しおしお@特別なことをしない不動産投資

不動産賃貸業、旅館業、不動産コンサルタント。 システムエンジニアやセールスとして30… もっとみる

しおしお@特別なことをしない不動産投資

不動産賃貸業、旅館業、不動産コンサルタント。 システムエンジニアやセールスとして30ウン年。 2015年に不動産投資を開始。宿泊所運営や他の投資家さんの支援もしています。 宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、ファイナンシャルプランナー。 PADI公認マスタースクーバダイバー。

  • 事業再構築補助金体験記

    東京オリンピックが予定されていた2020年の春先に、新型コロナが世界中に広まり、様々は事業に多大な影響を与えました。 日本政府も、主に融資と補助金を使って、売上の下がった中小企業を全力で支えました。 補助金の中でも、一番注目を集めた補助金が「事業再構築補助金」です。 なぜ、一番注目を集めたのか？ それは補助金額が従来のものに比べて破格の大きさだったからです。 私自身もこの補助金の第三回（2021年９月締切）に申請して採択を受け、約１年間の補助事業期間を経て実績報告を提出し、このほど無事に補助金が振り込まれました。 その体験記をここに記したいと思います。

  • 不動産賃貸業で補助金を使おう

    新型コロナの影響を受けて、事業に支障をきたしている個人・法人は多かったと思います。 その中でも、不動産賃貸業はその影響をあまり受けなかった業種ではないかと思います。 外出や飲食の自粛要請をされても、住宅のニーズは下がらないし、むしろ住宅にいる時間が増えるわけですから。 では、売上が下がっていない事業者に使える「補助金」はあるのでしょうか？

  • サラリーマンが融資を受けて１棟ものを買うために

    サラリーマンが銀行の融資を受けて１棟もの不動産を購入するのは以前に比べて非常に難しくなりました。 「今でも買えている」という大家さんの話はよく聞きますが、多くは事業性融資を引ける規模や財務状況までステージを昇りつめた投資家さんたちで、これから始めようというサラリーマンが受けられる融資は非常に限られています。 それでも個人属性を重視して融資する銀行は存在します。 いまそういった銀行から融資を受けようとしたら、どういった条件が必要なのでしょうか？

  • 宅建、賃菅＆FP試験に負けない方法

    これは劣等受験生がギリギリで受かった体験記。 優秀な人には参考にならないのであしからず。

  • 不動産投資徒然草（下巻）

    不動産投資について、キホンのホくらいの話をつれづれなるままに書きました。 上巻の続編です。

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はじめまして

はじめまして。しおしおです。 1980年代に社会人となり、外資系IT企業を中心にシステムエンジニアやセールスとして30ウン年。 2015年に不動産投資を開始。都内区分、地方一棟もの、海外区分、海外一戸建てと小規模ながらいろいろな形態の不動産賃貸業に挑戦。その後、地方戸建ての再生やトレーラーハウスの宿泊所運営や他の投資家さんの支援もしています。 最近、宅地建物取引士になりました。 同じ海には２回行かないPADI公認レスキューダイバーでもあります。 不動産投資について、

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    • 「考察」と事業再構築補助金挑戦で得られるもの

      こうして、準備から1.5年かけて補助金が振り込まれました。 お陰様で、トレーラハウスの稼働率も高く、いまのところ事業としても順調です。 この補助金に対する私なりの注意点等をまとめたいと思います。 ・金額が大きいものは３社相見積もり必須なので、業者にネゴる必要がある （見積もりのフォーマットも合わせた方が望ましい） ・金額が大きいものは補助金が出るまでのつなぎ融資を利用した方がいいため、認定支援機関は金融機関を利用した方がやりやすい ・交付申請＝＞交付決定に時間がかかると、

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      • 交付決定、事業開始、そして実績報告

        なんとか交付決定がされると、いよいよ補助事業開始です。 要は、ここでようやく物が買えたり、発注ができたりします。 補助事業完了予定日はあらかじめ決まっているため、ここからのスケジュール管理が非常に重要です。 そうこうしているうちに、あっという間に補助事業完了予定日が迫ってきます。 ここまでに、発注＝＞納品＝＞検収＝＞請求＝＞支払いを次々に完了させ、実績報告をしなくてはなりません。 実績報告の提出物は以下の通りです。 ・様式第６の別紙１および別紙４ 事務局から送られてくる

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        • 交付申請

          無事に採択されると、今度は交付申請という手続きが必要となります。 これもオンラインシステムで下記を提出します。 ・交付申請書別紙 申請データをもとに生成された20シートを超えるExcelファイル 必要項目を入力するが、主な入力項目は費用の明細データ。 ・その他添付資料 ー　見積依頼書 ー　見積書（金額によっては要相見積もり３社分） ー　法人謄本 ー　決算書＆申告書 採択されて最初の交付申請をするまでは、意外と時間がかかります。 実際に見積もりを入手しなくてはならないか

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        • 不動産投資徒然草（下巻）
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          事業再構築補助金を申請する

          事業計画が完成したら、ｊGrantsというオンラインシステムで申請します。 （補助金申請は、基本このオンラインシステムを利用しますので、ユーザーIDを取得しておく必要があります。） このオンラインシステムに前述の下記を添付、または入力していくわけです。 １．事業計画書 ２．認定経営革新等支援機関・金融機関による確認書 ３．コロナ以前に比べて売上高が減少したことを示す書類 ４．決算書 ５．ミラサポplus「電子申請サポート」の事業財務情報 ６．従業員数を示す書類 ７．審査にお

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          事業再構築補助金を申請する

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          本事業で取得する主な資産、収益計画、そして「最後に」

          「本事業で取得する主な資産」には、見積書情報を記載すればいいと思います。

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          事業化に向けて想定している市場及び期待される効果と将来の展望

          これらについては、こんな感じです。 ・「SWOT 分析」「競合との比較および優位性について」は必須 ＝＞　審査員はこれが大好き ・「将来の展望」については資料をかき集める ＝＞　いろいろ調べていることをアピール ・あとは力の限り肉付けを。。 ＝＞　独自のノウハウ、実施体制、資金調達、スケジュール 等々

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          不動産賃貸業の外で挑戦する

          不動産投資家なのに、「不動産賃貸業の外で挑戦する」とは矛盾しているとも思います。 でも、この補助金を取りに行くなら、この視点が採択の確度を上げるには重要なポイントになると思います。 自らの「不動産賃貸業」の周辺に挑戦できるビジネスはありませんか？

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          「不動産」のみで勝負しない

          これも前述したとおりです。 「サービス内容」で、売上比率の高い「不動産賃貸業」を言わずに、「宿泊業」についてのみ、このように記述しました。

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          「不動産賃貸業」と言わない

          前述したとおり、 ・審査員の感覚として、補助対象事業としての「不動産賃貸業」には否定的である ・実際に、「不動産賃貸業」での採択率は低い の２点を考え、事業計画書の中ではこれを方針の１つとしました。 それは最初に記述した「企業概要」に反映させました。 例えば、こんな感じです。

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          補助事業の具体的取組内容

          では、これをどのように決めたか。 ここからは、ちょっと私独自のやり方になりますが、こんな方針としました。

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          実際に何を準備すればいいのか？

          では、事業再構築補助金の申請にあたり、実際に何を準備すればいいのでしょうか？ 添付書類は以下の通りです。（通常枠） １．事業計画書 ２．認定経営革新等支援機関・金融機関による確認書 ３．コロナ以前に比べて売上高が減少したことを示す書類 ４．決算書 ５．ミラサポplus「電子申請サポート」の事業財務情報 ６．従業員数を示す書類 ７．審査における加点を希望する場合に必要な追加書類等 実際には、１の事業計画書を書くのがほぼすべてです。 項目は以下のとおりです。 ①．補助事業の具

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          業種別採択率を検証する

          次に業種別採択率を検証してみましょう。 これを見ると、全業種の採択率46.1%（9707/21035）に対して、我が不動産業の採択率は34.1%（330/968）です。 採択率は全業種平均の73％（約3/4）であることが分かります。 「通常枠」に限ると、採択率は全業種平均の60％程度にまで下がるという情報もあります。 今回、商工会議所や中小機構の補助金支援の無料サービスを何度か活用したのですが、「不動産賃貸業」を名乗ると彼らのほとんどは、 ・そもそも「不動産賃貸業」はコロ

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          期待値で考える

          枠ごとに、「補助上限」「採択率」「補助率」といった３つの変数があるのですから、狙う対象経費の額に応じて、その期待値をみてみるのも一つの方法ではないかと思います。 期待値は、 補助金額　ｘ　採択率 で算出します。 仮に、狙う対象経費の額が600万円だったとしましょう。 「通常枠」で考えると、補助率は2/3で採択率は約35％ですから、 期待値　＝　600　ｘ　2/３　ｘ　35％　＝　140　万 になります。 これに対して、「回復・再生応援枠」で考えると、補助率は3/4で採択

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          事業再構築補助金を分析する

          どの枠にエントリーするかを考えるうえで、チェックしておきたいのが枠ごとの採択率です。 どうせなら可能性の高い枠でエントリーしたいですよね。 従来の「通常枠」は、最も申し込みする事業者が多い枠なのですが、実は採択率は低かったりします。 採択率は他の枠と比べて低い傾向にあり、30％～45％で推移しています。 一方で「緊急事態宣言枠」（第六回から「回復・再生応援枠」）の採択率の推移は下記の通りです。 「通常枠」よりも採択率はかなり高く、66％前後の採択率です。 それぞれの

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          事業再構築補助金にはいろいろな枠がある

          作戦を立てる前に、この補助金についてもう少し詳しく見ていきましょう。 事業再構築補助金には、いろいろな枠があります。 この枠も回数によって変わってきているのですが、私が申請した第三回の時点での枠の種類とそれぞれの補助上限額は以下の通りでした。 [通常枠] 中小企業者等、中堅企業等ともに 【従業員数20人以下】100万円～4,000万円 【従業員数21～50人】100万円～6,000万円 【従業員数51人以上】100万円～8,000万円 [大規模賃金引上枠］ 中小企業者等

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