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③信用保証協会から小規模法人大家が不動産投資ローン・設備資金融資を引くポイント~法人属性編

山崎 次郎

こんにちは!
新型コロナ以降の2020年以降からフルローンとオーバーローンを連発して徐々に規模を拡大している小規模法人大家の山崎です。そんな私の信用保証協会を使った『今時の小規模大家のローン対策』をご紹介しています。

簡単にノウハウをまとめたサイト『小規模大家の信用保証協会活用法』というサイトも運営しています。


今回は信用保証協会の融資対象に該当する法人であるには『法人属性』(法人財務内容と3つの指標)を常に意識しましょう!という話です。

以前、アパートローンがどんどん受けられた頃、属性という言葉が収益不動産融資の場で多く語られました。勤務先・年収・金属年数などです。

信用保証協会から融資を受けるには、個人ではなく法人の属性が一定以上である必要があります。そして会社員としての年収はほぼ関係ありません。評価されるのは法人の財務諸表であり、財務内容(PLとBS)です。

信用保証協会からの融資は誰でも受けられる訳ではありません。但しプロパー融資よりはハードルが低く、銀行員さんとしては新規案件としてスタートしやすいです。今回は融資を受けられる法人の資格である『法人属性』について説明します。

私は2つ法人を所有しています。親会社である法人Aと100%子会社の法人Bです。

法人Aでは信用保証協会で設備資金をどんどん引いています。ところが法人Bでは信用保証協会でも政策金融公庫でも設備資金を引くことが出来ていません。因みに運転資金は信用保証協会からも政策金融公庫からも借りています。

私がどんなにノウハウを使っても法人Bで設備資金を借りることが出来ていません。それは法人Bの財務内容が悪いからです。

信用保証協会が一番重視するのは自己資本比率であり、融資を受けた後の数値で自己資本比率20%以上ないと、そもそも融資を受けることは出来ません。但し例外もあります。一部の特殊な保証制度です。

私の法人Bは法人設立時に、政策金融公庫と信用保証協会から運転資金の融資を受けたため、自己資本比率が低く、そのため現在でも設備資金融資が受けられないのです。

誰がどうやってノウハウを駆使しようが、財務内容が悪いと融資を受けることは出来ません。ノウハウの話ではなく、法人の通信簿である決算書の内容が悪いと法人として一人前に見てもらえず何度融資をお願いしても決算内容の改善を求められて終わります。

どんなに会社員の年収が高くても、勤務先が良くても、金属年数が長くても、そんなもの全く関係ありません。サラリーマンの個人融資ではなく、法人融資なので、法人の内容で評価されます。 

但し例外もあります。現金を多く持っている方身元のしっかりした方が、その個人属性と現金を前提に新設法人で融資を受ける場合です。新設法人であれば、現金=総資産=自己資本であり、自己資本比率100%となるので、それを前提に銀行にプロパー融資を申し込むという方法です。

数千万円の現金を持っている方が、新設法人で新築マンションを建てる、というパターンです。

但し、この方法は数千万円の現金があり個人属性が良い方だけが出来る特殊な方法です。新設法人での新築では信用保証協会も政策金融公庫も使えず、多くの方が出来る方法ではありません。資金が少ない小規模大家の段階では政策金融公庫か信用保証協会で融資を引く必要があります。

そんな基本的なことを理解しておく必要があります。

そこで、信用保証協会と政策金融公庫が、新米大家さんの法人融資に重視するポイントを説明しておきます。

小規模大家さんに求められる基本的なポイントは3つです。

①自己資本額
②自己資本比率
③前期の税引前当期純利益

①自己資本
自己資本が200万円ない法人は、不動産云々の前に自己資本を増やす取り組みが先です。どれだけ信用保証協会や政策金融公庫にアプローチしても、特殊な方法で運転資金は借りることは出来ても、普通の設備資金を借りて収益不動産を購入することは出来ません。

色々な対策をして、自己資本を増やす取り組みに集中する必要があります。

資本金は500万円、あるいは1000万円近く欲しいです。そこから株主貸付金を増やし続けるか、増資、当期純利益を積み上げて自己資本額を増やす取り組みが必須となります。

自分の収入(副業やアルバイトやコンサルティング)を法人に入れて、自己資本を増やす取り組みを続けないと融資はすぐにストップします。

法人にお金を貸し付ける、という方法もあります。自己資本として検討してもらえる可能性があります。但し信用保証料の算定時は自己資本としては計算してもらえません。

②自己資本比率
融資を受けた直後の状態で自己資本比率20%以上を常に想定しておく必要があります。

私の法人Bはこれに引っかかるため、いつまでたっても設備資金の融資が受けられないのです。何故、自己資本比率が低いか、それは運転資金を借りすぎているからです。

規模が大きな大家さんで自己資本比率10%くらいの方もいますが、それは規模で安定性を評価されプロパー融資を引いている大家さんです。

信用保証協会や政策金融公庫から融資を受けたい小規模法人大家さんは堅実に自己資本比率20%以上を意識して財務内容をキープする必要があります。

小規模法人大家が自己資本比率10%で資金を引っ張ることは、特殊な運転資金以外は極めて困難です。まずは、自己資本比率20%以上を意識しながら自己資本比率を上げる必要があります。

言い換えると、自己資本の5倍(融資額は自己資本の4倍)まで借りられる、というイメージです。

③前期の税引前当期純利益
利益には、営業利益・経常利益・当期純利益とありますが、そもそも不動産賃貸業で当期純利益が赤字になることはあり得ません。

家賃より減価償却が多いか、法人に経費請求をしすぎているか、決算直前に物件購入してしまったか、そんなおかしなことをしていると赤字になる場合もあります。

この経費を請求しすぎて赤字!という方が実は結構いらっしゃいます。継続的に融資を受けて規模を拡大したいなら経費請求をせずに、黒字化をして、内部留保を増やしていかないと、いつまで経っても新規に融資を受けることが出来ません。

私の法人AもBも接待交際費はゼロですし、交通費も極力ゼロにしています。発生した交通費を法人に請求しなければいいだけです。法人に経費請求をして赤字になっていては、目的が事業拡大ではなく節税となってしまい本末転倒です。

融資を受けたければ利益を出してガンガン納税するつもりで小規模大家は取り組まないと、いつまで経っても収益不動産の融資を受けることは出来ません。

不動産賃貸業なら売上高当期純利益率10%は死守したいです。私は15%を最低に設定しています。売上(家賃収入)の15%は当期純利益を出す、というイメージです。

私は株主貸付金で法人に資金を貸し付けていて、毎年、年度末に精算しています。毎年交通費は逆ザヤで、役員貸付金は減る一方なので順次追加をしています。小規模のうちから、そうやって財務内容を良くして頑張ると融資が付いてきます。

法人Aは11期目の小規模不動産賃貸法人ですが、当期純利益は全期黒字です。赤字はあり得ないです。

経費精算ばかりして赤字経営の方は、融資を継続的に受けられないです。

この
①自己資本額
②自己資本比率
③前期の税引前当期純利益

を常に意識して、小規模大家は不動産賃貸業に取り組まないと、継続的な融資は受けられません。

実は、信用保証協会は各企業を点数で採点していて、その点数が50点以上でないと、そもそも設備資金を借りれらえません。その点数は、自己資本比率と債務償還年数に影響を受けます。自己資本比率20%以上で債務償還年数20年以内でなくと、50点を切りやすくなるので要注意です。

この辺りの詳細は別途記載します。


セミナー表紙

大家の会でセミナーやっています!(講師派遣無料)
【信用保証協会から融資を20本受けて分かったこと!ー不動産投資・サラ卒したらアパートローンもプロパー融資も借りられない超低属性大家に・・・それでも国の支援型融資を(32本3.4億円)借りてプロパー融資につなげた話】
上記の内容で、大家の会へセミナーの講師として参加します!30人以上大家さんが集まる会には無料出張し、オンラインセミナーにも対応します。(質疑応答込で2時間程)お気軽に連絡ください。

現在販売している2つの教材(①政策金融公庫対策②信用保証協会対策)で合計5時間話したものを、概要90分にまとめた無料セミナーです。


ご連絡はTwitterのDM又は、こちらのサイト( hosho-kyokai.com )から連絡をお願います。大家さんで上記のセミナーを聞きたい方は、所属する大家の会の事務局さんに是非ご依頼ください!

どんな大家の会でセミナーしているのか・・・上記サイトで確認してください。有名な大家の会でもセミナーしています!


信用保証協会から小規模法人大家が不動産投資ローン・設備資金融資を引くポイントシリーズ』下記より確認ください。
note①~概要解説編
note②~政策金融公庫との違い編
note③~法人属性編
note④~物件融資目線の確認編
note⑤~金融機関開拓編
note⑥~攻略方法6ステップ編
note⑦~塩対応の壁と理由編
note⑧~事前必要文書作成
note⑨~レベル別ガイド編(銀行の塩対応の理由と対策)

有料note①~基本知識編:信用保証協会活用の基礎講座


【作者プロフィール】ご確認ください。なお公開しにくい情報やこだわった情報は誰からでも見られる状態を避けて有料にしています。

【基本知識】また信用保証協会の基本知識を『小規模大家の信用保証協会活用法』で体系立てて説明しています。合わせてご確認ください。

【注意点】信用保証協会は仕組みが同じでも運用は51の各信用保証協会で異なることがあります。保証制度もバラバラです。自分が融資を受けたい信用保証協会や自治体に問い合わせてください。理解度が低いと塩対応を受けるので要注意です!

株式会社グローバルセールス 代表取締役 

小規模大家の信用保証協会活用法(失敗しない不動産投資) 管理人

山崎次郎

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山崎 次郎
【不動産&食品輸出】をテーマに活動中。不動産賃貸業歴15年・法人12期目。信用保証協会の融資経験20本。イオンで31年勤務し海外業務に28年関与。2か国9年海外駐在。食品輸出支援コンサルティング多数実績。業界紙「食品新聞」1面最上段で食品輸出ノウハウを20回連載。