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⑤信用保証協会から小規模法人大家が不動産投資ローン・設備資金融資を引くポイント~金融機関開拓編

山崎 次郎

こんにちは!新型コロナ以降の2020年以降からフルローンとオーバーローンを連発して徐々に規模を拡大している小規模法人大家の山崎です。そんな私の信用保証協会を使った『今時の小規模大家のローン対策』をご紹介しています。

簡単にノウハウをまとめたサイト『小規模大家の信用保証協会活用法』というサイトも運営しています。

今回は収益不動産購入時に案件を持ち込み先である金融機関の開拓がテーマです。融資が厳しくなった現在、いきなりプロパー融資を申し込んでもNGとなるケースが多いです。そのため信用保証協会を使って「口座有り取引有り」の状態の金融機関を最初に作りましょう!という話です。

多くの大家さんが金融機関開拓をする際に電話すると「口座ありますか?取引はありますか?」と言われた経験があると思います。

口座が有る・・・というのは法人口座がある、ということです。

取引が有る・・・ということは融資を受けている、ということです。

取引をしていれば毎年財務内容のチェックを受けているということで、金融機関としてその法人の財務内容を把握しているということです。

そのため「口座有り取引有り」の状態だと融資を受けやすいことになります。

金融機関から融資を受けるには「口座無し取引無し」の金融機関に物件をぶつけるか「口座有り取引有り」の金融機関に物件をぶつけるか、という話になります。

以前の融資が出やすい状況なら「口座無し取引無し」でも収益不動産の融資審査をしてくれる銀行はたくさんありました。私もそうやって1990年代に個人で3棟一気に買いました。

現在も属性が高い新設法人の場合は「口座無し取引無し」から物件購入のプロパー融資で金融機関を開拓される話は多いと聞きます。但しそれは十分な現金があって個人の属性が高いという条件があってのことです。

普通にフルローンや9割ローンを使って資産拡大したい資金が充分でない小規模法人大家さんの場合は「口座有り取引有り」の状態を作ってからでないとプロパー融資を引っ張ることがなかなか出来ません。(但し大阪は例外)

私が法人でプロパー融資を引けたのは11期目です。それまでは政策金融公庫融資や信用保証協会融資が続きました。

初めてのプロパー融資は大阪に支店を作って大阪で借りました。小規模大家が関東でプロパー融資を引っ張るのは、それだけ大変になっています。

これだけプロパー融資が厳しくなると、金融機関から不動産の設備資金で融資を引くには信用保証協会から借りるしかありません。
(3割頭金を出せるなら政策金融公庫で借りれば良いです。)

そこで信用保証協会を使って「口座有り取引有り」の状態にするには、責任共有対象外(いわゆる10割保証)の保証制度を使って「口座有り取引有り」にするのが小規模法人大家の金融機関開拓の王道です。

責任共有対象外の保証制度なら金融機関のリスクは実質ゼロになるので、融資を受けやすいからです。金融機関は、設備資金より運転資金の方が融資しやすいです。運転資金なら法人審査だけで簡単に借りられます。一方、設備資金は法人審査に加えて収益不動産の審査も入るのでハードルが上がります。

そこでオススメなのは
①責任共有対象外を使った運転資金
②責任共有対象外を使った区分のオーナーチェンジ

この2つです。私はこの2つを使って金融機関を開拓して「口座有り取引有り」の状態を着々と作っていきました。

現在、関東の小規模不動産法人として、日本で一番融資が出ていると言われている、大阪に支店を作り、関東在住の代表者、という条件で金融機関開拓をしています。愚直に、小さい物件で口座有り取引有り、の状態を作りにいっています。

2021年2月に支店を作り3月にプロパー融資1行、そして現在、その他4行に並行して物件を当てています。3行はプロパーで1行は信用保証協会付です。大阪は関東とは異なり簡単にプロパー融資が出る、と言う話を現在進行形で体感しています。法人10期目で初のプロパー融資は大阪でした。笑

話は戻りますが、不動産賃貸業は運転資金が出にくいので、そこは工夫が必要です。

①運転資金の責任共有対象外の保証制度を探す!
②設備資金15年以上の責任共有対象外の保証制度を探す!
③運転資金の責任共有の保証制度を探す!
④設備資金15年以上の責任共有の保証制度を探す!

この①②③④の順序で金融機関は融資をしやすいので、①で金融機関に持ち込むことをお勧めします。

保証制度のことを分かってない方は、『小規模大家の信用保証協会活用法』を確認下さい。

セミナー表紙

大家の会でセミナーやっています!(講師派遣無料)
【信用保証協会から融資を20本受けて分かったこと!ー不動産投資・サラ卒したらアパートローンもプロパー融資も借りられない超低属性大家に・・・それでも国の支援型融資を(32本3.4億円)借りてプロパー融資につなげた話】
上記の内容で、大家の会へセミナーの講師として参加します!30人以上大家さんが集まる会には無料出張し、オンラインセミナーにも対応します。(質疑応答込で2時間程)お気軽に連絡ください。

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どんな大家の会でセミナーしているのか・・・上記サイトで確認してください。有名な大家の会でもセミナーしています!

信用保証協会から小規模法人大家が不動産投資ローン・設備資金融資を引くポイントシリーズ』下記より確認ください。
note①~概要解説編
note②~政策金融公庫との違い編
note③~法人属性編
note④~物件融資目線の確認編
note⑤~金融機関開拓編
note⑥~攻略方法6ステップ編
note⑦~塩対応の壁と理由編
note⑧~事前必要文書作成編
note⑨~レベル別ガイド編(銀行の塩対応の理由と対策)

有料note①~基本知識編:信用保証協会活用の基礎講座


また、パワーポイント140枚使った私の「信用保証協会攻略セミナー」はこちらから確認ください。


【作者プロフィール】ご確認ください。なお公開しにくい情報やこだわった情報は誰からでも見られる状態を避けて有料にしています。

【基本知識】また信用保証協会の基本知識を『小規模大家の信用保証協会活用法』で体系立てて説明しています。合わせてご確認ください。

【注意点】信用保証協会は仕組みが同じでも運用は51の各信用保証協会で異なることがあります。保証制度もバラバラです。自分が融資を受けたい信用保証協会や自治体に問い合わせてください。理解度が低いと塩対応を受けるので要注意です!

株式会社グローバルセールス 代表取締役 

小規模大家の信用保証協会活用法(失敗しない不動産投資) 管理人

山崎次郎

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山崎 次郎
【不動産&食品輸出】をテーマに活動中。不動産賃貸業歴15年・法人12期目。信用保証協会の融資経験20本。イオンで31年勤務し海外業務に28年関与。2か国9年海外駐在。食品輸出支援コンサルティング多数実績。業界紙「食品新聞」1面最上段で食品輸出ノウハウを20回連載。