収益物件・2

私が二番目に買った(正確には一番目の物件と同時期に買った)収益物件です。

スペック:
木造2階建てアパート、5棟、合計32室。駐車場戸あたり1台分ずつ有り。
賃料:1戸あたり平均30000円+駐車場2000円。3万2000円×32=102万4000円。(年額満室賃料:約1230万円)
物件取得金額:3300万円、諸経費200万円、合計3500万円(表面利回り37.27%)
自己資金200万円、借入3300万(金利1.5%、15年、毎月返済額約20万円)

購入経緯:
1件目の収益物件と抱き合わせでの購入。知り合いの不動産業者の社長がアパートを壊して太陽光パネルを設置しようとしていたので、「そんなことするなら土地値+αで売ってください！」と頼んだらなんと売ってくれた(笑)　利回りは40%近くになり、建物の状態も非常に良好。(その社長が会社決算の度にアパートの塗装や修繕などを積極的にして、経費算入していた為)　その代わり、太陽光パネルを設置しようとしていた為、入居者達に退去を即してたり、更新をしていなかったりしたので、どちらのアパートも購入時入居者は2~3割程しかいなかった。しかし、賃料をエリアの中でもかなり低めに設定したことで、建物の品質も良好なこともあり、すぐに満室にすることはできた。

シミュレーション:

現在、購入してから5年半が経過。購入後、半年ほどで満室になり、その後は入退去を繰り返しながら、ほぼ満室状態を維持している。減価償却費が取れた4年目までは税引き前CFが650万ほど、税引き後でも530万程出ていたが、償却がとれなくなった今年から税金が急騰。前の記事のテナントとあわせてとんでもない金額の税金を支払う予定となっている。

この5年半で本物件が稼いでくれた利益は、元本返済分を考えない利益ベースでいくと約5000万円。毎年約800万程の利益が出ている計算となる。前の記事のテナントとあわせると約1800万の利益を稼いでくれており(会社全体の利益の2/5程)、独立初期にこの数字を経営の基礎に組み込むことが出来たことが、今現在の自分の豊かな状況を作ってくれていることに違いない。

というか、独立2~4年目の会社全体の利益は3500万程であったことを考えると、その時期は利益の半分以上をこれらの収益物件が稼いでくれたということになる。この知り合いの社長がいなかったら、これだけ早く今の資産を積み上げることは絶対にできなかっただろうだろうし、もしかしたら不動産業だってやめてたかもしれない。

---

自分の不動産投資のスタートであるこの話をすると、「こんなん全部運やんけー！」と周りの人から言われることは多い。実際、この時期の自分は、他の色々な事象を含めて、とても幸運に恵まれていた時期だったと思っている。

しかし、実は同時期に「このテナント買う？」と元所有者の社長は複数人に相談していたようで、その中で最も自分の反応が良く、銀行融資なども速攻で話を纏め、テナントやアパートの確認のスピード、購入に関する打ち合わせの迅速さなども優れていたらしい。その結果、他ではなく自分に全て売ってくれるという話になったわけだ。

「幸運の女神には前髪しかない」とは使い古されたことわざであるが、正にこの時の自分は巡ってきた大きなチャンスを、逃さず、誰よりも早くつかむことができたのだ、と感じている。