前編「不動産投資は儲かるの！？表面利回りと実質利回り」

不動産投資は果たして儲かるのか。


表面利回り(グロス)と実質利回り(ネット)の説明、更には投資用ローンを組んだ場合の実際の計算をしてみたいと思います。

利回りとは、（年間賃料－年間経費）÷物件取得費用×100で計算されます。
年間の家賃収入から年間にかかった管理費、修繕費、税金等の経費を引き、物件の購入価格で割ります。
仮に、利回りが5％であれば、20年(100%÷5%)で元が取れます。
当然ながら利回りの高い物件の方が利益が出やすいです。


一般的に広告やチラシ等で見る「利回り」記載は、表面利回りを指しています。
投資用マンションの平均利回りは5%前後で、都内でも人気の港区、品川区、目黒区、大田区の4区で構成される城南エリアの利回りは平均4.3%程です。墨田区や江東区などの城東地区は、取引利回りは4.5%程です。


では、実際に投資用マンションの表面利回りと実質利回りの違いを計算してみましょう。


Sol Labo不動産所在の江東区ではワンルームマンション(1K含む)の賃料相場は9万4600円で計算します(at home記載)。
江東区取引利回りが4.5%程であるので、

X円(取引購入価格)×0.045(表面利回り)=9万4600円×12ヶ月
取引購入価格Xは約2522万7000円と出ます。

これが江東区の平均的なワンルームマンションの価格と出ました。


現在、売出し中の築9年江東区豊洲駅、徒歩8分の「コンシェリア豊洲マスターズヴィラ」販売価格は2750万円、想定利回り4.34%と記載されています。賃料は9万9500円。
年間賃料は119万4000円。


実際にこの物件で実質利回りを計算をしてみましょう。


管理費は6000円、修繕積立金は2300円、管理代行料(相場は賃料の5%)約5000円の計1万3300円。
年間で15万9600円、約16万円。

固定資産税・都市計画税は年間約6万円。
諸経費は合わせて22万円。

年間賃料119万4000円ー諸経費22万円=97万4000円
これを物件価格(2750万)で割ると、実質利回りは★3.54%となります。


しかし、不動産購入時には、


契約時
・仲介手数料(仲介業者)97万3500円、約97万円
・契約印紙 1万円
・登記費用30万円(司法書士費用・登録免許税含む)
ローン契約、その他
・印紙 2万円
・事務手数料3万円
・火災保険料 4万円
・不動産取得税 16万円(取得後半年後くらいに通知書が来ます)
上記の諸費用がかかります。計153万円。


この諸費用を物件価格に加算して実質利回りを計算すると、


物件価格＋初期費用=2903万円
上で出した年間賃料ー年間諸経費=97万4000円

97万4000円÷2903万円×100
=3.36%
実質利回りと表面利回りの差で1%以上と出ました。


これはあくまで「常に」入居中の数字であって、空室発生時、利回りはさらに落ち、修繕積立金に関しては、2300円は激安状態であり、築年数12,3年経つと確実に値上げされます。
経年劣化によるリフォーム費用も当然かかります。


続く


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