〈内見編〉1500万、67㎡、築43年のレトロ物件
今回も前回の記事に引き続き、物件の購入を検討していく中で、特に条件がよく、本気で購入を検討した物件の話を書こうと思います。
前回とはだいぶ条件が異なる物件でしたが、また違った魅力を感じる物件でした。概要は下記の通りです。
ーーーーーーーーーーーーーー【間取図】ーーーーーーーーーーーーーー
ーーーーーーーーーーーーーー【概 要】ーーーーーーーーーーーーーー
・売値 約1500万円、専有面積 約67㎡（22.4万円/㎡）
・鉄筋コンクリート造5階建ての5階、総戸数30戸
・土地の所有権、角部屋、南北東三面採光
・2路線利用可いずれも徒歩10分以内
・建築年 1977年（築43年、旧耐震基準）
・管理費＋修繕積立金 約2.1万円/月
・水回り含むフルリフォーム済、即入居可能
この物件もインターネットの検索サイトで見つけました。
いつもは検索条件を築25年以内に設定して探していたのですが、一通りの該当物件を見つくし、新着物件にもなかなか良いものが出てこなかった時期に、ためしに築年数上限の条件設定を外して検索をかけ直してみたところ、見つけた物件です。
築43年の物件なので売値が安くなるのはわかりますが、それにしても安すぎるなと思ったのが第一印象です。同エリア、同築年数の物件を調べてみても㎡単価で比べてみると破格の安さでした。
築年数が古くなると売値は安くなるものの、「管理費＋修繕積立金」の額が3~4万円/月と高額になる傾向がありますが、この物件は2.1万円/月と一般的な額だったことも内見の価値ありと判断するポイントでした。
間取図を見ると、「階段室型」のマンションプランで角部屋のため、南・東・北の三方面から採光をとることができ、5階建ての5階にあり、南北二面にバルコニーがあるので明るく環境のよさそうな住戸だと思いましたが、エレベーターがないという点が気になりました。
古い間取りなので4DKとリビングがなく、ダイニングキッチンと一体的な広めのリビングが欲しいなと思ったので、北側の洋室１と洋室２の間の壁を取り払うリフォームができるかどうかがチェックポイントだなと思い内見に臨みました。
売値がかなり安かったので、土地柄があまりよくないのかと思っていましたが、内見時に周辺を歩いてみると、比較的新しいマンションや高級そうなマンションも見られ、周辺環境は悪くない印象でした。
内見したマンションについては築年数相応の古さは感じましたが、共用部や外観はきれいに維持管理されており、特に花壇の植栽がきれいだったことが印象的でした。郵便受けのネームプレートを見るとほとんどの住戸が埋まっており、レトロな雰囲気が漂う、感じの良いマンションでした。
住戸内については水回りも含むフルリフォーム実施済みで、シンプルで好感が持てるものだったため、ほとんど古さを感じることなく、すぐにでも住み始められる状態でした。
＜リフォーム状況＞
ただし、最近のマンションよりは天井高さが低かったからか少し部屋が狭く感じた点と、リフォーム時に排水管を納めるために水回りの床が一段上がっており、住戸内に段差があった点が気になる点でした。
内見前にチェックポイントと思っていた間取り変更の可能性については、現地の壁を軽くたたいてみた結果と、不動産屋さんに準備してもらった図面から判断するに、下記のような変更はできそうだな思いました。
＜撤去できる壁とできない壁＞
図中青色は鉄筋コンクリートでつくられた壁であり、マンション全体を支える構造体であるため撤去ができないように思えましたが、それ以外は撤去できそうでしたので、リビングとダイニングキッチンの一体感は弱いものの、広々とした10.5帖程度のリビングはつくれそうだと想定しました。
不動産屋さんに聞くと、売主さんはリフォーム業者だそうで、築古のマンションを買取り、リフォーム後に再販する手法で物件販売を手がけているとのことでした。
また、ここまで充実したリフォーム済みで1500万の売値はかなりキャッチーとのことで、不動産投資家さんから現金一括払いで購入を検討したいとの問い合わせを受けているとのことでした。
早めに決断しなければ売れてしまう可能性が高いとのことでしたが、住宅ローン融資の事前審査と物件資料の送付だけをお願いし、この日は現場を後にしました。
後日、不動産屋に送ってもらった資料を見てみると、もともとの分譲会社は三井不動産、施工会社は清水建設といずれも業界最大手のコンビが手掛けた建物である点、旧耐震基準の建物だが耐震診断の調査を実施済みという点で、かなり堅実な経歴を持ったマンションであることがわかりました。
その後も不動産屋さんにマンションの図面や管理規約を取り寄せてもらったり、住宅ローン事前審査の手続きを進めてもらったりしていましたが、そうこうしているうちに、私がやり取りをしていた不動産屋さんとは別の不動産屋さん経由で物件への買付が入ったという連絡を受けました。
一番手の方の住宅ローン審査が通らない可能性があるので、二番手で買付を入れるかどうかを聞かれ、数日の間悩んでいましたが、その間にローン審査が通ってしまい、売れてしまいました。
私が内見に行ってから物件が売れるまでのこの間、2週間程度の期間でした。やはり良い物件はすぐに売れてしまうということを改めて実感しましたし、良い物件を見つけて購入するには、スピード感を持ち思い切って決断する力が必要だなと思いました。
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