後編「不動産投資は節税になるの！？」
初年度の収支は、
・賃料収入119万4000円
・支払利息 57万5307円
・借入金元金(返済部分) 57万8673円
・経費 153万円(物件取得初期費用)＋年間維持費22万円(管理費・修繕費等)=175万円
差引収支 -170万9980円
初年度の差引所得額は、
・賃料収入119万4000円
・減価償却費 37万5000円
※(新築時SRC耐久47年ー経過年数9年)＋経過年数9年×20/100=40年、建物価格1500万で計算
・支払利息 57万5307円
・経費 175万円
差引所得額 -150万6307円
例えば年収700万の会社員の場合、所得税率は、23%であり、約34万6500円の還付を受けることが出来ます。
年収900万の会社員の場合、税率33%であり、約49万7000円の還付を受けることが出来ます。
収支の持ち出し基準が22万円ですので、差し引いても14万6500円、27万7000円のプラスになります。
年収が高く、税率が高い人ほど節税効果があります。
しかし、2年目の収支は
・賃料収入119万4000円
・支払利息 56万3629円
・借入金元金 59万0351円
・経費 22万円
差引収支 約-18万円
2年目の差引所得額は
・賃料収入119万4000円
・減価償却費 37万5000円
・支払利息 56万3629円
・経費 22万円
差引所得額 3万5000円(数千円ですが納税義務あり)
年間持ち出しが18万円に対して、数千円の納税をするという、矛盾が生じています。(デッドクロス)
さらに11年目(金利上昇)の収支は
・賃料収入119万4000円(※実際は賃料も下落していく)
・支払利息 約43万9200円
・借入金元金(返済部分) 約69万6000円
・経費 22万円
差引収支 約-16万1200円
11年目の差引所得額は、
・賃料収入119万4000円
・減価償却費 37万5000円
・支払利息 約43万9200円
・経費 22万円
差引所得額 37万9800円(納税義務あり)
こちらも年間16万円の持ち出しに対して、納税義務まで発生。
21年目の収支は
・賃料収入119万4000円
・支払利息 約39万6000円
・借入金元金 約85万2000円
・経費 22万円
差引収支 約-27万4000円
21年目の差引所得額は
・賃料収入119万4000円
・減価償却費 37万5000円
・支払利息 約39万6000円
・経費 22万円
差引所得額 20万3000円(納税義務あり)
つまり、初年度は税還付を受ける節税効果があったものの、その年以降は現金の持ち出しが毎年ありさらには納税義務まで発生することになります。
初年度の不動産取得の初期費用が大きな経費として扱われ節税対策には役立ちますがそれも最初の「一年」のみです。
毎年不動産投資をしていけば、節税効果の恩恵は得られますが、ローンを組み物件を購入できるのは大体3件ほどまでと言われています。
(居住用のローンを組んでいる場合、住宅ローンで5000〜6000万円、2000万円のワンルームマンションは与信上、組めて総額1億円前後)
さらに重要なのはキャッシュフローに関してです。
毎月、毎年の持ち出しに耐える(リフォーム費用、その他、エアコンや設備費用)現金を持っていることが何より重要になります。
コンシェリア豊洲マスターズヴィラに関しては、物件価格がそもそも高く(適正で2200万円ほど)、修繕積立金が2200円と今後大幅に値上する可能性がある為、リスクが高く節税効果を期待してローンを組んでまで購入するメリットはありません。
しいて言えば「相続税対策」目的として現金購入であればオススメはできます。
(現金3000万円の評価額は3000万円ですが、不動産の場合1500万程度に圧縮できます)
一説では、不動産投資はローン完済後に年金変わりになると言われていますが、物価上昇率(2%目安ですが、実際は1%ほど)と家賃下落率(東京23区エリア家賃下落率は0.7%ほど)が逆相関する為、ローン完済後の35年後に賃料収入が年金変わりになるとは考えにくいものです。
35年後も資産価値(コンシェリア豊洲の場合、売却価格800〜900万円以上で今までの損失をある程度カバー可能)がある程度保たれていれば、そこで売却し、初めて不動産投資としては成り立つと思いますが、その時にワンルームマンションとして需要があるのか、売却可能かどうかは35年後になってみないとわからないものです。
「節税効果に！」「頭金0で！」マンション投資の怖い謳い文句です。
ローンを組む際は特に注意しましょう。
長谷川
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