前編「不動産投資は節税になるの！？」

不動産投資が節税になると謳われています。
損失を計上し、確定申告後支払った税金が還付されるスキームです。
なぜ節税効果があるのか、税理士法の関係があるので深入りせずざっくりざっくりとお話していきます。


不動産投資をすると
・所得税
・住民税
・相続税&贈与税
が節税になる仕組みです。


不動産投資は特に初期費用が多くかかり、また、建物に対して「減価償却費」が多額になる為、不動産収入よりも経費が上回ることがあります。


減価償却とは、一括で経費にせず使用期間に応じて分割し経費化していくことです。
事業収入から事業のコスト・経費を差し引くと事業所得となりますが、不動産のような高額な費用を一度で経費精算してしまうと、初年度は大赤字となり、翌年以降も赤字繰越ができ、決算書に与える影響が大きく、税務当局も税金回収ができず大きな問題となる為です。


不動産における、減価償却期間、耐用年数は建物構造によって定められており大きく異なります。
鉄骨鉄筋コンクリート(SRC)、鉄骨コンクリート(RC)は47年、木造住宅の場合は22年です。

例えば、物件価格が2000万円のSRC新築マンション(土地代金1000万、建物1000万、土地に関しては減価償却対象に含まれない)の減価償却は、1000万÷47年=21万2765.9… 年間約21万円を減価償却として、47年間経費に計上することが出来ます。

※中古物件に関しては、(新築時の耐用年数-経過年数)＋経過年数×20/100(年)
※耐用年数全部が経過した建物は、新築時の耐用年数×20/100(年)


不動産所得のマイナス分は、総合課税から相殺できます。
これを損益通算と言います。

例えば、年収700万円の会社員が不動産投資による年間収入70万、かかった経費(減価償却を含む)が150万の場合、70万ー150万=-80万、この場合年収700万からこの80万を差し引いた620万が総所得額となります。

不動産投資の損失分を給与所得からマイナス出来るので、確定申告により、収めた税金の一部が還付されます。
この仕組が不動産投資の所得税、住民税に対しての節税と言われています。


所得税に関して
所得に応じて税率が変わり、税率5%〜45%まで7段階あり、税金で給与の半分が持っていかれる等の話は、この所得税の支払いが大きく占めています。
不動産所得は、総合課税(株・為替取引による利益は分離課税対象)に分類され、損失分がこの総所得からマイナスされれば、自ずと所得税額も下がり還付対象となります。


住民税に関して
毎年6月〜翌5月を一年度とし、所得に対して一律の割合10%で課税される所得割＋所得がない場合でも課税される均等割の合計額であり毎年収めることになります。
こちらも同じく、総所得が低くなればなるほど税金が安くなり、不動産投資の損失を計上すれば、確定申告後、還付対象となります。


相続税に関しては、現金や不動産等の財産を所有している方が亡くなられた際に、被相続人(受け継ぐ方)が支払う税金であり、贈与税に関しては生前時に現金や不動産等を受贈された方が支払う税金であり、税率は10%〜55%の比例税率になります。
(相続に関しては、被相続人の人数にもよりますが、大幅な控除がある為、最低でも約3600万円以上の資産がない限り、基本的には課税対象にはなりません)

現金の評価額は現金分の額ですが、不動産の場合は、評価額が取引時の実勢価格より低く、固定資産税評価額≒相続税評価額になる為、かつ、投資用物件だと評価額がさらに下がります。



前コラム(不動産投資は儲かるの！？表面利回りと実質利回り)でシュミレーションをした
「コンシェア豊洲マスターズヴィラ」
築9年、物件価格2750万円、賃料9万9500円、表面利回り4.34%
実際の節税効果を見ていきましょう。


金利2% 期間35年借入時 年間手取り収入 -22万円(ざっくり計算でしたが基準になります)
このシミュレーションは固定金利で計算していましたが、10年毎に0.5%ずつ金利が上昇するよう設定しました。 


続く


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