収益物件・4(福祉施設増築編)

収益物件紹介、第4回目は3年前に既存のテナント物件に入居する福祉施設の為にテナント増築(正確には敷地内に新築)をしたものになります。

前々から福祉施設の社長から「もっと床数が欲しい！」と要望されていたので、「利回り20%換算でいいなら増築するよ？」と提案していました。中々それだと家賃が大変なことになるので厳しいだろうと思っていたのですが、それでも増築して欲しい！となりましたので、初めての収益物件新築に挑戦しました。

スペック:
木造新築平屋建て約80坪、建築代金8500万円(諸経費込み)、自己資金2500万円、借入6000万円(金利1.2%、15年、毎月返済額約38万円)、賃料140万円(利回り20%)

消防検査中

建設にあたっての福祉施設社長との約束:
駐車場をつぶす形で新築したので、万が一この福祉施設が退去した後、テナント募集するのに制限が発生することになり、ある意味この福祉施設の社長と心中するような形の建築になってしまった。(とはいえ、道路向かいに空き駐車場があるので、そこを永続的に借りることができれば問題ない)
なので、下記のような約束をした。

・最終的にはこのテナント全体を福祉施設の社長さんに売る(もちろん、借入の問題などがあるので100%履行できる保証はない)

・10年後くらいを目途に売却するので、なるべく高い利回り(20%)を設定させてほしい、その代わり、売却時にこの建物はその時点でのローン残債金額+自己資金金額で売ります。

こうした約束をしたことで、利回り20%の家賃設定とすることができた。かつ、相手の立場からしても10年後にはかなり安い金額で建物を手に入れることができ、10年後も商売が安定稼働していれば、旨みのある、winiwinの話となった。
(少し腹黒い話になるが、未来の予測など誰にもできないので、直近を有利にする利回りアップの約束のほうが有利、かつ10年後に安く売るという約束をすることで、少なくとも10年間は頑張って施設運営をしてくれる可能性が高い、という算段もあった。)

シミュレーション:

現在、新築してから2年半が経過している。年間の家賃収入は1680万円。税引き前のCFで1200万円、税引き後CFで約800万円のお金を稼ぎだす、とんでも物件となってくれている。

新築を始めてやった感想としては、減価償却費の取れる率がとても低いので、最初から税金がバカでかくなりやすいということ。経費がほとんど居れることが出来ないから、利益の1/3くらいを税金でもっていかれるのだ。正直、これほど馬鹿らしいものはない。あとは、今回のケースだと最初から入居が決まっていたからよかったが、完成後に入居付けをする場合は相当に神経をすり減らしそうだと感じた。

とにかく、この新築物件は、「既存福祉施設の専用物件」みたいなものになってしまったので、(この福祉施設が退去してしまったら、同条件での賃貸募集は不可能)　なんとか最低でも5年くらいは経営を成立させてほしい…。

この物件の家賃が入りだしたタイミングで、家賃収入の総合計が5000万円を超え、返済や税金を差っ引いた金額でも手残りが2500万円程となった。買取再販部門の粗利が2500万円程、経費・税金を差っ引くと1500万円程なので、この時点で不動産投資部門の利益>>>買取再販部門の利益となり、不労所得が労働収入を超えた。

余談だが、このあたりから、余りにも高すぎる法人税率に嫌気がさし、不動産業のやる気が下がっていった(;^ω^)　今は不動産買取再販もかなり行動量を減らし、ほぼ毎日ゲームや麻雀をしながら、楽天マラソン・ヤフショなどのおいしい場面の時だけ転売・せどりをして(転売・せどりは節税にも繋がる部分もあるため、不動産投資との相性が良い)、適当な毎日を送ってしまっている…。