管理委託契約削減への取り組み（２０）

うちのマンションの委託契約金額は年額約800万円･･･
　これを（現行と同一条件のまま）何とか3割削減（＝560万円）にするための取り組みも、あと4万円差に迫りました！

　Y部長！あと4万でっせ～～！！（笑）

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Y部長～　あと4万円！何とかして！！

　私はY部長に「部長からのＶＥ提案を全て受け入れたら･･･あと年額4万円！月額3,333円ですやん！そこを何とか･･･気持ちよく年額560万で握手しましょう！」と提案しました。

　Y部長は、少し間を置いて･･･「谷さん、私は今からここで逆立ちしますから見といてください！でも、何回逆立ちしてもチャリ銭（＝1円玉すら）も落ちませんわ（出ませんわ）！」と、笑みを浮かべた真面目な表情のまま右手を出されました。

　仕方ないなあ･･･しゃあいないな！と、私も右手を出して握手しました。

　「Y部長、ありがとうございました。お陰で、他の管理会社へのリプレイスが回避できました。今回の仕様と金額で契約の更新が為される限り、御社とのパートナーシップは継続したいと思います。どうぞ、今後ともよろしくお願いします」
　･･･ということで、長かった管理会社との交渉は終了しました。

　A社さん、ごめんなさい。現行管理会社との継続する方針となりました。
　A社には、理事会で方針が承認された後、事務所に訪問し･･･報告と御礼を申し上げました。（この時の上席の方の対応は、素晴らしかったなあ･･･）

ここまでを振り返ると･･･

　今回のシリーズは20回シリーズでしたが、今読み返してみると･･･管理委託費削減への取り組みがトントン拍子に前に進んでいる感じですね。
　私が打った手、打った手･･･全てが効果的に作用してる！みたいな？

　でも、現実は違いますよ。
　実は･･･ここには書き切れない「失敗」や「無知で恥をかいたこと」や「煮え湯を飲まされたこと」や「理不尽な出来事」なんかが、たくさんありました。遠回りもありました。（迷い道をした結果･･･取り組み期間は実に1年半以上かかってます）

　そう言えば･･･同じマンション住民からも、直接または遠回しに色々言われましたね～（今は良い思い出かも？）

　例えば･･･「そんな無駄なことは、やらない方が良いのと違いますか？管理会社に無理強いする行いで管理会社の心証を悪くしてしまった時、どう責任取るおつもりですか？」みたいな･･･お小言的なご意見もあったなあ。

　でも、その一方で理事役員を含め支持してくれる人も居ましたから･･･白黒の結果が出るまで取り組むことができたのだと思います。

　何事でもそうですが･･･何か新しいこと、改革したいこと、等に取り組むと、色ネガティヴな意見が出てくるのは仕方ないですね。

私が留意したことは？

　この取り組みを行っていく上で、留意したことが２つありました。
　それは、以下の2点です。
　　　１．初志貫徹して、いくら失敗をしても諦めないこと
　　　２．とにかく、一生懸命ていねいに取り組むこと

　ホント今振り返ると･･･失敗の連続だったけど、よく我慢して（諦めずに）取り組めたなあと思います。
　また（Ｙ部長を含めて）人にも恵まれましたね。

その後は･･･どうなっている？

　うちのマンションの管理会社は、その数年後に（銀行合併に追随して）財閥系の某管理会社に吸収合併されました。
　合併後、新しい管理会社からは「管理組合の銀行の印鑑を作り替えろ」とか「銀行口座を東京の支店に変更しろ」だとか･･･色々な申し出がありましたが、それらは甘んじて受け入れました。（後に知りましたが･･･管理会社の事務管理業務の経費（＝人件費）を削減するため、受託する全てのマンション管理組合の銀行預金口座を同一銀行同一支店＆銀行届印を全て同じ印影に統一するのが目的だった！･･･これって、むっちゃグレーかも？）

　そして･･･それから2~3年経過した頃、管理会社から年額30～40万円の管理委託費値上げの申し出がありました。
　当時の理事会は「仕方なし」と値上げを認めて契約更新しましたが、その翌年に再び110万円の追加値上げが申し入れられました。（管理仕様はそのままですよ･･･ありえないわ）

　さすがに･･･これは、うちの管理組合として容認できません。
　当時の理事会からは、私の所属する委員（＝「すまいの委員会」）に新しい管理会社選びを手伝って欲しいと依頼ありました。

　上記の経緯で（再び）他の管理会社に話を聞くことになりました。
　ただ･･･２回目は1回目と違って、実にスムーズに選考が進みました。
　スムーズに進んだ主な理由は･･･以下の3点かな？
　①管理組合に経験があったこと
　②私にも他管理組合の「管理経費の削減補助」を行った経験があったこと　
　③（1回目と異なり）現行管理会との継続を意識しなくて良かったこと

今の管理会社は？お幾ら万円？

　現在の2代目管理会社との管理委託契約金額は、約480万円（10％税込）です。しかも、定期清掃は年3回に増やしましたので、超格安です。（2021年現在も管理委託契約継続中！）

　ただ･･･安いのは安いなりの理由があるかも？と思います。
　例えば、小修繕を含む工事に対して（マンション管理組合に分からないように）バック・リベートを受け取ったり･･･フロント担当者の資質が物足りなかったり･･･会社の体制（特に顕著なのは緊急時の対応能力）が大きく劣っていたり･･･（安さの裏には）そのようなリスクも同時に伴っているかもしれない、と思っています。

リスクヘッジ（備える）の方法は？

　今の管理会社しか知らない一般組合員が理事役員になった時は、「これが普通なんだろう、管理会社の言うことは全て肯定した方が無難」とか思ってしまうと･･･とんでもない損失を被ることがあるかもしれません。そうしたリスクに備えるにはどうすれば良いでしょうか？

　それには、外部のマンション管理士等にセカンドオピニオンとして理事会をサポートしてもらう必要があると強く思うのですが･･･
　それって、新たにお金がかかることでもあり･･･正常時に（一見不必要な仕組みを導入する意味を）ナカナカ理解してもらえないですね。

それなら、谷がやれば良いやん！

　実は、理事長退任後8年間くらい･･･理事会の知恵袋的な役割を担ったのですが、その結果が良くなかったんです。
　簡単に言えば･･･理事会決議事項の全てが「谷マター（谷の指示待ち）」になっちゃたんです。

　これだと私が独裁者になっちゃいますから･･･9年目からは委員会も解散し、理事会とは少し距離を取るようにしました。

　･･･でも、距離を取っているうちに管理会社の提案により、修繕積立金から1千万円以上を拠出して、壊れてもいない設備の大改修を（総会通して）やっちゃった･･･みたいなことが発生したんです。

　やってしまったことは仕方ないし、（総会で承認されているので）当時の理事役員に何の責任もないけれど･･･
　（谷ではない）セカンドオピニオン的な存在が必要だなあ･･･今は、改めて強く思っています。

次回は･･･

　シリーズ最後のまとめとして･･･
　今、現在「マンション委託管理契約の見直し」の現状はどうなっているのか？等について、お話したいと思います。　　（つづく）