収益物件紹介・1

私が初めて買った収益物件です。

スペック:
木造2階建て、テナント+福祉施設+アパート5室(約1000㎡)
土地2000㎡
賃料:テナント17万8000円、福祉施設80万円(アパート5室こみ)、計97万8000円(年額約1150万円)
物件取得金額:6000万円、諸経費300万円、合計6300万円
自己資金300万、借入6000万円(金利1.8%、15年、毎月返済金額約40万円)

購入経緯:
知り合いの不動産業の社長から、これからは太陽光発電に事業を完全移行していくので所有しているテナントやアパートを買ってくれないか、と言われた。平均利回り20%程で売って頂けるとのことですぐに飛びついた。

シミュレーション:

現在、購入してから5年半が経過している。減価償却費がとれた初期4年目までは、税引き前CFが625万、税引き後でも525万とれるレベルで、これだけでFIREできそうな程の数字が出ていたが、償却がとれなくなった今期からは税金が急騰。税引き後CFで350万程となっている。

この5年半で本物件が稼いでくれた利益は元本返済分を考えない利益ベースでいくと約6000万円。毎年約1000万円程の粗利益が出ている計算となり、これは会社全体の粗利益の1/5以上の金額である。独立初期にこのような物件を買えたことは幸運としか言いようがない。

知り合いの不動産業者の社長は父の知り合いである。父が長年このエリアで飲食店を経営しており顔が広いこと、飲食店で得た利益を不動産投資に回しており、不動産投資の知見が広いと思われていたこと。こうした要因で、本物件はネットでの募集などもせず私のところに直接情報が回ってきた。商売というのは、才能や能力だけではない、長年の積み重ねこそが重要であり、信頼となり、それが結果に繋がるのだということをこの時理解した。父には感謝してもし足りない。

買ってから気が付いたマイナス要因もあった。

詳細な打ち合わせをせず購入してしまったことで、スプリンクラー設備が設置されておらず、消防基準を満たしていないことが発覚した。(設備設置に250万かかった…。)

次期社長(40代女性)が更年期障害がつらい～とかいって週2くらいしか出社しておらず、70代になるお母さんが全てを取り仕切っていたり(テナント運営は中に入っている会社・人がとても重要。退去されたら次を探すのは苦労をする)。

中々に気苦労が耐えず、今後順調に運営していけるかどうかという点でリスクが大きい物件ではある。

とはいえ、それを補って余りある利回り・利益額の物件に間違いはなく。福祉施設のオーナーとも信頼関係をしっかり構築していって、長期にわたって借り続けてくれることを望んでいる。