収益物件・3(戸建て投資群)

私が3件目以降に買った収益物件(戸建て)です。1件1件解説するのはさすがにキツイので、一挙にまとめて13件を紹介。戸建て投資を始めたのは約3年半前からになります。

1,2件目に購入した収益物件は、正直、父の人脈や銀行との付き合いを最大限に活かした仕入れ・借入で、私個人の能力とは言えないものでした。ここから買っていった収益物件は、全て私が築いてきた人脈の中で購入した物件で、私の本来の「実力」で仕入れた物件達というわけです。

つまり、不動産投資を志す人にとっては、ここからの物件仕入れが真に参考になる部分と言えます。

①築50年木造2階建て、仕入れ金額30万円、諸経費30万円、リフォーム費用240万円、総額300万円、家賃5万円、利回り20%

②築45年木造2階建て、仕入れ金額100万円、諸経費25万円、リフォーム費用325万円、総額450万円、家賃6万2000円、利回り16.5%

③築40年木造2階建て、仕入れ120万円、諸経費30万円、リフォーム費用200万円、総額350万円、家賃5万9000円、利回り20%

④築35年鉄骨2階建て(セキスイハウス)、仕入れ160万円、諸経費50万円、リフォーム費用190万円、総額400万円、家賃5万5000円、利回り16.5%

⑤築40年木造2階建て、仕入れ80万円、諸経費30万円、リフォーム費用380万円、総額490万円、家賃6万5000円、利回り

⑥築70年木造平屋建て、仕入れ30万円、諸経費15万円、リフォーム費用75万円、総額120万円、家賃3万円、利回り30%

⑦築20年平屋建て、仕入れ180万円、諸経費20万円、リフォーム費用50万円、総額250万円、家賃6万3000円、利回り30%

⑧築40年木造2階建て、仕入れ30万円、諸経費30万円、リフォーム費用420万円、総額480万円、家賃6万3000円、利回り15.75%

⑨築50年平屋建て、仕入れ250万円、諸経費40万円、リフォーム費用200万円、総額490万円、家賃5万9000円、利回り14.4%

⑩築45年木造2階建て、仕入れ200万円、諸経費40万円、リフォーム費用300万円、総額540万円、家賃6万6000円、利回り14.6%

⑪(リフォーム中)築50年木造2階建て、仕入れ30万円、諸経費30万円、リフォーム費用240万円、総額300万円、家賃5万9000円予定、利回り23.6%予定

⑫(リフォーム中)仕入れ30万円、諸経費20万円、リフォーム費用380万円、総額430万円、家賃6万5000円予定、利回り18.1%予定

⑬(写真無し、リフォーム中)築40年木造2階建て、仕入れ10万円、諸経費20万円、リフォーム費用250万円、総額280万円、家賃5万円予定、利回り21.4%

リフォーム中物件も含めて、総額5180万円、家賃74万6000円(年額895万2000円)、利回り17.2%、全て現金購入で融資無し。販売or賃貸どちらにも対応できるようにリフォームしているために、ちょっと割高なリフォーム内容になっています。また、販売前提での仕入れなので借入もしておらず、毎年1500万くらい現金で戸建て賃貸物件を買っている計算になるので、一生手持ちキャッシュは溜まりませんｗ

13件の戸建てを仕入れて、リフォーム発注して、自分で客付して、管理はほぼ発生無し(雨漏りと漏水以外は入居者負担・対応という契約にしている)、全て保証会社加入です(日本セーフティー)。

正直、こうして改めて纏めてみると、利回り15%くらいの20室木造築25年アパートとかを買う方が遥かに楽ちんです(;^ω^)でも、そういう物件はもはやこの市場には出てこないので(不動産投資ブームの発生により、地方でも利回り10%前半くらいの物件しか出ない)、じゃあそれでも不動産投資に参入する・食っていくためにはどうするかってなると、やはりライバルが弱い(個人投資家しかしない)築古投資にならざるをえません。

でも、じゃあ実際にやる価値があるかというと、リフォーム費用は安い工務店・大工さんを探すことで自分と同等レベルの発注をすることはできるかもしれないですが、仕入れは正直かなり厳しいと思います。こういう金額帯(200万円以下)の物件は不動産業者もネットに出したら素人投資家が一日に100件くらい電話をかけてしまうので、ネットには出さず知り合いの不動産業者や投資家に流してイグジットしたい。だから、初心者がこうした物件を購入するのはまず無理、しかも最近は外国人投資家の参入も著しく、結局ネットに転がってる「こんなの買っても絶対に利益なんてでねーぞ」っていうやつを最初は買わざるを得ず、最初の物件がコケちゃったらそれ以降のやる気なんて起きないので結局不動産投資はヤメ、となるケースが多い。

以上のことから、不動産投資を始めるのは現在の市場状況だと
①築古戸建て投資からスタート
、となりやすく、
②物件を儲かる水準の金額で買うには、最初は儲からない物件からスタートして人脈と知識経験値を身に着ける必要あり
で、
③正直、それだと絶対に儲かる水準にくるまでに心や資金が折れてしまうので、今築古投資で活躍しているプレイヤーの多くは物件は多少割高で仕入れでも、自分でDIYをしてリフォーム費用を割安にできる人たち
という感じになっています。