「500万の不動産投資は儲かるのか！？検証！」 

以前から500万以下の価格のマンション投資を勧めてきました。
実際に500万以下で売り出されている物件のキャッシュフロー計算(収支)&損益計算をして見ます。
ポイントはローンを組まず、キャッシュで購入するという点です。


販売価格450万円、JR中央本線「八王子」駅 徒歩6分
表面利回り9.33%
築28年、18.2平米(内装一部リフォーム済み)
家賃3万5000円 賃貸中オーナーチェンジ物件
※相場より5000円ほど安く賃貸中、次契約者とは相場である約4万円で賃貸可能 

☆年間総賃料は42万円 

・管理費7900円
・修繕積立金2660円
・管理代行費(賃料の5%目安)1800円
・固定資産税・都市計画税年間約2万4000円
☆年間維持費 約17万2300円

物件取得初期費用は、
・仲介手数料21万4500円
・登記費用(司法書士報酬含む)約10万円
・火災保険 約2万円
・不動産取得税 約4万円
合計37万4500円

物件取得総費用額は
☆487万4500円

実質利回り(年間賃料-年間維持費)÷物件取得総費用
5.1%

減価償却費計算は、
耐用年数47年-経過年数28年)＋耐用年数47年×20/100により
・29年
マンション価格のうち、建物代金225万円と土地代金225万円と折半し計算すると
建物代金225万円÷29年、減価償却費として年間7万7600円を計上できます。



初年度の収支は、
・賃料収入42万円
・経費54万6800円
差引収支 -12万6800円

初年度の差引所得額は、
・賃料収入42万円
・減価償却費7万7600円
・経費54万6800円
差引所得額 -20万4400円(数万円の節税効果あり)



2年目の収支は、
・賃料収入42万円
・経費17万2300円
差引収支 24万7700円

差引所得額は、
・賃料収入42万円
・減価償却費7万7600円
・経費17万2300円
差引所得額 17万100円



10年後、20年後も基本的に収支に変化はありません。
(2年毎の更新料3万5000円、10年間である程度リフォーム費用も賄えます、むしろ次契約者と本来の相場である賃料4万円で貸し出せれば収益増)

今後の賃料の値下がりは新築物件と違い、既にある程度下がっているので考慮していません。
八王子駅近という場所柄、3万円を割ってくることは基本的には考えられません(それでも収支は黒字ですが)。


今後20年間以上、しっかり収益を生み出してくれる優秀な物件であると私は考えます。


少々荒技になりますが、生活保護者を入居させる方法があります。
家賃が八王子市から直接振り込まれる為、管理代行費(年間2万1600円)が不要になります。
八王子市の単身生活保護者の家賃上限は5万3700円です。現状3万5000円の賃料ですが、生活保護者を入居させるにあたり、賃料を4万5000円ほどまで増額させることも可能です。
この場合、年間収支は約41万円ほどになります。月換算で約3万4000円です。
また、一度入居をするとロングスパンで居住する為、家賃収入が安定します。ただし、生活保護者は一般の入居者と比べ、トラブルを起こす確率が高いとも言われリスクも存在します。


この物件は指値で380万〜400万程度で購入することが出来れば、より理想的です。
八王子駅から徒歩6分とアクセスも良いので、空室リスクは然程ありませんが、空室時でも維持負担額が、約1万4000円程度です。ローンの返済や金利に振り回される心配もなく、この金額さえ支払えば、維持が出来ます。

また、物件価格200万を極端に割り込んでくるリスクも低く、駅から10分以上離れている物件やバス利用必須の物件から価格は下がっていきます。
(それでも東京近郊エリアで200万円以下で売りに出されているマンションはほとんどありません、立地条件悪、心理的瑕疵の場合を除く)


八王子-新宿間中央線で一本約38分
今後も立地としての資産価値は十分に保たれ、リモートワーク推奨により、再びドーナツ化減少が起こる可能性や更には、以前お話した相続税対策の調整で500万〜600万円で強気で売りに出していれば購入される可能性もあります。


「ローンを組めば損をする、キャッシュで購入すれば得をする」

この10年間で物件価格が極端に値上がりをしている都内近郊においては、この法則がほぼほぼ当てはまります。
かぼちゃの馬車問題以降、急激に不動産投資に対する融資の引き締めが起きており、低金利で借入をするのも厳しい状況です。

負債は資産ではありません。
居住用の住宅ローン然り、完済して初めて資産になります。

しかし、ローンを組んだ不動産投資において、利益を出している方は確実にいます。
次回は、節税効果もあり、収益もあげられる理想的な物件の条件を追求していきたいと思います。

長谷川

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