管理委託契約削減への取り組み（１）

　2021年6月24日にアップしたブログ「『玄関ピンポン』で浮かび上がった管理組合の問題（後半）」の中で、優先順位や重要度が高いのに、解決に時間がかかり困難な問題として以下３つの問題をピックアップし、問題解決に向けた取り組みを行ったことをお話しました。
　　　①「駐輪場不足問題」
　　　②「川沿いのモミジによる1階住環境悪化問題」
　　　③「マンション管理委託契約高過ぎる！問題」

　すでに①と②については、お話しています。（良かったら･･･リンク先のマガジンからお読みください！）
　今回からは･･･　③「マンション管理委託契約高過ぎる！問題」について、取り上げていきたいと思います。

　ただし今回は･･･本題に入る前に知っておいて欲しい「マンション管理組合の会計」について、基礎知識を整理しておきたいと思います。

　なお･･･整理して言いたいことは、たった１つです。
　管理会社に委託して管理運営している多くのマンションは、毎月、毎月（牛のよだれのように？）管理会社に多額の管理委託費を支払っていますが･･･その額は（毎月集めている）管理費の中で、とても大きなウエイト（割合）を占めている！ということです。

　「マンション管理組合の会計」の基礎知識を整理した後に･･･この問題にト取り組むことにした動機（理由）についてお話します。

マンション管理組合の２つの会計

　さて、マンション管理組合の会計の基礎知識のスタート！です。

　ほとんどのマンション管理組合には、2つの会計があると思います。1つは「管理費（一般）会計」、もう一つは「修繕積立金（特別）会計」です。

　なぜ？2つに分けているのかというと･･･会計する（マネージメントする）目的が違うからです。
　お金を管理する性質が違うから、2つに分けておいた方が管理しやすい･･･ということです。

　マンション管理組合の2つの会計は、家計やお小遣いのやり繰りに置換えると分かりやすいかな？
　･･･置換えると、以下のようになると思います。

「管理費（一般）会計」
　　日々（毎日）必要な日常生活費をマネージメントする会計
「修繕積立金（特別）会計」
　　（将来の大きな支出に備えた）貯金をマネージメントする会計

「管理費（一般）会計」とは？

　マンションには、エレベーターや給水ポンプ等を動かしたり、暗くなれば照明を灯したり･･･少なくとも電気料は必要です。
　それ以外にも･･･例えば管理員さんの人件費、共用部の保険料、水道使用料、エレベーターや消防設備の法定の点検費用、管理会社への委託費なども必要です。
　「管理費（一般）会計」は、そうした日常的に必要な費用をマネージメントする会計です。

　例えばこんな感じ･･･
　毎月○○円位の支出が必要だから、毎月○○円集めよう！とか･･･
　毎月○○円しか出せないから、定期清掃は○月に１回に減らそう！とか･･･

「修繕積立金（特別）会計」とは？

　将来の子供のための教育費！とか、家を買う頭金！とか、海外旅行！とか、自動車・バイクの購入！とか･･･みなさんも何か大きな買い物をする時は、計画的に貯金しますよね。

　マンションも同じ･･･
　足場が必要な外壁の修繕工事（＝大規模修繕工事：工事が終われば消えて無くなる足場が高額なので、足場の必要な工事が集中し大規模な工事となる）を定期的に実施する必要があるし、何十年も経ってくるとエレベータ―等の設備も更新時期を迎えることになります。
　その時のために計画的に貯金をしておかないと･･･必要な工事ができなくなるので、貯金をマネージメントする会計が必要なのです。

　例えばこんな感じ･･･
　○年後までに必要な修繕費用○○円を賄うため毎月○○円貯金しよう･･･
　将来のお金が足りないから、工事先延しや工事仕様を落とそう･･･とか？

「管理費（一般）会計」支出チェックすると･･･

　毎年開かれる「定期総会」では決算報告が行われます。
　でも多くの方は･･･細かな数字が並んだ収支計算書（ＰＬ）や貸借対照表（ＢＳ・バランスシート）を見てもチンプンカンプン！？（笑）だと思います。私もそうでした。（笑）

「収支計算書」（ＰＬ）とは？
　マンション管理組合の年度内（1年間）に･･･どれだけのお金を集めて、何に幾らお金を使ったか？または、その結果･･･（1年間で）どれだけお金が増えたのか？（減ったのか？）を表す必要があります。
　その会計資料を「損益計算書」と言います。

※ＰＬ（＝Profit and Loss Statement：利益と損失の明細書）

「貸借対照表」（ＢＳ・バランスシート）とは？
　決算日のお金の状態を表す会計資料のこと。
　「収支計算書」で繰越金（財産）が100万円だったとしても、預金や現金が100万円ある訳ではありません。
　もしかしたら･･･まだ回収できていない「未収金」が含まれているかもしれません。預金や現金は手元にないけど･･･先払いしている「前払金」があるかもしれません。場合によっては「借金」があるかもしれません。
　繰越金の「内訳」を表わす会計資料を「貸借対照表」といいます。

※ＢＳ（＝Balance Sheet：資産とその内訳をバランスさせて表した明細書）

　例えチンプンカンプンであっても･･･総会資料を引っ張り出してきて「損益計算書」でチェックしてください！
　そして、管理会社に支払っている金額（事務管理業務費、管理員業務費、清掃費、各種点検費等々）を足してみてください。

　マンションによって異なると思いますが、おそらく･･･「管理費（一般）会計」の8～9割は、占めていると思います。

　「管理費（一般）会計」の支出を削減するためには、支出の本丸中の本丸である「管理委託費」を見直さなければならない！のです。

　大規模修繕工事は、10数年に1回の周期で行われますが、「管理委託費」は毎月必要な金額です。例え少しの節約であっても、長い目で見れば、大きな節約額につながります。

20年前に「管理費（一般）会計」の見直した理由

　私が理事長を引き受けた20年前に、長期修繕積立金計画をチェックしたところ･･･修繕積立金の増額が3回、一時金徴収が2回も予定されていました。（増額はともかく･･･一時金は非現実的です）

　でも･･･増額も一時金も無くそうとすると、修繕積立金の集金額を当時の年間500万円から1000万円に増額（500万円アップ）しなければなりません。

　その時に思ったことは･･･
修繕積立金の額を単純に2倍にする提案は、一般の組合員の同意を得られないけど、「管理費（一般）会計」を見直して削減できた金額を全て「修繕積立金（特別）会計」に充てれば、同意してもらえるかも？
　･･･ということでした。

そうだ！管理委託費を3割削減しよう！

　当時の管理委託費は年額が約800万円でしたので、３割削減して560万円になれば240万円を修繕積立金に回せる。
　年間不足分の約半分を管理委託費削減で賄えたら･･･ということが動機となり･･･「管理委託費3割削減作戦」が開始されました！　　（つづく）