不動産投資情報発信中

株式会社マクロマイスター / 不動産開発型 / 不動産投資に役立つ情報発信中

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「不動産×テクノロジー」の、すすめ

今回は、「不動産とテクノロジー」という一見相反しつつも、実は放っておけないこれらの関係について記述します。 次世代不動産AIプラットフォーム開発を行う弊社。不動産にテクノロジーを組み込むことの便利さと素晴らしさを、毎日肌で感じております。 また、縁あってPropTech JAPANに携わる機会も頂き、不動産テックにますます情報アンテナを張っておきたいという自戒の念も込めて。　 コロナ禍で経済的ダメージを受けている人がいる中でも物件を買ったり企業買収したりしている投資家がい

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    • 1.4 区分投資では大した資産を築けない理由

      融資が厳しくなり、区分投資する人が増えているようですが、区分投資では資産が築けない理由を解説します。 理由1: 景気任せで再現性がない区分ワンルームを購入した後、景気によって価格が上がるケースもあれば下がるケースもありますが、それはタイミングによるもので、再現性はなく、ピカピカの物件を買っても、バリューアップして利益を出せる機会はありません。 理由2: 融通が効かない車に例えると区分は乗り合いバス、一棟マンションはタクシーです。一棟で保有しない限り、マンション全体に関わる

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      • 5.1 銀行の物件評価ロジック

        リートの財務部長時代に経験した融資審査で、いくつかパターンがあることが分かりました。メガバンク、地銀、信金で考え方、審査方法が異なりますが、審査パターンを覚えておくと役に立ちます。 パターン1：エリア別、総額別の評価方法銀行の審査プロセスには二段回あります。安定性、流動性、収益性において、営業担当が支店内で土台にのるか乗らないか上司に相談することから始まります。支店内でOKが出たら、次に審査部の審査に入ります。 ●都内は収益還元法、地方は積算評価というようにエリアで区別し

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        • 5.2 アパートローンとプロパーローンの違い

          アパートローンとプロパーローンとはアパートローンとは、賃料収入を返済原資とした賃貸事業用建物取得に対する長期資金融資のことを言います。一方でプロパーローンとは、保証会社を介さずに金融機関が自社でリスクを負担して貸し出すローンのことを指します。 アパートローンとプロパーローンの違いは、銀行が商品化したパッケージ商品か、オリジナルのブティック商品かの違いです。アパートローンは個人対象で、審査スピードが早く、チェックリストに基づく基準に合えば、自己資金が少なくても取り組むことがで

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          5.3 投資タイプ別ポートフォリオ戦略

          性質の異なる複数の投資を組合わせることによって、リスクを減らしリターンを最適化することをポートフォリオ理論といいます。 「いくら」「どこに」「何を」投資するか「攻めと守りのバランス」を考える上で、「攻め」だけを考えるならば、利回りが高いリスク資産に投資すればいいのですが、「守り」の資産も組み入れないと、有事が起きた際には耐えきれません。逆に、これから資産形成するのに「守り」の資産を買っていたら、一向に規模拡大できません。攻めと守りの投資タイプを大きく3つに分類し、それぞれの

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          4.5 建築費を左右する杭のコスト構造

          土地活用の収支を考える際、本来であれば、一種単価だけでなく地盤コストも考慮されるべきですが、販売価格に反映されることはありません。地盤を含めた総費用で、城東と城西エリアのサンプルを比較してみました。※東京都土木技術支援・人材育成センターで公開されている土質形状図から杭工事コストを想定 (台東区） 土地価格　　9,000万 土地面積　　25坪 / 500％ 土地単価　　72万 / 種 杭工事　　　1500万 杭工事単価　12.5万 土地＋杭工事 = 84.5万

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          4.0 高利回りマンションの作り方

          通常、マンションオーナーが利益を出せる部屋は入居者にとって「良い条件」の部屋ではありません。では、どうやったら投資家にも入居者にも「相反する利益」を同時に実現できるのか。 1. 若い人に人気が出てきた狭小物件 今、若い世代の入居者に人気のワンルームは、部屋面積を狭くして家賃を「２万円～３万円」低く抑えることができる都内の新築マンションです。東京で家賃6万円以下の賃貸物件だと、15平米というのは普通になりました。ひとり暮らしなら極端に窮屈ではなく、10平米以下の超狭小が増えて

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          4.4 間口が狭い土地の設計注意点

          都心の土地は、整形地や間口が広い物件より、間口が狭い土地がよく出ます。 1. 間口とは まず、間口とは何でしょうか。間口とは、道路に面している土地や建物の幅のことを言います。マンションの場合では、バルコニーなど開口部がある側面の幅のことを間口といいます。間口の単位はメートルを用います。 2. 家を建てるのに必要な間口 では、家を建てる時に必要な間口とは、いったいどれくらいなのでしょうか。建築基準法第43条1項によると、家を建てる場合は道路に接する間口は2m以上、共同住宅な

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          4.6 地下の作り方

          都心で新築するのに、少しでも面積を増やすために地下を造るのが流行ってきています。共同住宅であれば、地下と1Fメゾネットにするか、地階から1Fまでの天井高が地下は全体の1/3以上＋地上から1M以下の高さという条件を満たせば、地下の面積が容積対象にならず、1階層増えます。 建築会社の得意不得意によってコストは変わりますが、一般的に、地下を掘ると建築費は割高になります。しかし、やり方によっては建築費を上げずに地下を造ることもできます。ポイントは「地盤」と「杭」です。 1. 杭コ

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          6.2 不動産営業をデータドリブンにするには

          1. 不動産業界におけるデータドリブンの現状 マーケティングの世界はかなりデータドリブンになってきていますが、不動産業界のセールスはいまだに属人的です。 データドリブン(Data Driven)とは、「経営やマーケティングなど企業運営のために必要な意思決定を,、経験や勘などではなくビッグデータとアルゴリズムによって処理された分析データを元に判断し実行すること」を言います。 未だに気合いと根性で、とにかく数打ちゃ当たるという労働集約的な慣習が根付いています。だからこそ、テク

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          6.3 足立区S造マンションが4.5%で売れた理由

          2020年の3月末に足立区にあるS造のEV付マンションを売却しました。コロナショックの中、NOI利回り4.5%で売却したと言うと驚かれます。しかし、これは「数打ちゃ当たる」で、たまたま売れた再現性がないものではなく、戦略的にマーケティングした結果です。 1. マンションを高利回りで売却するための秘訣「ターゲティング」 では、どうやって売却したか。キーワードは「ターゲティング」です。 売り始めた当初は、どこの仲介会社に委託したらいいのか分からず、どの仲介に打診しても「足立区

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          高度地区による高さ制限と北側斜線のまとめ

          今回は、新築設計・企画の中でも複雑になる「高度地区による高さの制限」、「北側斜線」について書きたいと思います。 私にとってもチャレンジな内容なので、勉強まとめノートのようになるかとは思いますがどうか温かい目で読んで頂けると幸いです(笑) 「開発型投資の基礎知識」の記事で天空率・道路斜線等の概要はまとめてありますので、そちらも参考にしてみて下さいね。 https://note.com/macro_0120/n/nc0da86e08173 1. 高度地区 まず、高度地区とは何か

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          7.5 「習うより慣れろ」のトレーニングで投資センスをきたえる

          不動産投資は実践した人にしか分からないことが多々あります。やってみて初めて分かる。私は不動産の運用経験はあったものの、キャリアのほとんどが中古物件ばかりで、設計や建築についてはど素人でした。 1. 新築物件 新築を始めた当初は、設計士が作った図面を信用してしまっていて、ほとんど任せっきり。今考えると、勉強不足で真剣に取り組んでいなかったと反省しています。しかし、何度も繰り返していくうちに、今では設計士の図面をチェックし、自分で抜け漏れがないかチェックしたり間取りの最適化をし

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          7.3 不動産AIによるパラダイムシフトで資産格差が拡大

          一般的にあまり公開されておらず、目に見えないですが、日本は所得格差は低いけど、資産格差はとてつもなく大きくなってきています。この資産格差は今後10年でさらに開くと見ています。 主に不動産による差が大きく、金融緩和の度に、お金を刷れば刷るほど、不動産にマネーが流入しているためです。加えて、世界の人口増加に伴う移民、仕事を求めて、都市部に人口が流入することを考えれば、この資産格差は更に開いていくでしょう。 1. 定量的に見る、不動産による資産格差の広がり では具体的にどのくら

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          6.5 売れない人によくある間違った売り方

          「売れる」人と「売れない」人の違いを説明します。同じ物件で、同じ価格、取り扱っている内容でも、差が出ます。 1. 「差」がつく理由 では何故「差」がつくのか？ それは、取引する相手の「配慮」の違いです。ただ売るのではなく、実際に買った後にどれだけ価値をもたらせてあげられるか？この信用をどれだけ得るかの違いです。 売れる営業マントップ1％に共通するのは「相手の欲を満たそう」とします。売れない営業マンの多くは「自分の欲を満たす」のに必死です。売れない営業は案件化した順番で時

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          1.5 私が株をやらない理由:株と不動産の決定的な違い

          私の周りには株で成功した人はほとんどいませんが、不動産で財を成した人はたくさんいます。20代からいろんな投資をしてきましたが、不動産投資家が口を揃えて言うのは、株では負けたことあるが、不動産は負けたことがない。なぜ、株ではなく、不動産を選ぶのか、説明します。 1. ゼロサムゲーム株と不動産の根本的な違いは、市場の構造です。 株の場合、市場のパイは決まっていて、勝つ人が2割、負ける人が8割と言われ、ゼロサムゲームになっています。一般的には配当の利回りが低く、それだけでは利益

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