7.3 不動産AIによるパラダイムシフトで資産格差が拡大

一般的にあまり公開されておらず、目に見えないですが、日本は所得格差は低いけど、資産格差はとてつもなく大きくなってきています。この資産格差は今後10年でさらに開くと見ています。

主に不動産による差が大きく、金融緩和の度に、お金を刷れば刷るほど、不動産にマネーが流入しているためです。加えて、世界の人口増加に伴う移民、仕事を求めて、都市部に人口が流入することを考えれば、この資産格差は更に開いていくでしょう。

1. 定量的に見る、不動産による資産格差の広がり

では具体的にどのくらい格差が広がっていくのか。持ち家、借家、投資それぞれのパターンで、20年後の資産格差をシミュレーションしてみました。

土地から新築
購入価格：1億　40坪@坪250万
賃料：1.5万→ 月60万 → 利回り7.2%
フルローン：1億
金利：1%、30年ローン→K%3.67%
20年後売却価格：1億

A）持ち家
金利支払：-月8.3万×12か月×20年＝-1992万
元本返済：-月22.2万×12か月×20年＝-5328万
CF：-7320万
残債：1億 - 5328万＝5327万
CASH：-1993万

B）賃貸
家賃支払：-月30万×12か月×20年＝-7200万

C）投資
賃料収入：月30万×12か月×20年＝7200万
運営経費：7200万× -15%＝-1080万
NOI：6120万
金利支払：-月8.3万×12か月×20年＝-1992万
元本返済：-月22.2万×12か月×20年＝-5328万
CF：-1200万
残債：1億 - 5328万＝5327万
CASH：＋4127万

BとCで、ここまで差が開いてしまうのです。

2. 情報取得には、臆さず投資すべし

コロナによって、幸か不幸か不動産業、建設業もテクノロジーを使う時代になってきました。

本来、不動産取引を考えれば、わざわざ時間をかけて直接会う必要はなく、情報配信はメールかチャットで、書面のやり取りや契約調印はメールか郵送、決済は銀行送金で、といった具合に、全てリモートで対応可能なビジネスです。それを今までは、FAX・スキャン・印鑑を使い、大した用もないのにアポとってとりあえず挨拶、など無駄な時間を過ごす業種でした。それが、ZoomやGoogle meetsなどでオンライン打ち合わせ、IT重説などで無駄な時間が省け、ようやく本来の仕事に集中できるようになってきました。

しかし、これはテクノロジーと言っても表面的なもので、ほんの氷山の一角に過ぎません。実は根本的にビジネスモデルを変えてしまうテクノロジーが沢山出てきています。不動産は情報がほぼ全てです。情報の塊に情報が集まる時代、買える人にはより良い情報が集まります。情報にケチる人には情報は来ず、お金は増えません。情報に投資し、かけるところにお金をかければ、川上の情報が集まり、結果的に資産に差が開いていきます。

- 最新の情報が入る人と古い情報しか得られない人
- 川上の情報で物件を買う人と出涸らし物件を買わされる人
- 相場以上の高値で売れる人と相場価格以下でしか売れない人　

と言う具合に、情報一つで価値が変わるわけです。

情報はタダでは入ってきません。価値ある情報には対価を支払わないと資産拡大はできません。
私はテクノロジーを駆使しながら、開発投資を始めて数年で十数億の純資産を積み上げることができたわけですが、私だけが特別ではなく、既に他にも出てきていますし、これからも増えてくるはずです。

そして、今起きようとしている不動産業界のパラダイムシフトによって、普通のサラリーマンだった人が、数年で資産数億レベルまで積み上げるのも難しい話ではなくなるでしょう。不動産取引の作業や情報を自動化することにより、情報量が圧倒的に増えるからです。「足で稼ぐ」営業に固執している不動産会社は、AIのスピードには追いつけません。パラダイムシフトのタイミングこそ、下克上のチャンス、人生逆転のタイミングなのです。