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④信用保証協会から小規模法人大家が不動産投資ローン・設備資金融資を引くポイント~物件融資目線の確認編

山崎 次郎

こんにちは!新型コロナ以降の2020年以降からフルローンとオーバーローンを連発して徐々に規模を拡大している小規模法人大家の山崎です。そんな私の信用保証協会を使った『今時の小規模大家のローン対策』をご紹介しています。

簡単にノウハウをまとめたサイト『小規模大家の信用保証協会活用法』というサイトも運営しています。

今回は信用保証協会から収益不動産の設備資金の融資を受ける前に、信用保証協会に融資金額が伸びる物件の目線を確認しておく。という話です。

信用保証協会から融資を受けるには、物件を探すより先に信用保証協会から融資対象となる不動産の条件を確認する必要があります。

信用保証協会で融資を申し込んでも融資額が伸びない!という方は、信用保証協会で融資額が伸びる物件を当てていないから融資が伸びない可能性が高いです。伸びないどころか、採算が合わないと評価され融資NGにもなりかねません。(そもそも不動産購入資金を融資してもらえない法人「信用保証協会の評価点50点以下」の要警戒企業に分類されてしまっていたら設備資金融資の対象外なので、塩対応の答えが出てきます。その場合は、まずは決算書改善からスタートする必要があります。→ここから入力して50点以上が必要!)

信用保証協会で「融資額が伸びない!」という方や「融資承認されない!」という方は、そもそも自分の該当する信用保証協会の融資条件に合致していない物件を信用保証協会に当てているか、決算書の内容が悪くてそもそも設備資金融資を受けられない法人で審査に申し込んでいるか、決算書から逆算した融資上限金額を越えた金額の物件を持ち込んでいる可能性が高いです。

債務償還年数20年と自己資本比率20%の両方の金額におさまる金額以上の物件を当てている可能性が高いです。国の支援の金額の上限を越えた規模の物件を買おうとしているから融資が伸びない、ということです。

私のエリアの信用保証協会の融資金額が伸びやすい条件は
⑴路線価のある土地に立地
⑵ローン終了が耐用年数内
⑶既存家賃で収益評価
この3つを全て満たすことです。

しっかりした相続路線価のある土地に建っていて、耐用年数が15年以上残っていて、空室が多い物件はNGというのが融資条件です。そのため、その条件から外れる収益不動産を信用保証協会の設備資金融資に持ち込んでも、当然ですが融資金額は伸びないです。

具体的には、路線価の無い土地の物件や耐用年数が10年数年程度しか残っていない物件や空室が多い物件を当てても、融資額は伸びないということです。

また、信用保証協会に登録した決算書の自己資本比率20%と債務償還年数20年から逆算した融資上限を越えた金額の物件を当てても融資金額は伸びません。そもそも融資枠が2500万円しか残っていないのに、5000万円の物件を当てても良い評価が出ないからです。

この自己資本比率20%と債務償還年数20年、というのは信用保証協会の1つの融資の目安です。それを両方をクリアしていれば設備資金融資を受けられ、受けられる金額の上限は、自己資本比率20%と債務償還年数20年の上限金額の平均金額が上限イメージです。この部分は無料セミナーで詳しく説明しています。


信用保証協会によって、この融資金額が伸びやすい条件は異なります。信用保証協会は同じフレームで動いていますが、運用ルールは異なるからです。

そのため自分の信用保証協会の収益不動産に対する融資条件をしっかり事前に確認してから、物件を探して融資を申し込む必要があります。

因みに、さっきの3条件
⑴路線価のある土地に立地
⑵ローン終了が耐用年数内
⑶既存家賃で収益評価
を満たす物件を考えると、区分のオーナーチェンジが一番ハマりやすいです。

オーナーチェンジなので満室ですし、分譲マンションなので立地は良いですし、耐用年数も残っていて物件もたくさんあるからです。

私はこの区分のオーナーチェンジで信用保証協会を使って、金融機関と新規取引を開始することで口座を増やしていきました。「口座有り取引有り」の条件にしてから、一棟モノを当てる、という作戦を取ってきました。

もちろん運転資金で口座を開けて「口座有り取引有り」にしてから一棟モノを当てることもありました。

金融機関にリスクのない責任共有対象外(いわゆる10割保証)の運転資金や設備資金を使って口座を開けていきました。

メガバンクでオーバーローン!という話は、実は凄い話でも何でもなくて責任共有対象外の運転資金で中小企業専用窓口で取引を開始して「口座有り取引有り」にしてから、融資上限金額を越えない金額で探して、責任共有対象外の設備資金で信用保証協会の融資金額が伸びる物件を当てただけなんです。

①責任共有対象外の運転資金で口座を開設
(決算書対策をして自己資本比率と債務償還年数を改善ささて決算書を信用保証協会に登録)
②決算書からその時借りられる上限金額を逆算
③その金額内で融資金額が伸びやすい物件を探す
④責任共有対象外の設備資金で申し込む

という順序で取り組んだから借りられただけなのですが、④は金額上限がある場合が多いので、いつでも使える手法ではありません。そのためメガバンクでなく責任共有で対応してくれる信金さん仕組さんに持っていくようになりました。


決算書から逆算して物件金額の上限を決める!

信用保証協会の融資が伸びる物件を当てる!

出来れば責任共有対象外で申し込む!

そんな特殊な保証制度を探す!

銀行員さんに、そんな特殊な保証制度を説明する!

銀行員さんがその特殊な保証制度のことを質問できる信用保証協会の担当さんを文書で紹介する!

そういう取り組みが必要になってきます。

その年に残っている融資金額枠内の金額を把握して、そんな特殊な保証制度(融資メニューのことを『保証制度』と言います)を知っていないと出来ない取り組みなので信用保証協会のこと、保証制度のこと、しっかりと学んでから、信用保証協会融資に取り組んでください。

セミナー表紙

大家の会でセミナーやっています!(講師派遣無料)
【信用保証協会から融資を20本受けて分かったこと!ー不動産投資・サラ卒したらアパートローンもプロパー融資も借りられない超低属性大家に・・・それでも国の支援型融資を(32本3.4億円)借りてプロパー融資につなげた話】
上記の内容で、大家の会へセミナーの講師として参加します!30人以上大家さんが集まる会には無料出張し、オンラインセミナーにも対応します。(質疑応答込で2時間程)お気軽に連絡ください。

ご連絡はTwitterのDM又は、こちらのサイト( hosho-kyokai.com )から連絡をお願います。大家さんで上記のセミナーを聞きたい方は、所属する大家の会の事務局さんに是非ご依頼ください!

どんな大家の会でセミナーしているのか・・・上記サイトで確認してください。有名な大家の会でもセミナーしています!

信用保証協会から小規模法人大家が不動産投資ローン・設備資金融資を引くポイントシリーズ』下記より確認ください。
note①~概要解説編
note②~政策金融公庫との違い編
note③~法人属性編
note④~物件融資目線の確認編
note⑤~金融機関開拓編
note⑥~攻略方法6ステップ編
note⑦~塩対応の壁と理由編
note⑧~事前必要文書作成編
note⑨~レベル別ガイド編(銀行の塩対応の理由と対策)

有料note①~基本知識編:信用保証協会活用の基礎講座


また、パワーポイント140枚使った私の「信用保証協会攻略セミナー」はこちらから確認ください。


【作者プロフィール】こちらからご確認ください。なお公開しにくい情報やこだわった情報は誰からでも見られる状態を避けて有料にしています。

【基本知識】また信用保証協会の基本知識を『小規模大家の信用保証協会活用法』で体系立てて説明しています。合わせてご確認ください。

【注意点】信用保証協会は仕組みが同じでも運用は51の各信用保証協会で異なることがあります。保証制度もバラバラです。自分が融資を受けたい信用保証協会や自治体に問い合わせてください。理解度が低いと塩対応を受けるので要注意です!

株式会社グローバルセールス 代表取締役 

小規模大家の信用保証協会活用法(失敗しない不動産投資) 管理人

山崎次郎

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山崎 次郎
【不動産&食品輸出】をテーマに活動中。不動産賃貸業歴15年・法人12期目。信用保証協会の融資経験20本。イオンで31年勤務し海外業務に28年関与。2か国9年海外駐在。食品輸出支援コンサルティング多数実績。業界紙「食品新聞」1面最上段で食品輸出ノウハウを20回連載。