不動産投資 フルローンを実現する信用保証協会を使った銀行融資対策【⑴基本知識編：信用保証協会活用の基礎講座×図解＆詳細解説版】

こんにちは！新型コロナ以降の2020年３月からフルローンとオーバーローンを連発して徐々に規模を拡大しいてる小規模法人大家の山崎です。そんな私の信用保証協会を使った『今時の小規模大家のローン対策』をご紹介しています。簡単にノウハウをまとめたサイト『小規模大家の信用保証協会活用法』というサイトも運営しています。

既に公開している無料編のnoteを更に突っ込んで解説して欲しい・・・という話をいただいたので「図解＆詳細編」を作成しました。既に無料公開している『信用保証協会から小規模法人大家が不動産投資ローン・設備資金融資を引くポイントシリーズ』を有料セミナーで行ったレベルで図解＆詳細解説したものです。

基本的なことは下記の無料noteで解説しています。このnoteは途中から有料になりますが、基本的なことは下記の無料noteを確認してから読み進めてください。

note①～概要解説編
note②～政策金融公庫との違い編
note③～法人属性編
note④～物件融資目線の確認編
note⑤～金融機関開拓編
note⑥～攻略方法６ステップ編
note⑦～塩対応の壁と理由編
note⑧～事前必要文書作成編
note⑨～レベル別ガイド編

私は、小規模大家です。名だたるメガ大家さんではありませんし、一気に規模を拡大した資金のある大家さんでもありません。2020年3月末ので段階で、総資産１億円もない、こじんまりした大家でした。そして丸６年不動産を購入できない、昔個人で買った不動産を法人に売却しただけの『名ばかり大家さん』でした。

そして2020年3月から一気に資産を拡大しました。半年で設備資金（収益不動産融資）４本、運転資金２本を借りて、総資産を２倍にしながら金融機関開拓を進めました。更に、別枠で信用保証協会から融資を受け、責任共有対象外（いわゆる１０割保証）の設備資金融資を３本連続で受けました。

その結果として、信用保証協会とは運転資金７本・設備資金１３本の借入経験があります。（内セーフティーネット保証枠設備資金３本）
政策金融公庫とは、運転資金８本・設備資金４本の借入経験があります。

そんな取り組みを、所属する大家の会で話をしたら、多くの問い合わせを受けるようになり、延べ３００人以上の大家さんとやり取りさせていただき、各地の信用保証協会のことも調べるようになり、信用保証協会を使った融資のセミナーをするようになりました。

信用保証協会を使った不動産購入融資セミナーはお陰様で人気となり、100名のズームセミナーは１時間でいっぱいとなり、２回開催し、その後、３つの大家の会でもセミナーを行い、2020年11月から2021年４月までで合計WEBセミナー3回、リアルセミナーを２回開催させていただきました。

このnoteは、その最新版セミナー（2021年5月）のリアルセミナーをnoteで再現しようと考え、「不動産投資 フルローン オーバーローンを実現する信用保証協会を使った融資対策」として有料noteシリーズ版として作成しますので、よろしくお願いします。

noteでは文字で説明して、更にあちこちにリンクを貼れるので、リアルセミナーより多くの情報をお届けできると思います。ただ、一気に全内容を知りたい方は動画セミナーを確認ください。

私が６年ぶりに不動産購入に戻ってきたのが2019年の11月でした。当時は、まだ金融機関さんも不動産の融資に積極姿勢で、３行からプロパー融資の打診を受けていました。

しかし、2020年1月頃から新型コロナの影響で融資環境が変化し始め、プロパー融資を申し込んでも全く通らなくなりました。2020年からは物件を当てて申し込んだ融資で軽く３０連敗！口座も取引もない金融機関への新規取引打診ＮＧ含めれば４０連敗を越えました。

そして多くの金融機関からの回答は「保証協会付きなら・・・」というものでした。

そして2020年3月末から9月末の半年で、設備資金4本と運転資金2本を信用保証協会から借りて総資産を2倍にしました。その後、10月以降に遠方の物件2本申し込みましたが、協調融資という結果となり融資を諦めました。スピードが早すぎるという指摘が信用保証協会から入ったためです。

しかし、プロパー融資が全く受けられない程度の小規模大家でも普通に融資を受けて不動産を続けて購入できました。２０２１年５月現在、また信用保証協会に持ち込むようになり、融資の内定をもらっています。

最近、規模が大きい大家さんも、信用保証協会を、使われていることを知りました。金融機関と話をするときに、少しエリアを外れている場合や微妙な条件の物件を、「プロパーが無理なら信用保証協会付で融資を受けられないか？」というアプローチをされていて、普通に大規模大家さんでも信用保証協会付融資を受けられているということを知りました。

信用保証協会の融資を検討する前に、政府系の金融機関である政策金融公庫の融資と比較をしておきます。

政策金融公庫の方が、一般的に融資が出やすく、審査も早いです。しかし、政策金融公庫は一部の支店を除き、どうしても購入価格の３割りの頭金を求められることが多いです。この３割の頭金を毎回払っていては、規模の拡大スピードがどうしても遅くなってしまいます。

一方、信用保証協会は、信用保証協会の評価が高い物件をぶつけて正しく融資を申し込むとフルローンが狙えます。私は信用保証協会からの設備資金融資を8本受けてきましたが全て、ほぼフルローンかオーバーローンです。

政策金融公庫からも設備資金２本融資を受けました。また私が個人で最初に購入したのも、政策金融公庫でした。個人でも融資を受けやすいのが政策金融公庫です。但し全てのケースで頭金3割必要でした。政策金融公庫は個人でスタートした融資を、法人に付け替えることが比較的簡単にできます。しかし、信用保証協会では個人で借りた融資を法人に付け替えるのはほぼ不可能です。

ということで、資金に余裕がある方が個人でスタートするときには政策金融公庫で借りるのもありかと思います。しかし、資金がない人や法人スタートの方は信用保証協会からスタートすることをお勧めします。

政策金融公庫は、日本全国の物件で、違法でない物件なら融資を受けることが出来るようです。私も、遠方の市街化調整区域の築古全空アパートを購入したときや、相続路線価のない非線引きにある築古アパートの購入資金で融資を受けることができました。

耐用年数越えや土地に関わらず融資を受けることができる場合があるのは、政策金融公庫の良いところです。しかし、信用保証協会にはそれぞれ独自のルールがあるので確認する必要があります。

政策金融公庫にも、色々な資金があります。しかし、多くの資金では、不動産賃貸業が設備資金の融資を受けることができません。不動産賃貸業が設備資金として、融資を受けられる主な資金はこの３つです。（地域や支店により多少異なる場合もあります。）

一般貸付（←リンク）　
一般的に収益不動産の購入で使う資金です。通常はこの資金で借りることになります。

新規開業資金（←リンク）
創業7年以内で使える資金です。設備資金はMAX20年です。7200万円までです。開業間もない方はここから使う方が良いです。

新型コロナウイルス感染症特別貸付（←リンク）
新型コロナで売上が下がっていることが条件です。
MAX8000万円で設備資金20年あります。私はこの新型コロナウイルス感染症特別貸付で不動産購入の融資を受けたことがあります。この融資の特徴は無担保融資であることです。そのため、売買契約より先に入金されました。更に無担保なので共同担保に使うこともできます。新型コロナで売上が下がったと明確に説明出来ないと該当しません。不動産を先行き不安で売却して売上が下がったというのは、新型コロナと直接連動していないので説得材料としては不十分です。

政策金融公庫で不動産を購入しようとすると基本的にはこの３つの資金をどう使うか、新型コロナと関係ない人は、「一般貸付」と「新規開業資金」をどう使うか、という話なので、とっても簡単です。しかし、信用保証協会を使った融資はかなり複雑です。

政策金融公庫と信用保証協会を比べるとどうしても３割の頭金がネックになります。地域によっては、政策金融公庫でフルローンを引いている方もいらっしゃるので、最寄りの政策金融公庫に確認されたほうが良いです。ただ、融資枠（金額）が大きくないのが政策金融公庫のネックです。

私の信用保証協会融資のノウハウを1枚にまとめるとどうなるか？そういう質問を何度もいただき作成したものが上記シートです。

「信用保証制度をしっかり理解して、信用保証協会と銀行員さんを動かす資料を準備して、信用保証協会がフルローンを出せる物件を、銀行経由で信用保証協会に持ち込む。」
というイメージです。そのために理解しておくことが６つのキーワードです。その６つのキーワードについて、次の（2-1）から15枚のスライドを使って説明します。特に、保証制度について理解し、別枠を使う！という考え方を図にして説明します。ここをしっかり理解できないと、別枠を使うことや、責任共有対象外の保証制度を使いこなすことができません。

このnote（有料版の①つ目の「基本知識編」）は不動産賃貸業が信用保証協会から物件購入資金として融資を受けることを目的として作成しています。その説明の入口なので、有料とはいえ、100円で提供します。本気で信用保証制度から融資を引きたい方にだけ、読んでいただきたいです。