後編「不動産投資は儲かるの！？表面利回りと実質利回り」

また、投資用ローンの金利も忘れてはなりません。
シミュレーションで計算してみました。


全額2903万円借入時(基本的に投資用不動産は頭金0の場合が多いです)
稼働率97%(3年毎に1ヶ月空室)、維持費18.4%(家賃に対する諸経費割合)

・金利2% 期間35年借入時　年間手取り収入 －22万円
・金利2% 期間30年借入時　年間手取り収入 ー35万円
・金利2% 期間25年借入時　年間手取り収入 ー54万円

・金利1.5% 期間35年借入時　年間手取り収入 ー13万円
・金利1.5% 期間30年借入時　年間手取り収入 ー27万円
・金利1.5% 期間25年借入時　年間手取り収入 ー46万円


つまり、ローンを組んで購入する時点でどう足掻いてもマイナスの損失にしかなりません。


実際に元付けの売業者に固定資産税評価額を確認したところ、まだ取得していないと回答を受けました。
元付け業者もこの物件に対して販売することがあまり積極的でないということです。
固定資産税評価額は路線価から割り出せるので、固定資産税・都市計画税の数字はそこまで外れていないとは思います。


物件価格「2375万」35年、金利1.5%でようやく損益分岐点の年間手取り収入0円の計算になりました。
金利1.4%でようやく1.4万円の利益になりました。

また、適正な借入金利の目安となるのは
実質利回手取り利回りと借入金利の差であるイールドギャップです。
これが２％以上取れているなら、望ましい状態です。
最初に計算した★部、実質利回りは3.54%でした。


つまり3.54%-2%(イールドギャップ)の1.54%以下の金利で借入をしない限り、適正とは言えないのです。


住宅ローンの固定金利レベルの数字であり、かつ、審査が厳しい投資用ローンを1.54%前後の金利で借入ができるのはかなり属性のよい方ではないと難しいです。


ハイリスク、ローリターン。
もはやノーリターンのローンを組んだ不動産投資。

果たして節税効果はあるのでしょうか。
次回はそちらに触れていきたいと思います。


長谷川



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