しおいぬ社長

栃木県で不動産買取再販会社を経営しています。主に相続された空き家を買い取って、リフォー…

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栃木県で不動産買取再販会社を経営しています。主に相続された空き家を買い取って、リフォームをして販売、または賃貸に出すというお仕事です。 地方の空き家問題は非常に大きな分岐点を迎えており、このまま間違った施策が続くと、人口問題と同様に回復不能な状況になってしまいます。

「独立した理由ですか？朝、起きれなかったからです。」

知り合いの社長の息子が大学留年確定しましたぁ！とか言ってて、めちゃくちゃ懐かしさを感じた。自分も留年上等のゴミみたいな学生生活を過ごしていたからだ。 9時から始まる1限の講義はなるべく取らなかった。なぜか。そんな早い時間に起きられないからだ。 必須科目以外の単位はなるべく夜間学部の授業に出席して取得した。なぜか。その方が授業の難易度が下がり、単位がとりやすいからだ。 そんなこんなな学生生活だったので、留年をした、留年をしまくった。なぜか。どうしても朝起きれない、少しでも

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    • 収益物件紹介5(全部まとめて紹介編)

      収益物件紹介、第5回目は面倒臭くなってきたので(笑)、その他収益物件の一挙公開です！ 前回の第4回で紹介した福祉施設の増築にて、年間の家賃収入が5000万円を突破。自分の中に「家賃年収1億円！」という目標が出てき始めたのもこのころでした。その後は、一気に収益物件の取得を加速させていきました。 ①スペック: 木造2階建てアパート24室、購入代金3000万円、諸費用200万円、自己資金200万円、借入3000万円(金利1.2%、15年、毎月返済金額約20万円)、年間賃料約70

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      • 収益物件・4(福祉施設増築編)

        収益物件紹介、第4回目は3年前に既存のテナント物件に入居する福祉施設の為にテナント増築(正確には敷地内に新築)をしたものになります。 前々から福祉施設の社長から「もっと床数が欲しい！」と要望されていたので、「利回り20%換算でいいなら増築するよ？」と提案していました。中々それだと家賃が大変なことになるので厳しいだろうと思っていたのですが、それでも増築して欲しい！となりましたので、初めての収益物件新築に挑戦しました。 スペック: 木造新築平屋建て約80坪、建築代金8500万

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        • 収益物件・3(戸建て投資群)

          私が3件目以降に買った収益物件(戸建て)です。1件1件解説するのはさすがにキツイので、一挙にまとめて13件を紹介。戸建て投資を始めたのは約3年半前からになります。 1,2件目に購入した収益物件は、正直、父の人脈や銀行との付き合いを最大限に活かした仕入れ・借入で、私個人の能力とは言えないものでした。ここから買っていった収益物件は、全て私が築いてきた人脈の中で購入した物件で、私の本来の「実力」で仕入れた物件達というわけです。 つまり、不動産投資を志す人にとっては、ここからの物

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        「独立した理由ですか？朝、起きれなかったからです。」

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          収益物件・2

          私が二番目に買った(正確には一番目の物件と同時期に買った)収益物件です。 スペック: 木造2階建てアパート、5棟、合計32室。駐車場戸あたり1台分ずつ有り。 賃料:1戸あたり平均30000円+駐車場2000円。3万2000円×32=102万4000円。(年額満室賃料:約1230万円) 物件取得金額:3300万円、諸経費200万円、合計3500万円(表面利回り37.27%) 自己資金200万円、借入3300万(金利1.5%、15年、毎月返済額約20万円) 購入経緯: 1件目

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          収益物件・2

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          収益物件紹介・1

          私が初めて買った収益物件です。 スペック: 木造2階建て、テナント+福祉施設+アパート5室(約1000㎡) 土地2000㎡ 賃料:テナント17万8000円、福祉施設80万円(アパート5室こみ)、計97万8000円(年額約1150万円) 物件取得金額:6000万円、諸経費300万円、合計6300万円 自己資金300万、借入6000万円(金利1.8%、15年、毎月返済金額約40万円) 購入経緯: 知り合いの不動産業の社長から、これからは太陽光発電に事業を完全移行していくので所

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          収益物件紹介・1

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          地方行政の「空き家対策」が全て無意味な理由について

          初めまして、しおいぬ社長です。 私は「相続空き家」を主に購入させて頂き、リフォームをして再販売をしたり、賃貸として貸し出す、「中古住宅再生事業」という仕事をしています。 現在、日本では「空き家・空き地」が社会的に問題になっており、ほぼすべての地方自治体で「空き家対策課」が設置され、問題解決を図っています。しかし、それらの全てが「意味のない組織」になっています。 そもそもが、「なぜ、空き家は生まれるのか、空き家を生ませないようにするにはどうすればよいか」という議論が為され

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          地方行政の「空き家対策」が全て無意味な理由について

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          r＞gの話

          r > g　 ピケティが「21世紀の資本」の中で示したこの不等式は、全世界の全ての投資家が知っている、この世の中で最も有名な数式の一つだ。 rは資本収益率、gは経済成長率を示している。つまり、この不等式は資本が生み出す年間の平均収益率は、経済の年間成長率より大きい、ということを表している。 もっとわかりやすく言うと、このr>gという事実のせいで資本家の資産はどんどん富んでいき、サラリーマンの年収は毎年少しずつしか成長せず、貧富の格差がこの100年でどんどん拡大していった

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          r＞gの話

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          収益物件を割安に買えるタイミングとは

          私は常々「不動産投資はしないほうがいいよ」ということを言っていますが、それでもある条件を満たしたときだけは、万人にとっての不動産投資を始めるチャンスタイムとなり得ます。 それは、「リセッション時」と、「破産者大量発生時」です。 リセッション時がチャンスというのは当たり前ですね。これからアメリカの景気が悪くなって、それが日本に伝搬して～みたいなことが予測されてきていますが、そういう時期になると全ての資産の値段がガッツリ下がる。 特に不動産は株式市場のような目に見えるところ

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          収益物件を割安に買えるタイミングとは

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          買取再販にて、中古物件をいくらで仕入れるべきか

          不動産業者の方で、買取再販にチャレンジしてみたいけど、どういう物件をどのくらいの金額で仕入れたらいいか分からない！ または、一般の方で、リフォームがされていない中古物件を買って、自分でリフォームをして住みたいけれど、どのくらいの金額で買えばお得といえるのかが分からない！ という方は多いと思います。そこで、私が考える築年数ごとの中古物件買取金額を考え方込みで発表したいと思います。 汚い字で申し訳ないですが(笑)、私はこんな感覚で中古物件を仕入れています。とはいえ、これだけ

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          買取再販にて、中古物件をいくらで仕入れるべきか

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          不動産投資で成功するにはどのような物件を買えばよいか

          私が何度もツイッターで言っていることですが、素人が不動産投資をやっても基本的に儲かりません。 不動産投資が仮に儲かるとするならば、なぜ大企業達は不動産投資をしないのでしょうか？都内の数百億規模のテナント投資とかはやっている企業はありますが、アパート・戸建て投資をメイン事業に据えている大企業は見かけませんよね。 理由は簡単です。利益率が非常に低いからなんですね。そして、「不労所得」とか言われてますが、実際は様々な労働が付帯してくるわけです。利益率が低く、手間もかかる。そりゃ

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          不動産投資で成功するにはどのような物件を買えばよいか

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          不動産業の酷すぎる税金事情について

          去年の12月、初めて税務調査が入りました。その時に大事件が発生しました。具体的に言うと、「消費税が800万還付されるはずが、それがすべてなくなり、逆に追徴課税100万円を請求される」というもの。 どういうことか。消費税は「もらった消費税」－「払った消費税」=「納税消費税」となります。納める消費税が少なくなるには、「もらう消費税を少なくする」か「払った消費税を多くする」が必要になります。 さて、弊社は一昨年老人ホームを新築しました。建築費用がおよそ8000万円ですから消費税

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          仕入れ物件のリフォーム前を写真で確認1

          S市A町にて中古戸建を仕入れました。 仕入れ時に考えていること、それを基にどういったリフォームを行うかを写真と共に解説していきます。 物件概要 土地面積149.70㎡(約45坪)、建坪85.58㎡(約25.5坪)、築41年。セキスイハウス施工のユニット工法。立地は市内では中の中といったところ(昔は人気があったけど、今はそんなに…みたいな立地)。駐車場が縦列2台、しかも幅が2.2mしかないことが特大ネック。これをどのように解決していくかが本物件の課題。建物内部の状態は築年

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          仕入れ物件のリフォーム前を写真で確認1

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          今週はクレーム対応などで心底消費してます。

          今週は、 ・凍結系の連絡が合計4件(例年以上に多いです。) ・1年前に建てたばかりの収益物件で天井クロスに亀裂が入りまくる件についての現場確認と発注指示(埋め込みエアコン周りのクロスが見たことも無いレベルで亀裂が入りまくってる、原因未だに不明) ・税理士からの税務調査の宿題対応(実はすげー面倒臭いことになっててまだ終わってない…) など、直接利益に繋がらない「残務」系の仕事が多かったです。 こうした仕事は利益にならないだけでなく、慎重に対応しないと怒られたり、余計な

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          今週はクレーム対応などで心底消費してます。

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          リフォーム前後を写真で比較2

          A市O町にて仕入れた中古物件のリフォームが完了しました。 リフォーム前後の写真を見比べながら、どういった考え方を基に、どのようなリフォームを施したのかを紹介します。 物件概要 土地面積169.65㎡(約51坪)、建坪112.61㎡(約34坪)、築28年。立地は足利の中では中の下といったところ。駐車場は2台だが、大型分譲地の一番奥の立地なので、頭から突っ込んで駐車して、出る時はバックで転回、といった形で通常の並列2台の駐車場よりは少しだけ劣る。 本物件は1つ重要な要素が

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          リフォーム前後を写真で比較2

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          ボンボンの不動産投資

          あるところにボンボンという名の若者がいた。彼はデブでスケベでギャンブル好きであらゆる才能が皆無であったが、多少の数字的能力があった。 そして、親が金持ちであった。 あるときボンボンは思った。 「あれ？必死に働かなくても金動かしてるだけで生活できるんじゃね？」 ボンボンは父親を連帯保証人にして4億円を銀行から借り入れ、その全額を用いて収益不動産を購入した。 齢30歳にして4億円の借金長者である。当初銀行は「こんなデブでスケベでギャンブル好きなクズに億を超える金を貸して

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