長谷川吉三朗｜SolLabo不動産

東京・豊洲にある街の不動産屋 Sol Labo(ソルラボ) お部屋探しの「賃貸」から中…

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東京・豊洲にある街の不動産屋 Sol Labo(ソルラボ) お部屋探しの「賃貸」から中古物件の「売買 」まで 代表長谷川によるコラムを執筆中🕵️ ✒️ https://www.sollabo.com

本当！？徒歩○分に注意！

不動産における駅までの徒歩所要時間(他に学校やバス停等)の算出根拠は、徒歩1分＝80mとなります。 1分未満は切り上げて1分とします(例えば駅直結や目の前の場合も徒歩1分表記)。 この徒歩所要時間に関しては同じ物件でも広告により表記が違うことがちらほら。 特に築年数の古い物件や駅から離れている物件は徒歩表記が異なる場合が多いです。 ※同一物件、他サイトから(正しくは徒歩12分) 不動産広告には宅地建物取引業法などの法律や「不動産の表示に関する公正競争規約」などの規制があ

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    • マイホーム購入優先！「与信」とは？

      与信とはマイホーム購入・不動産投資において、人物の信用評価を行い、信用する限度額を設定し「この人にはいくらまでならお金を貸すことができる」と査定する信用力を指します。 不動産投資を考えているとの相談を受けますが、私はまず将来的にマイホームを購入する予定がある方に対しては、先に不動産投資をしないようアドバイスをしています。 会社員の場合、勤め所、年収が良くても基本的には借入が出来る上限額は約1億円程度と言われています。 マイホーム購入前に先に投資用不動産を行い、ワンルーム

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      • 賃貸編「悪質!!物件の囲い込みとは？」

        客付け(借主側)の不動産仲介業者は物件情報の検索時「レインズ」という不動産会社共有のクラウドサービスを利用します。 物件掲載数は平成30年度、年間560万件(売物件190万件、賃貸物件370万件)となり巨大なクラウドサービスです。 通常、賃貸の場合、募集物件をレインズに登録する業者は管理会社であることが大半です(建物共有部の管理会社とは異なります)。  レインズに物件を登録をすれば、多くの業者が閲覧可能となり、短期間で成約する確率が高まります。また、その他スーモや

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        • 賃貸編【先行契約とは？】

          賃貸における先行契約とは、現入居者の退去が決まった際に、先行して次契約者の募集を行い「内見をせず」賃貸借契約を締結することです。   通常は入居者の退去が決まった際、管理会社が広告を打ち出し、入居希望者を募り、現入居者の退去後、またはハウスクリーニング後に入居希望者が内見を行い、そこで契約の有無を判断します。 その為、約3週間から1か月程の空室期間が発生し、貸主はその間の賃料収入がロスしてしまいます。   先行契約は貸主にメリットがあり、入

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          「購入は大手の方が安心!?実は損していませんか？」

          中古の不動産を購入をする際、大手を通して媒介依頼(仲介)を行い、不動産を購入される方は多数います。  理由としては ・大手の方が何かあっても安心できる ・情報をたくさん持っている ・正規の取引ができる  等、やはり安心感優位の為、大手を通して取引をされる方が多数います。   不動産の取引の流れを確認してみましょう。   まずは物件を保有する売主が仲介不動産業者に売却を依頼し、媒介契約(その仲介業者を通して売却しますという契約)を結びます

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          「要注意!! 借地権付き建物」

          スーモやホームズ等の物件情報サイトでここ数年、ぱっと見お買い得とも破格とも思えるような戸建やマンションの情報が流れてきます。  大抵の場合、権利部分には「借地権」「※旧法借地権」等の記載がされています。 この借地権付き建物、要注意です。  一般的に借地権付き建物は、所有権付きの建物の6割〜7割程の価格で購入することが出来ます。 戸建の場合、土地は地主(他人)の持ち物であり、建物部分は購入者の持ち物となり、他人の土地に自分の建物を建てるということに

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          「要注意!! 借地権付き建物」

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          【元利均等返済と元金均等返済はどちらがお得？】

          一般的に住宅ローンにおいて、元利均等返済と元金均等返済では、総利息額は後者の元金均等返済の方が安く済むと言われています。  多くの金融機関が住宅ローンを融資をするにあたり、元利均等返済を好む理由(元金均等返済の取扱がない機関も)は、返済金額が「一定」だからです。  金利が上昇すると当然、利息部分を増やす必要があり、毎月の返済額が増えてしまいます。 これが金融機関における回収のリスクになります。  その為、元金均等返済より総利息額が多くなる

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          【元利均等返済と元金均等返済はどちらがお得？】

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          後半【億ション不動産を手放すべきか】

          ※2020年5月10日掲載コラムです。 ③今後の経済状況から  ・東証REIT指数のチャート分析  リーマンショックを遥かに超える、コロナショック。 世界大恐慌並み、あるいはそれ以上の経済危機に直面しています。 1929～33年の大恐慌で米国は実質GDPが約3割縮小し、失業率は25％に達しました。 人々の活動を抑制することが感染防止対策であるだけに、経済の下押しはあらゆる産業に及ぶと言われています。   J-REIT（不動産投資信託）市場にも

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          後半【億ション不動産を手放すべきか】

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          前編【億ション不動産を手放すべきか】

          ※2020年5月10日掲載コラムです。 昨今のコロナ事情により不動産売買取引の流動性が著しく低下しています。 一部では狼狽売りと買い叩きが交錯している状況です。  今回は恵比寿駅近の低層マンションの売却相談です。  相談者は5年程前に築3年9000万円程でセカンドハウスとして購入し、買い替えの為に既に今年の年始から1億2000万円程(坪単価約580万円)で売却に出していました。 しかしコロナ事情の為、申込は入らず売却の先行きが不透明になり資産価

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          前編【億ション不動産を手放すべきか】

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          賃貸編 【敷金礼金0はホントにお得！？】

          賃貸で部屋探しの際に気になるのが初期費用。 東京23区の物件では一般的に「敷金1ヵ月、礼金1ヵ月」の物件の場合が多いです。 敷金に関しては、入居時に物件オーナーに対して担保として預入する費用であり、原則、退去時にクリーニング費用(1500円/㎡)が差し引かれて返還されます。 礼金に関しては、物件のオーナーに対して支払う「お礼」の費用であり返還されません。   初期費用が安いに越したことはないのですが、この敷金が0の場合、注意が必要です

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          賃貸編 【敷金礼金0はホントにお得！？】

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          【実在する!?本当に儲かる!?ワンルーム投資物件】

          昨今のコロナ事情で急速に現金を要する経営者、不動産投資家が急増し、不動産市場では供給過多とも言える大量の売りが出ています。 古参の投資家が所謂、既に元を取った物件に関しては、魅力的な価格で売却に出されています。  「節税効果」もあり「利益が出やすい」そんなワンルーム物件の収支、差引所得計算をしていきたいと思います。   「品川大井町スカイレジテル」 大井町駅より徒歩7分(品川区東大井3丁目) 価格1490万円 1k占有面積18.87㎡、築年数

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          【実在する!?本当に儲かる!?ワンルーム投資物件】

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          「500万の不動産投資は儲かるのか！？検証！」 

          以前から500万以下の価格のマンション投資を勧めてきました。 実際に500万以下で売り出されている物件のキャッシュフロー計算(収支)&損益計算をして見ます。 ポイントはローンを組まず、キャッシュで購入するという点です。   販売価格450万円、JR中央本線「八王子」駅 徒歩6分 表面利回り9.33% 築28年、18.2平米(内装一部リフォーム済み) 家賃3万5000円 賃貸中オーナーチェンジ物件 ※相場より5000円ほど安く賃貸中、次契約者とは

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          後編「不動産投資は節税になるの！？」 

          初年度の収支は、 ・賃料収入119万4000円 ・支払利息 57万5307円 ・借入金元金(返済部分) 57万8673円 ・経費 153万円(物件取得初期費用)＋年間維持費22万円(管理費・修繕費等)=175万円  差引収支 -170万9980円  初年度の差引所得額は、 ・賃料収入119万4000円 ・減価償却費 37万5000円 ※(新築時SRC耐久47年ー経過年数9年)＋経過年数9年×20/100=40年、建物価格1500万で計算 ・支払利息

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          後編「不動産投資は節税になるの！？」 

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          前編「不動産投資は節税になるの！？」

          不動産投資が節税になると謳われています。 損失を計上し、確定申告後支払った税金が還付されるスキームです。 なぜ節税効果があるのか、税理士法の関係があるので深入りせずざっくりざっくりとお話していきます。   不動産投資をすると ・所得税 ・住民税 ・相続税&贈与税 が節税になる仕組みです。   不動産投資は特に初期費用が多くかかり、また、建物に対して「減価償却費」が多額になる為、不動産収入よりも経費が上回ることがあります。

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          前編「不動産投資は節税になるの！？」

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          後編「不動産投資は儲かるの！？表面利回りと実質利回り」

          また、投資用ローンの金利も忘れてはなりません。 シミュレーションで計算してみました。   全額2903万円借入時(基本的に投資用不動産は頭金0の場合が多いです) 稼働率97%(3年毎に1ヶ月空室)、維持費18.4%(家賃に対する諸経費割合)  ・金利2% 期間35年借入時　年間手取り収入 －22万円 ・金利2% 期間30年借入時　年間手取り収入 ー35万円 ・金利2% 期間25年借入時　年間手取り収入 ー54万円  ・金利1.5% 期間35年借入時

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          後編「不動産投資は儲かるの！？表面利回りと実質利回り」

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          前編「不動産投資は儲かるの！？表面利回りと実質利回り」

          不動産投資は果たして儲かるのか。   表面利回り(グロス)と実質利回り(ネット)の説明、更には投資用ローンを組んだ場合の実際の計算をしてみたいと思います。  利回りとは、（年間賃料－年間経費）÷物件取得費用×100で計算されます。 年間の家賃収入から年間にかかった管理費、修繕費、税金等の経費を引き、物件の購入価格で割ります。 仮に、利回りが5％であれば、20年(100%÷5%)で元が取れます。 当然ながら利回りの高い物件の方が利益が出や

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          前編「不動産投資は儲かるの！？表面利回りと実質利回り」

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