【実在する!?本当に儲かる!?ワンルーム投資物件】

昨今のコロナ事情で急速に現金を要する経営者、不動産投資家が急増し、不動産市場では供給過多とも言える大量の売りが出ています。
古参の投資家が所謂、既に元を取った物件に関しては、魅力的な価格で売却に出されています。

「節税効果」もあり「利益が出やすい」そんなワンルーム物件の収支、差引所得計算をしていきたいと思います。


「品川大井町スカイレジテル」
大井町駅より徒歩7分(品川区東大井3丁目)
価格1490万円
1k占有面積18.87㎡、築年数27年、賃貸中オーナーチェンジ物件
表面利回り6.04%


☆賃料7万5000円、年間賃料90万円
・管理費 6100円、年間管理費7万3200円
・修繕積立金5200円、年間修繕費6万2400円
・管理代行料(5パーセント)、3800円、年間4万5600円
・固定資産税、都市計画税年間6万円
年間総維持費24万1200円

⭐︎物件初期費用
・仲介手数料55万7700円
・契約印紙1万円
・登記費用25万円(司法書士費用、登録免許税含む)
・ローン契約印紙2万円
・ローン保証料40万
・火災保険、地震保険3万円
・不動産取得税15万円
計141万7700円
物件総取得費用1631万7700円

★☆実質利回り4.03%

耐用年数25年(土地800万、建物690万)
減価償却費年間27万6000円
35年借入、金利1.5%(固定)



初年度収支
・年間賃料90万円
・利息24万2300円
・元金35万7300円
・維持費経費24万1200円
・初期費用141万7700円＋24万1200円、165万8900円
初年度収支マイナス88万5100円

初年度差引所得
・賃料収入90万円
・減価償却費27万6000円
・利息24万2300円
・経費165万8900円
差引所得マイナス127万7200円(30万程度の還付金あり、節税効果あり)



2年目収支
・年間賃料90万円
・利息36万2600円
・元金23万7000円
・維持費経費24万1200円
2年目収支5万9200円

2年目差引所得
・年間賃料90万円
・減価償却費27万6000円
・利息23万7000円
・経費24万1200円
2年目差引所得14万5800円(年間所得20万以下の場合、非課税)



2年毎の更新料は物件リフォーム費に充てています。(6年で22万5000円、10年で37万5000円積み立て)
初年度〜5,6年目までは賃料の変動はそこまでないと見ています。
賃料の減少率は、相場年1%とされている為、5年で5%、5年目の賃料は7万1250円とした場合でも、

5年目収支
・年間賃料85万5000円
・利息21万4500円
・元金38万5000円
・年間維持費経費23万8800円(管理代行費月額3600円)
5年目収支1万6700円

5年目差引所得
・年間賃料85万5000円
・減価償却費27万6000円
・年間利息21万4500円
・維持費経費23万8800円
5年目差引所得12万5700円(非課税)


7年目、例えば賃料が7%(毎年賃料を改定するわけではないですが)減少した場合、賃料6万9750円の場合、理論上、収支はトントンになるので、6,７年目に売却が目安となります(修繕積立金の増額のタイミング然り)。



返済するローン、収益が「積立金」として機能し(年間賃料-年維持費=65万8800円)6年目に同額の1480万で売却が出来た場合、単純計算で330万ほどの積立金が手元に戻ってきます。(売却時の費用計算なし)


この物件のポイントはローンを組んでも年間収支がマイナスになりにくく(持ち出し金なし)、所得はプラスになりますが、20万円非課税対象内、築年数27年と今後の耐用年数も長く、賃料下落もある程度起きている為、更に下落する見込みは薄く、かつ、物件価格が安く利便性の高い立地にあり売却時のキャピタルゲインも狙えいやすいという点です。


売却時のキャピタルゲインに関しては、5年以降譲渡の税率は20%まで落ちる(5年以内譲渡時は税率39%)為、5年間はインカムゲインで積立金を蓄え、5〜7年目キャピタルゲインも狙って売り抜けていくという戦略になります。

以前までは、融資の金利自体は低かったものの、物件価格が圧倒的に高く、ローンを組んでも収支がマイナスで持ち出しがあり、差引所得はプラスになり課税され所有しているだけでジリ貧になっていく物件が大多数でした。


この状況下、購入価格の指値もかなり入れ易く仕込みをしていくには良いタイミングであるのかもしれません。

長谷川


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