〈リサーチ編〉安全な建物の探し方～耐震性を調べる～
この記事では前回の土地の安全性に引き続き、建物の安全性について書いていきたいと思います。
耐震基準について
日本で建物をつくる際には「建築基準法」という法律に適合するようにつくらなければなりません。この原則は今も昔も変わりません。
しかしこの建築基準法、幾度もの改正を重ね、現行法に至っている経緯があります。その中でも、1981年（昭和56年）における耐震基準の改正は、建物の安全性にかかわる重大な内容です。ちなみに耐震基準とは、地震に対して最低限必要とされる建物の強さの基準を表します。
1981年（昭和56年）を境に、それ以前を「旧耐震基準」、それ以後を「新耐震基準」という呼ぶのが一般的です。両者の基準の違いを簡単に書くと、下記の通りです。旧耐震基準から新耐震基準に法律が改正されたことで、地震に対する建物の強さの基準が厳しくなっていることがわかります。
旧耐震基準
・震度５強程度 → 建物が倒壊しない（建物が崩れない）
新耐震基準
・震度５強程度 → 建物が損傷しない（建物が壊れない）
・震度６強～７程度 → 建物が倒壊しない（建物が崩れない）
この1981年（昭和56年）の耐震基準の改正により、建物の安全性の向上にどれほど効果があったのかは、国土交通省により実施された阪神淡路大震災における建物被害調査によって明らかにされています。
国土交通省 阪神淡路大震災における建築物等に係る被害
この図を見てわかる通り、1982年（昭和57年）以降の新耐震基準で建てられた建物の約75%が「軽微・無被害」の被害状況であったことがわかり、耐震基準の改正の効果が見てとれます。
ただし、気をつけなければいけないのが、”1981~1983年（昭和56~58年）頃に完成した建物”は必ずしも新耐震基準の建物とは限らない点です。
というのも、マンションのような大規模な建物は工事を始めて完成するまでに2年程度かかることが多く、法改正前に建物の設計を完了している場合は、旧耐震基準の建物が1981年（昭和56年）以降に完成したということが起こりえるのです。
不動産情報サイトなどに記載されているのは ”建物の完成年" であることが多いので、上記の頃に完成した物件の購入を本格的に検討する際には、その建物が、旧耐震基準または新耐震基準のどちらで建てられたものなのかを、不動産屋さんに問い合わせてみるとよいでしょう。
また、旧耐震基準の建物は、築古物件であるため販売価格が安いことが多いですが、住宅ローン控除など不動産にかかわる税金の減税措置を受けられない可能性が高く、税制の観点からも注意が必要です。これについては後に記事を書いてみたいと思います。
建物の安全性の観点から、新耐震基準と旧耐震基準について書いてきましたが、旧耐震基準の建物といえども一律に安全性が劣るというわけでもありません。旧耐震基準の建物であっても、その安全性を証明する「耐震診断」という制度がつくられており、次の記事ではこの「耐震診断」について書いてみたいと思います。
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