらから確認ください。


【作者プロフィール】ご確認ください。なお公開しにくい情報やこだわった情報は誰からでも見られる状態を避けて有料にしています。

【基本知識】また信用保証協会の基本知識を『小規模大家の信用保証協会活用法』で体系立てて説明しています。合わせてご確認ください。

【注意点】信用保証協会は仕組みが同じでも運用は51の各信用保証協会で異なることがあります。保証制度もバラバラです。自分が融資を受けたい信用保証協会や自治体に問い合わせてください。理解度が低いと塩対応を受けるので要注意です!

株式会社グローバルセールス 代表取締役 

小規模大家の信用保証協会活用法(失敗しない不動産投資) 管理人

山崎次郎

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山崎 次郎
【不動産&食品輸出】をテーマに活動中。不動産賃貸業歴15年・法人12期目。信用保証協会の融資経験20本。イオンで31年勤務し海外業務に28年関与。2か国9年海外駐在。食品輸出支援コンサルティング多数実績。業界紙「食品新聞」1面最上段で食品輸出ノウハウを20回連載。