1.4 区分投資では大した資産を築けない理由

融資が厳しくなり、区分投資する人が増えているようですが、区分投資では資産が築けない理由を解説します。

理由1: 景気任せで再現性がない

区分ワンルームを購入した後、景気によって価格が上がるケースもあれば下がるケースもありますが、それはタイミングによるもので、再現性はなく、ピカピカの物件を買っても、バリューアップして利益を出せる機会はありません。

理由2: 融通が効かない

車に例えると区分は乗り合いバス、一棟マンションはタクシーです。一棟で保有しない限り、マンション全体に関わる重要な決定は一人ではできません。各区分オーナーの意見を聞きながら決めることになるので、人数が多いと意見がまとまりません。かつ、時間もかかります。リノベーションしたら価値が上がると思っても、反対者がいると、物事が前に進みません。

一方、一棟であれば、オーナーの一存で好きなようにできます。他と差別化するために、民泊化、リノベーション、ペットOK、テナント誘致も自由にできます。

理由3: 追加融資が受けられない

利回り4％の区分をフルローンで買うと、ほとんどキャッシュフローが残りません。資産価値も、土地の持分評価はわずか、建物RC単価はたったの20万/平米です。アパートローン以外を扱う銀行は、その担保評価から更に掛け目を入れます。金融機関が貸し出しをする際、当該貸出の担保物件の価値を算定した担保価値に一定の率(不動産は80％まで)を掛け、その額を上限に貸出することが多いです。その比率のことを担保掛目と言います。残債を減らし自己資本比率を高めない限り、次借れずそこでストップです。融資する銀行があったとしても、融資額のロットが小さいので、後回しにされます。